Sprawozdanie Zarządu z działalności

Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

Poznań

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A. 
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku     2 
Spis treści 
 
Podstawowe informacje o Spółce i Grupie .................................................................................4 
1  Struktura Grupy ......................................................................................................................6 
2  Strategia i model biznesowy ................................................................................................8 
Opis działalności prowadzonej przez Spółkę i Grupę w 2023 r. oraz kluczowe niefinansowe 
wskaźniki efektywności ..................................................................................................................12 
1  Podstawowe produkty, towary i usługi .............................................................................13 
2  Informacja o rynkach zbytu ...............................................................................................13 
3  Opis istotnych dokonań wraz z wykazem najważniejszych wydarzeń ..........................14 
3.1  Sprzedaż mieszkań ...................................................................................................... 14 
3.2  Przekazania mieszkań ................................................................................................. 15 
3.3  Projekty wprowadzone do sprzedaży ....................................................................... 15 
3.4  Projekty w budowie ..................................................................................................... 16 
3.5  Projekty w przygotowaniu .......................................................................................... 18 
4  Istotne umowy dla działalności Grupy ..............................................................................19 
5  Czynniki istotne dla rozwoju Spółki i Grupy .......................................................................20 
6  Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju ....................................................23 
Omówienie sytuacji finansowej i majątkowej Spółki i Grupy  ..................................................24 
1  Omówienie wyników finansowych ....................................................................................25 
1.1  Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej.......................................... 25 
1.2  Omówienie wyników finansowych Murapol S.A. .................................................... 26 
2  Sytuacja majątkowa ...........................................................................................................27 
2.1  Omówienie sytuacji majątkowej Grupy Kapitałowej ............................................. 27 
2.2  Omówienie sytuacji majątkowej Murapol S.A. ........................................................ 29 
3  Przepływy pieniężne ............................................................................................................31 
3.1  Przepływy pieniężne Grupy Kapitałowej ................................................................. 31 
3.2  Przepływy pieniężne Murapol S.A. ............................................................................ 31 
4  Zobowiązania finansowe ....................................................................................................31 
4.1  Kredyty bankowe ........................................................................................................ 31 
4.2  Pożyczki wewnątrzgrupowe ....................................................................................... 32 
5  Ocena przyjętych zasad zarządzania ryzykiem finansowym .........................................32 
6  Opis zobowiązań pozabilansowych ..................................................................................32 
7  Omówienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami ............................32 
Ład Korporacyjny ...........................................................................................................................33 
1  Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego ........................................................34 
2  Akcjonariat ...........................................................................................................................36 
3  Walne zgromadzenie akcjonariuszy ..................................................................................37 
4  Informacje o osobach zarządzających i nadzorujących Emitenta ..............................38 
4.1  Zasady działania Zarządu .......................................................................................... 38 

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A. 
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku     3 
4.2  Skład osobowy Zarządu ............................................................................................. 40 
4.3  Zasady powoływania, odwoływania Rady Nadzorczej ........................................ 40 
4.4  Skład osobowy Rady  Nadzorczej ............................................................................. 40 
4.5  Zasady działania Rady Nadzorczej .......................................................................... 41 
4.6  Informacje o Komitecie Audytu ................................................................................ 41 
4.7  Informacje o Komitecie Inwestycyjnym ................................................................... 42 
4.8  Wynagrodzenie osób zarządzających i nadzorujących Emitenta ....................... 43 
4.9  Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi przewidujące 
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska .. 44 
5  System kontroli wewnętrznej ...............................................................................................44 
6  Informacja o systemie kontroli programów akcji pracowniczych .................................45 
7  Opis zasad zmian statutu Emitenta ...................................................................................45 
8  Informacja o nabyciu akcji własnych ...............................................................................46 
9  Wykorzystanie wpływów z emisji ........................................................................................46 
10  Audytor .................................................................................................................................46 
10.1  Wynagrodzenie firmy audytorskiej ............................................................................ 46 
10.2  Polityka wyboru firmy audytorskiej ............................................................................ 46 
10.3  Wybór firmy audytorskiej ............................................................................................ 47 
Oświadczenie na temat informacji niefinansowych .................................................................49 
1  Działania środowiskowe ......................................................................................................51 
2  Działania społeczne ............................................................................................................53 
Informacje dodatkowe .................................................................................................................56 
1  Istotne postępowania sądowe ..........................................................................................57 
2  Polityka różnorodności ........................................................................................................57 
3  Istotne zdarzenie wpływające na działalność Grupy, jakie wystąpiły po zakończeniu 
okresu sprawozdawczego ..................................................................................................58 
4  Posiadane oddziały .............................................................................................................58 
5  Transakcje z podmiotami powiązanymi ...........................................................................58 
Podpisy Członków Zarządu .................................................................................................................60 

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 4

1 Podstawowe informacje o Spółce

i Grupie

Kraków

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 5

Grupa Murapol jest obecna na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce od

2001 r., co czyni ją jednym z najbardziej doświadczonych deweloperów mieszkaniowych

w kraju. Od początku działalności do 31 grudnia 2023 roku Grupa zrealizowała

83 przedsięwzięcia deweloperskie w 17 miastach w Polsce, w ramach których powstały

424 budynki i 28,5 tys. lokali mieszkalnych/użytkowych. W ciągu blisko 23 lat działalności

sprzedała klientom detalicznym 28 tys. lokali mieszkalnych w 18 miastach.

Od 15 grudnia 2023 roku akcje Murapol S.A.

są notowane na rynku głównym Giełdy

Papierów Wartościowych w Warszawie.

Grupa Murapol prowadzi najbardziej

zdywersyfikowaną geograficznie działalność

wśród polskich firm deweloperskich. Jej

mapa inwestycji, rozumiana jako miasta,

w których zrealizowano historycznie projekty

inwestycyjne, a także te, w których istnieją

obecnie projekty w budowie lub

w przygotowaniu – obejmuje łącznie

19 lokalizacji na terenie Polski (Bielsko--Biała,

Bydgoszcz, Chorzów, Gdańsk, Gdynia,

Gliwice, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź,

Mikołów, Poznań, Siewierz, Sosnowiec, Toruń,

Tychy, Warszawa, Wieliczka i Wrocław).

Wyróżnikiem Grupy Murapol jest model

działania określany jako „Plug & Play” –

sprawdzone rozwiązania

i wystandaryzowane projekty potrafi

efektywnie przenieść do niemalże każdej

lokalizacji. Umiejętność szybkiego powielania

sprawdzonych układów i schematów

mieszkań zapewnia Grupie wysoką

sprawność operacyjną w każdych

warunkach i na różnych rynkach. W oparciu

o wewnętrzne kompetencje, w tym

technologię Building Information Modeling

(BIM) i planowanie 3D, Grupa dąży do

maksymalizacji powierzchni użytkowej

w budynkach oraz PUM w lokalach

mieszkalnych/użytkowych.

Od I kwartału 2020 r. wiodącym inwestorem

Grupy Murapol są podmioty należące do

funduszy zarządzanych przez Ares

Management UK Limited (spółkę zależną

Ares Management Corporation), globalnego

menedżera w obszarze inwestycji

alternatywnych, specjalizującego się

w finansowaniu dłużnym, private equity

i nieruchomościach, któremu doradza Griffin

Capital Partners.

W 2021 r., w celu dalszego wzrostu

działalności oraz wykorzystania swojego

doświadczenia i kompetencji, Grupa

Murapol rozszerzyła działalność w zakresie

generalnego wykonawstwa w nowych,

zgodnie z przewidywaniami rozwijających się

i atrakcyjnych sektorach rynku

nieruchomości w Polsce: PRS (instytucjonalny

wynajem nieruchomości mieszkaniowych)

oraz PBSA (prywatne akademiki studenckie).

W sektorze PRS Grupa współpracuje

z Inwestorem PRS i LifeSpot, wspieranymi

przez Ares, któremu doradza GCP – jeden

z największych i dynamicznie rozwijających

się inwestorów typu private equity w Europie

Środkowo--Wschodniej.

Realizowana konsekwentnie strategia Grupy

Murapol i jej model biznesowy pozwoliły

Grupie osiągnąć w ostatnich latach wzrost

oraz udowodniły odporność działalności

Grupy w niepewnych warunkach

rynkowych. Mimo pogorszenia sytuacji

makroekonomicznej i geopolitycznej

w 2022 r. w następstwie wojny w Ukrainie,

wysokiego poziomu stóp procentowych czy

wysokiej inflacji, Grupa utrzymała wysoki

poziom sprzedaży swoich mieszkań do

klientów detalicznych.

Murapol, wdrażając strategię

zrównoważonego rozwoju, włącza do swojej

działalności inicjatywy związane z ochroną

środowiska, kwestiami społecznymi oraz

zagadnieniami ładu korporacyjnego (ESG).

Grupa stara się optymalizować zużycie

surowców, wykorzystuje nowe technologie

i wdraża energooszczędne rozwiązania.

Firma angażuje się także w różne formy

działalności społecznej, charytatywnej czy

sportowej, wspierając zarówno sport

profesjonalny, jak i projekty propagujące

aktywność fizyczną wśród dzieci

i młodzieży.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 6

1.1 Struktura Grupy

Grupa Kapitałowa Murapol składa się ze

spółki Murapol S.A. („Spółka Dominująca”,

„Emitent”, „Spółka”) i jej spółek zależnych.

Spółka Dominująca jest wpisana do rejestru

przedsiębiorców Krajowego Rejestru

Sądowego prowadzonego przez Sąd

Rejonowy w Bielsku-Białej, VIII Wydział

Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

pod numerem KRS: 0000275523.

Spółka Dominująca posiada numer

statystyczny REGON: 072695687 oraz NIP:

5471932616.

Siedzibą Spółki Dominującej jest Bielsko-Biała.

Kapitał zakładowy Spółki Dominującej

wynosi 2.040.000 PLN (w pełni opłacony).

Wszystkie podmioty należące pośrednio lub

bezpośrednio do Grupy Kapitałowej Murapol

są konsolidowane przez Spółkę Dominującą

metodą konsolidacji pełnej.

Struktura Grupy Kapitałowej Murapol S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku, prezentująca

bezpośredni i pośredni udział Spółki Dominującej w jednostkach zależnych:

Nazwa spółki

Wysokość kapitału/

wartość wkładów

Udział w kapitale

Murapol Real Estate S.A.

28.167.522 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Venture Partner S.A

100.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Architects Drive S.A.

100.000 PLN

100% (pośrednio)

MyMurapol Sp. z o.o.

10.000 PLN

100% (pośrednio)

Cross Bud S.A.

100.000 PLN

96,40% (pośrednio)

Murapol Centrum Usług Wspólnych

Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt Sp. z o.o.

175.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Nowy Złocień 23 Sp. z o.o.

20.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

MFM Capital 2 Sp. z o.o.

5.000.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

MFM Capital 3 Sp. z o.o.

5.000.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

MFM Capital 4 Sp. z o.o.

5.000.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

MFM Capital 5 Sp. z o.o.

5.000.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

MFM Capital 6 Sp. z o.o.

5.000.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

TP III Capital Sp. z o.o.

15.000 PLN

100% (pośrednio)

Petrofox Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością 3 Sp.j.

25.600 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością 12 Sp.j.

10.100 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt 26 Sp. z o.o.

50.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 7

Murapol Projekt 27 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt 34 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Projekt 35 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Deweloper Sp.j.

25.600 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Nowe Winogrady Sp.j.

26.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Nowe Czyżyny Sp.j.

1.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Wola House Sp. z o.o.

500.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Garbarnia Sp.j.

17.580.000 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością GDA S.K.A.

50.100 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością 23 Sp.j.

10.100 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Sp.j.

18.516.496 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Murapol Smidowicza Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt 37 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Westini Sp. z o.o.

5.755.250 PLN

100% (pośrednio)

Murapol Projekt 39 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Projekt 42 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Projekt 43 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Projekt 45 Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Media Deweloper.pl Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Murapol Projekt 59 Sp. z o.o.

45.300.150 PLN

100% (bezpośrednio)

Media Deweloper.pl Sp. z o.o.

5.000 PLN

100% (bezpośrednio)

Locomotive Management Limited

73.414 EUR

100% (bezpośrednio)

Murager GmbH

25.000 EUR

100% (pośrednio)

Polski Deweloperski Fundusz

Inwestycyjny Zamknięty

1.402.148 PLN

100% (bezpośrednio i pośrednio)

Opis zmian w strukturze Grupy Kapitałowej

Murapol S.A. w 2023 r.:

17 kwietnia 2023 r. – Nabycie przez Murapol

Real Estate S.A. od osoby fizycznej 3.596

akcji serii A w Cross Bud S.A., zgodnie

z umową sprzedaży akcji z dnia

9 października 2020 r., tym samym

zwiększyło swój udział z 92,808% do 96,404%.

26 maja 2023 r. - Przekształcenie spółki OTLA

12 Sp. z o.o. w spółkę Murapol Projekt

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

OTLA 12 Sp.j. w związku z procesem

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 8

reorganizacji Grupy Kapitałowej Murapol

S.A.

5 lipca 2023 r. - Rozwiązanie spółki Murapol

Projekt Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością OTLA 12 Sp.j. w związku

z procesem reorganizacji Grupy

Kapitałowej Murapol S.A.

29 września 2023 r. – Polski Deweloperski FIZ

dokonał wykupu 90 certyfikatów

inwestycyjnych serii E funduszu o łącznej

cenie wykupu 3 100 tys. PLN, oraz 20 serii C

funduszu o łącznej cenie wykupu 689 tys.

PLN, na rzecz uczestnika Murapol S.A.

22 grudnia 2023 r. – Zmiana nazwy firmy

spółki Home Credit Group Finanse

i Nieruchomości Sp. z o.o. na MyMurapol

Sp. z o.o.

1 marca 2024 r. – Zmiana nazwy firmy spółki

Partner S.A. na Murapol Venture Partner

S.A.

1.2 Strategia i model biznesowy

Celem Grupy Murapol jest zrównoważony

rozwój oraz utrzymanie silnej pozycji

w branży deweloperskiej w Polsce i na

rynkach finansowych. Wizją Grupy jest

tworzenie organizacji działającej w oparciu

o powtarzalny i zoptymalizowany model

biznesowy na rynku mieszkań

przeznaczonych na sprzedaż oraz na

potrzeby segmentu PRS, która reaguje na

wyzwania rynku i konkurencji, wykorzystując

kompetencje w zakresie rozszerzania

modelu biznesowego i oferty o rozwiązania

i produkty oparte na nowych rozwiązaniach

i technologiach, adekwatnie do

zapotrzebowania rynku. Ma to pozwolić

w długim okresie być postrzeganym jako

organizacja o stabilnej i zrównoważonej

strategii rozwoju, konsekwentnie realizująca

powtarzalne wyniki operacyjne.

Wykorzystując swoje przewagi

konkurencyjne Grupa Murapol zamierza

konsekwentnie budować jej wartość dla

akcjonariuszy poprzez realizację przyjętej

strategii rozwoju:

Grupa Murapol planuje kontynuować wzrost

i skalowanie działalności w Polsce w oparciu

o skuteczne pozycjonowanie oferty

produktowej w najbardziej chłonnym

segmencie rynku popularnym (affordable)

i popularnym premium (affordable

premium). Grupa nieustannie szuka nowych

działek zarówno w największych miastach,

zwykle w lokalizacjach poza centrami miast,

ale w dzielnicach dynamicznie

rozwijających się, jak i w mniejszych

miastach regionalnych, które z kolei

charakteryzują się atrakcyjnymi

perspektywami rozwoju lub znacznym

deficytem mieszkań na rynku pierwotnym.

Spółka zamierza kontynuować strategię

geograficznej dywersyfikacji prowadzonej

działalności w Polsce i w tym celu planuje

pozyskać nowe tereny inwestycyjne

umożliwiające realizację projektów także

poza lokalizacjami, w których obecnie

prowadzi działalność, m.in. takie jak

Szczecin, Olsztyn, Rzeszów, Kielce czy

Częstochowa.

W celu wykorzystania przewidywanego

rozwoju rynku PRS w Polsce, w 2021 r. Zarząd

podjął decyzję strategiczną o rozpoczęciu

współpracy z Inwestorem PRS i PBSA.

obejmuje sprzedaż gruntu oraz usługi

generalnego wykonawstwa w systemie

zaprojektuj i buduj na rzecz spółek sektora

wynajmu prywatnego i domu studenckiego.

W ramach współpracy PRS założeniem

Grupy Murapol jest stworzenie w okresie

Wykorzystanie potencjału posiadanego

banku ziemi w celu osiągnięcia pozycji

czołowego dewelopera na rynku

nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Wykorzystanie możliwości wzrostu

płynących z rozwijającego się rynku PRS

i rynku PBSA w Polsce w oparciu o zawarte

umowy współpracy i realizowane projekty

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 9

związania pięcioletnią umową portfela

lokali, które w tym czasie będą: oddane do

użytkowania, ale także w trakcie realizacji

(budowy), lub w formie zabezpieczonych

praw do gruntu (związanie umową

przedwstępną zakupu), w największych

miastach w Polsce z przeznaczeniem na ich

wynajem za pośrednictwem Platformy PRS

(należącej do funduszy zarządzanych przez

Ares). Łączna liczba tych lokali ma wynosić

w przybliżeniu 10.000 sztuk.

Przez lata prowadzonej działalności Grupa

wypracowała unikalny na rynku

nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

model nabywania gruntów. W ramach tego

modelu ok. 10-30% ceny nieruchomości jest

płacone jako zadatek lub zaliczka przy

zawarciu warunkowej przedwstępnej

umowy sprzedaży i w toku jej wykonywania

(lub innej warunkowej umowy

zobowiązującej), a pozostała część

(70-90%) przy zawarciu umowy przenoszącej

własność nieruchomości, w przeważającej

części po spełnieniu wskazanych w umowie

przedwstępnej warunków zawieszających

m.in. w postaci uzyskania określonych

decyzji administracyjnych. Grupa zamierza

kontynuować proces nabywania gruntów

w oparciu o ww. przyjęty model biznesowy

w celu dalszej optymalizacji struktury

kapitału.

Plan wzrostu Grupy Murapol zakłada dalszą

optymalizację procesów i sprawności

operacyjnej oraz stosowanych rozwiązań

technologicznych w oparciu o wypracowane

przez lata działalności i sprawdzające się

unikatowe know-how. Grupa w swoich

strukturach posiada rozległe kompetencje

niezbędne do realizacji inwestycji

deweloperskich (wertykalna integracja

modelu biznesowego). Nad

przygotowaniem i realizacją projektów Grupy

pracują zespoły doświadczonych ekspertów,

pokrywających swoimi kompetencjami

całość procesu inwestycyjnego, w tym

pozyskiwanie gruntów i uzyskiwanie decyzji

administracyjnych, prace projektowe

i architektoniczno-inżynieryjne oraz

kompetencje generalnego wykonawstwa

czy sprzedażowe.

Grupa Murapol podejmuje działania, by

uwzględniać w swojej działalności kwestie

ESG (kwestie środowiskowe, ochrony

zdrowia, społeczne oraz ładu

korporacyjnego), które mają coraz większe

znaczenie dla działalności deweloperskiej.

Grupa zamierza nadal śledzić trendy

w obszarze ESG, prowadzić prace R&D w tym

zakresie, analizować dostępne rozwiązania

oraz inicjować w swoich przedsięwzięciach

deweloperskich kolejne rozwiązania

proekologiczne oraz w innych obszarach

ESG. W odpowiedzi na rosnącą świadomość

ekologiczną społeczeństwa, w tym

przyszłych mieszkańców budowanych

osiedli, Grupa analizuje i wprowadza nowe

rozwiązania technologiczne. W ocenie Spółki

podejmowane działania i proponowane

rozwiązania będą wpływać korzystnie na

efekt końcowy przedsięwzięć

deweloperskich, ich użyteczność i przyjazny

charakter dla mieszkańców, co może

wpłynąć pozytywnie m.in. na

Wykorzystanie specjalistycznej

i zróżnicowanej wiedzy zespołu w całym

łańcuchu realizacji przedsięwzięć

deweloperskich w celu dalszego

usprawniania wydajności operacyjnej

i rozwiązań technologicznych

Kontynuacja stosowanego modelu

akwizycji gruntów opartego

o zaliczki/zadatki i warunkowe

przedwstępne umowy sprzedaży

nieruchomości w celu dalszego

zwiększania elastyczności i obniżania

ekspozycji na ryzyko oraz dalszej

poprawy zarządzania kapitałem

Dbałość o kwestie środowiskowe, ochrony

zdrowia, społeczne oraz ład

korporacyjny (ESG)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 10

konkurencyjność oferty mieszkaniowej Grupy

i realizowane marże.

Model biznesowy prowadzenia

przedsięwzięć deweloperskich przez Grupę

jest realizowany przez wyodrębnione

zespoły specjalistów, zajmujące się

projektem na określonych procedurami

etapach jego realizacji.

• Akwizycja gruntów – wyszukiwanie

i selekcja atrakcyjnych biznesowo

nieruchomości gruntowych pod

inwestycję oraz ich szczegółowa

analiza. Planowanie przyszłych

inwestycji deweloperskich wiąże się

z zawieraniem przedwstępnych

umów sprzedaży nieruchomości

gruntowych lub warunkowych

umów zobowiązujących do

sprzedaży nieruchomości

gruntowych, na mocy których

Spółka/Spółka Zależna ma prawo

nabyć nieruchomość w przyszłości

od jej właściciela.

• Projektowanie architektoniczne

i inżynieryjne – kompleksowe

projektowanie inwestycji w zakresie

architektury, instalacji oraz

konstrukcji przeprowadzane we

własnym biurze projektowo-

architektonicznym. Odbywa się przy

wykorzystaniu wypracowanych

przez lata rozwiązań inżynieryjnych,

standardów rysowania

i projektowania, detali, kart

budowlanych oraz wytycznych co

do tworzenia optymalnych układów

wnętrz i powierzchni wspólnych.

Wystandaryzowane rozwiązania

pozwalają przy tym na obniżenie

kosztów przy jednoczesnym

zachowaniu optymalnej jakości

mieszkań.

• Budżetowanie – Grupa wykorzystuje

nowoczesne technologie, w tym

Building Information Modeling (BIM),

w celu tworzenia optymalnych

budżetów inwestycji, które stanowią

zestawienie kosztów wszystkich prac,

niezbędnych do kompleksowej

realizacji inwestycji, począwszy od

rozpoczęcia projektowania do

uzyskania pozwolenia na

użytkowanie inwestycji. Gotowy

budżet inwestycyjny stanowi

potwierdzenie optymalności

projektu budowlanego, a także

element kontrolny kosztów

poszczególnych etapów realizacji

inwestycji. Ponadto budżet

inwestycyjny jest podstawą do

podejmowania strategicznych

decyzji dotyczących cen sprzedaży

mieszkań w danej lokalizacji.

• Generalne wykonawstwo w zakresie

budowy i dostawa materiałów – przy

realizacji przedsięwzięć deweloperskich

Grupa pełni funkcję generalnego

wykonawcy projektu, czyli odpowiada

za wybudowanie przedsięwzięcia

deweloperskiego zgodnie z projektem

architektonicznym, o określonych

parametrach i jakości oraz zgodnie

z określonym harmonogramem.

Jednocześnie Grupa samodzielnie

odpowiada za zakup kluczowych

materiałów budowlanych, m.in.

beton/cement, zaprawa/tynk/gips,

cegły/pustaki, stal i inne, pozostawiając

w gestii podwykonawców oraz

dostawców zewnętrznych materiały

mniej istotne wartościowo lub

niewpływające na estetykę projektów.

Przyjęcie takiego modelu zakupowego

zapewnia Grupie optymalizację

kosztową (duża skala zamówień,

uzyskiwanie konkurencyjnych

warunków handlowych, dobra relacja

ceny do jakości nabywanych

materiałów). Proces realizacji

przedsięwzięcia deweloperskiego

Grupy Murapol jest podzielony na

94 wystandaryzowane zadania

(paczki) (tzw. Unit94) co umożliwia

wysoką sprawność budżetowania

i precyzyjnego planowania na

podstawie „94 paczek” uniwersalnych

dla każdej inwestycji.

• Nadzór inwestorski – to

m.in. kontrolowanie procesu

budowy, w tym zapewnienie, aby

budowa była realizowana zgodnie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 11

z wcześniej przygotowanym

projektem (oraz dokumentacją

techniczną, pozwoleniem na

budowę, przepisami prawa itp.),

sprawdzanie i odbiór robót

budowlanych, próby i odbiory

instalacji urządzeń technicznych,

koordynacja z kierownikiem

budowy, kontrolą rozliczenia kosztów

budowy.

Działania sprzedażowe i marketingowe –

sprzedaż realizowana jest w oparciu o:

(i) własny kanał sprzedaży (przy wsparciu

poprzez Grupę Lead Center), w postaci

strony internetowej oraz biur sprzedaży

zlokalizowanych na każdym rynku zbytu

Grupy; oraz (ii) zewnętrzne kanały sprzedaży.

Działania sprzedażowe są uzupełniane przez

działania marketingowo-PR-owe

obejmujące szerokie spektrum narzędzi

promocyjno--komunikacyjnych

dopasowanych do profilu klienta

i oferowanych produktów, w pełni

prowadzonymi zasobami własnymi Grupy.

Działania sprzedażowo-marketingowe nie

mają zastosowania do działalności Grupy

w sektorze PRS z uwagi na umowne

zagwarantowanie objęcia przez LifeSpot

lokali realizowanych w sektorze PRS.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 12

2 Opis działalności prowadzonej przez

Spółkę i Grupę w 2023 r. oraz kluczowe

niefinansowe wskaźniki efektywności

Bielsko-Biała

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 13

2.1 Podstawowe produkty, towary i usługi

Grupa Murapol oferuje mieszkania

w najbardziej chłonnym segmencie rynku

nieruchomości mieszkaniowych, który

w ocenie Zarządu jest relatywnie odporny na

wahania czynników makroekonomicznych

i sprawdza się nawet w trudnych czasach.

Oferta Grupy Murapol plasuje się

w segmencie popularnym oraz affordable

premium, a dominują w niej lokale

2- i 3- pokojowe, o metrażach od 35 do 55

mkw. Grupa obserwuje, że w ubiegłym roku,

analogicznie do całego rynku, klienci

najczęściej nabywali z jej oferty mieszkania

właśnie 2- i 3 pokojowe. Lokale o takich

parametrach znajdują największe

zainteresowanie na rynku, wśród zarówno

klientów indywidualnych, kupujących

mieszkania na własne potrzeby, jak również

nabywców inwestycyjnych, kupujących je

w celu najmu lub jako utrzymanie wartości

oszczędności. Uzupełnieniem tej oferty są

kawalerki oraz lokale 4-pokojowe

o większych metrażach, a także możliwość

łączenia mieszkań. Dzięki charakterystyce

działalności operacyjnej i profilowi

produktu, Murapol dociera do szerokiego

grona klientów i wykorzystuje szanse

rozwojowe nie tylko największych, lecz

również regionalnych rynków

mieszkaniowych.

Murapol posiada także drugą linię

biznesową - buduje w formule design&build

lokale mieszkalne, których stałym odbiorcą

jest platforma LifeSpot. Sektor PRS co do

zasady jest komplementarny do sektora

mieszkaniowego, projekty te są

realizowane na gruntach o innym

przeznaczeniu niż podstawowa działalność

Grupy. Współpraca polega na

poszukiwaniu gruntów, które w ocenie

inwestora mogą zostać przeznaczone na

realizację przedsięwzięć deweloperskich

w segmencie PRS, a następnie na

projektowaniu i wybudowaniu lokali na

potrzeby platformy PRS zarządzanej przez

Grupę Ares będącą znaczącym

inwestorem GK Murapol.

2.2 Informacja o rynkach zbytu

Oferta Grupy jest dostępna na terenie

niemal całego kraju. Murapol ma

w budowie i w przygotowaniu inwestycje

deweloperskie w 17 miastach – zarówno

w największych aglomeracjach w Polsce,

w tym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu,

Trójmieście, Aglomeracji Śląskiej, Poznaniu,

Łodzi, jak i w mniejszych miastach

regionalnych, takich jak Bydgoszcz czy

Toruń.

Zdywersyfikowana geograficznie mapa

inwestycji oraz unikatowy, pionowo

zintegrowany model biznesowy,

zakładający koncentrację wewnątrz Grupy

wszystkich kompetencji niezbędnych do

realizacji projektów nieruchomościowych,

zapewniają̨ Grupie zrównoważony rozwój

i wysoką marżowość́ realizowanych

projektów.

W ramach segmentu PRS Grupa Murapol

współpracuje z jednym odbiorcą Grupą

LifeSpot (spółki zależne od AEREF V PL PRS

S.á r.l. z sektora PRS), dla której realizuje lub

zrealizowała projekty w Warszawie, Gdyni,

Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Krakowie.

Sprzedaż do spółek z Grupy LifeSpot

odpowiada za ok. 16% przychodów

zrealizowanych w 2023 r.

Grupa współpracuje z dużą liczbą

podwykonawców, z których żaden nie

realizuje dostaw, których wartość

przekracza 10% przychodów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 14

2.3 Opis istotnych dokonań wraz z wykazem najważniejszych

wydarzeń

Grupa Murapol w 2023 roku zanotowała

wysoce satysfakcjonujące wyniki

operacyjne, w każdym obszarze

działalności wliczając w to sprzedaż,

przekazania, budowa mieszkań oraz

przygotowanie projektów i akwizycja

gruntów.

2.3.1 Sprzedaż mieszkań

W 2023 r. Grupa Murapol podpisała 2 889

umów deweloperskich i przedwstępnych

wobec 2 783 zawartych rok wcześniej.

Lokalizacjami, w których mieszkania z oferty

Grupy Murapol cieszyły się największym

zainteresowaniem jest Gdańsk, gdzie

nabywców znalazło 577 lokali oraz Poznań

z wynikiem 516 mieszkań. Wśród aglomeracji

ze znaczącym wynikiem widnieją również:

Łódź – 311 mieszkań, Kraków – 255 oraz

Wrocław – 238 lokali. W Toruniu deweloper

sprzedał 216 lokali, w Tychach i Bydgoszczy

odpowiednio 213 i 151 mieszkań.

Ponadto, na koniec 2023 r. Grupa posiadała

142 opłacone umowy rezerwacyjne (po

wyeliminowaniu rezygnacji), wobec 205 na

koniec 2022 r.

Łączna sprzedaż netto do klientów

detalicznych GK Murapol, zrealizowana

w 2023 r. wyniosła 3 031 lokali (umowy

deweloperskie, przedwstępne oraz

opłacone umowy rezerwacyjne, po

wyeliminowaniu rezygnacji) (2 988 w 2022 r.).

W analizowanym okresie, deweloper

dokonał również sprzedaży w segmencie

PRS (na rzecz instytucjonalnego najmu

lokali) 693 lokali w formule design&build

(wobec 664 w 2022 r.).

Podsumowując 2023 r., łączna sprzedaż

netto do klientów detalicznych oraz na

rzecz segmentu PRS wyniosła 3 724 lokale

wobec 3 652 w 2022 r.

1,3%

5,2%

0,4%

20,0%

1,7%

8,8%

0,3%

10,8%

17,9%

2,7%

3,4%

7,5%

7,4%

2,8%

1,8%

8,2%

Bielsko-Biała 37

Bydgoszcz 151

Chorzów 12

Gdańsk 577

Gliwice 48

Kraków 255

Katowice 8

Łódź 311

Poznań 516

Siewierz 78

Sosnowiec 97

Toruń 216

Tychy 213

Warszawa 81

Wieliczka 51

Wrocław 238

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 15

Struktura geograficzna sprzedaży mieszkań do klientów detalicznych (umowy deweloperskie

i przedwstępne)

2.3.2 Przekazania mieszkań

W minionym roku Grupa Murapol przekazał

klucze do 2 801 lokali mieszkalnych, wobec

2 653 oddanych właścicielom w 2022 roku.

Najwięcej mieszkań w 2023 roku zostało

wydanych klientom w Krakowie – 755,

Poznaniu – 425, Gdańsku – 316, Toruniu – 281

oraz we Wrocławiu – 243. Ponadto klucze

do swoich lokali odebrało 191 klientów

w Gliwicach, 171 w Bydgoszczy i 142

w Warszawie.

Struktura geograficzna przekazań mieszkań klientom detalicznym

2.3.3 Projekty wprowadzone do

sprzedaży

Łącznie w 2023 r. Murapol zaoferował

klientom 3 770 nowych mieszkań wobec

2 631 rok wcześniej. Wprowadzone do

sprzedaży lokale powstają na terenie

13 miast, zarówno na głównych krajowych

rynkach mieszkaniowych, tj. w Krakowie,

Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i Gdańsku, ale

także w mniejszych lokalizacjach, takich jak

Bielsko-Biała, Toruń, Gliwice, Sosnowiec czy

Siewierz.

0,2%

6,1%

11,3%

0,1%

6,8%

27,0%

0,0%

2,1%

15,2%

1,5%

2,6%

10,0%

2,7%

5,1%

0,6%

8,7%

Bielsko-Biała 6

Bydgoszcz 171

Gdańsk 316

Gdynia 2

Gliwice 191

Kraków 755

Katowice 1

Łódź 58

Poznań 425

Siewierz 42

Sosnowiec 74

Toruń 281

Tychy 77

Warszawa 142

Wieliczka 17

Wrocław 243

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 16

Lokalizacja

Lokale

wprowadzone

w 1Q 2023

Lokale

wprowadzone

w 2Q 2023

Lokale

wprowadzone

w 3Q 2023

Lokale

wprowadzone

w 4Q 2023

Total

Bielsko-Biała

143

Bydgoszcz

Chorzów

135

Gdańsk

369

291

660

Gliwice

188

Kraków

187

Łódź

472

143

442

1 100

Poznań

338

326

664

Siewierz

115

199

Sosnowiec

121

Toruń

170

Wieliczka

Wrocław

Razem

355

1 476

784

1 155

3 770

2.3.4 Projekty w budowie

Na koniec 2023 roku portfel projektów

w realizacji obejmował 6 238 lokali

o łącznej powierzchni użytkowej sięgającej

256 tys. mkw., powstających

w 54 budynkach wznoszonych w ramach

24 inwestycji na terenie 14 miast. Najwięcej

nowych mieszkań buduje się w Łodzi –

1306 oraz Krakowie – 1284 lokali.

W Gdańsku i Poznaniu wznoszonych jest

odpowiednio 1044 i 812 lokali mieszkalnych

oraz apartamentów inwestycyjnych.

Lokalizacja

Inwestycja

Liczba

LM i LU

PUM

(LM i LU)

Data rozpoczęcia

inwestycji

Bielsko-Biała

Murapol Trzy Lipki (bud. 1,4)

143

6 910

maj 2023

Bydgoszcz

Murapol Osiedle Akademickie IV (bud.

3 686

maj 2023

Bydgoszcz

Murapol Osiedle Akademickie V (bud.

3 686

grudzień 2022

Chorzów

Murapol Osiedle Wolka (bud. 1, 2, 3)

135

6 571

czerwiec 2023

Gdańsk

Murapol Osiedle Zen (bud. 2, 4, 6)

173

7 821

czerwiec 2023

Gdańsk

Murapol Scarpa (bud. 1, 2)

291

14 010

grudzień 2023

Gdańsk

Murapol Portovo (bud. 1)

384

11 929

grudzień 2023

Gdańsk

Murapol Portovo (bud. 2)

196

5 850

kwiecień 2023

Gliwice

Murapol Osiedle Szafirove (bud. 6, 7)

188

9 941

wrzesień 2023

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 17

Lokalizacja

Inwestycja

Liczba

LM i LU

PUM

(LM i LU)

Data rozpoczęcia

inwestycji

Kraków

Czerwone Maki (Bud. 1) [PRS]

404

12 115

wrzesień 2022

Kraków

Murapol Mateczniq (bud. 1, 2, 3)

187

8 109

kwiecień 2023

Kraków

Lipska (Bud. 1;2) [PRS]

249

7 185

wrzesień 2023

Kraków

Okulickiego (Nud.1) [PRS]

444

13 283

listopad 2023

Katowice

Sikorskiego (Bud. 1) [PRS]

266

7 553

sierpień 2022

Łódź

Murapol Osiedle Faktoria (bud. 1, 2)

269

9 868

marzec 2023

Łódź

Murapol Agosto (bud. 1, 2, 3)

442

20 306

wrzesień 2022

Łódź

Murapol Argentum (bud. 1)

409

19 410

grudzień 2022

Łódź

Murapol Osiedle Filo (bud. 1)

143

6 376

listopad 2023

Łódź

Murapol Nowa Przędzalnia IX (bud. 1)

2 044

luty 2023

Poznań

Murapol Osiedle Verde (bud. 1)

198

8 905

październik 2022

Poznań

Murapol Osiedle Verde II (bud. 2)

225

10 559

styczeń 2023

Poznań

Murapol Zielony Żurawiniec II (bud. 2, 5)

249

13 635

maj 2022

Poznań

Murapol Zielony Żurawiniec III (bud. 6, 7)

140

6 202

sierpień 2023

Siewierz

Murapol Siewierz Jeziorna (bud. 13, 14)

4 219

styczeń 2023

Siewierz

Murapol Siewierz Jeziorna (bud. 15 - 18)

115

5 784

wrzesień 2023

Sosnowiec

Murapol Apartamenty Na Wzgórzu III

(bud. 3)

121

5 763

styczeń 2023

Toruń

Murapol Aviator (bud. 1)

170

5 650

maj 2023

Warszawa

Murapol Osiedle Natura IV (bud. 8, 9, 10)

123

6 502

czerwiec 2022

Wrocław

Murapol Jagodno Park (bud. 1)

2 954

marzec 2022

Wrocław

Murapol Jagodno Park II (bud. 4 - 7)

211

9 276

marzec 2022

Razem

6 238

256 103

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 18

2.3.5 Projekty w przygotowaniu

Na dzień 31.12.2023 r. w banku ziemi Grupy

Murapol, znajdował się portfel projektów

w przygotowaniu, obejmujący ok. 15,65 tys.

lokali o łącznej powierzchni użytkowej

wynoszącej 664,15 tys. mkw., zapewniający

ciągłość jej działalności na najbliższe kilka

lat.

Oddział

Planowany PUM

Planowana ilość lokali

mkw.

szt.

Bielsko-Biała

7 315

136

Bydgoszcz

5 786

130

Gdańsk

60 683

1 892

Gdynia

10 221

227

Gliwice

35 849

752

Katowice

75 889

1 727

Kraków

33 515

708

Lublin

15 130

332

Łódź

119 224

2 700

Poznań

45 283

1 011

Siewierz

16 649

350

Sosnowiec

14 620

307

Toruń

37 685

848

Warszawa

142 421

3 466

Wrocław

43 883

1 064

Razem

664 153

15 650

Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa Murapol

dysponowała aktywnym bankiem ziemi,

pod budowę ponad 21 tys. lokali o łącznej

powierzchni użytkowej ok. 903,3 tys. mkw.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 19

2.4 Istotne umowy dla działalności Grupy

Segment deweloperski

W 2023 r. Grupa Murapol zawarła

następujące umowy dotyczące

rozbudowy aktywnego banku ziemi.

Umowy przedwstępne

Data

Miasto

PUM

w mkw

Liczba

lokali

18.01.2023

Warszawa

21480

477

09.02.2023

Lublin

14871

331

03.03.2023

Kraków

13170

439

07.03.2023

Toruń

19440

432

08.03.2023

Bydgoszcz

5729

127

31.03.2023

Warszawa

21050

456

07.04.2023

Katowice

6927

154

07.04.2023

Poznań

14221

319

18.04.2023

Katowice

11810

340

09.05.2023

Łódź

25265

561

09.05.2023

Toruń

13012

270

29.05.2023

Warszawa

17815

395

21.06.2023

Łódź

8275

184

07.09.2023

Warszawa

13 013

400

13.11.2023

Wrocław

15 002

462

27.11.2023

Wrocław

11 168

320

28.11.2023

Warszawa

7 414

223

07.12.2023

Łódź

7 846

171

18.12.2023

Siewierz

16 785

352

21.12.2023

Wrocław

9 714

232

22.12.2023

Kraków

11 375

252

Umowy zakupu/przeniesienia własności

Data

Miasto

PUM

w mkw

Liczba

lokali

16.02.203

Bielsko-

Biała

13 197

279

04.04.2023

Łódź

9 831

265

17.04.2023

Gdańsk

17 559

583

17.05.2023

Chorzów

6 229

124

20.06.2023

Toruń

13 012

270

07.08.2023

Gliwice

31 070

620

04.09.2023

Łódź

15 023

338

13.11.2023

Gdańsk

13 955

282

27.11.2023

Poznań

14 400

326

Segment PRS

W dniu 18 stycznia 2023 r. spółka Murapol

Projekt 59 Sp. z o.o. zawarła umowę na

realizację obiektu PRS w Krakowie przy

ul. Czerwone Maki za wynagrodzeniem

ok. 93,4 mln PLN.

W dniu 29 stycznia 2023 r. spółka Murapol

Projekt 59 Sp. z o.o. zawarła umowy na

realizację inwestycji PRS w Krakowie przy

ul. Lipskiej na obiekt z 249 lokalami oraz przy

ul. Okulickiego na obiekt z 444 lokalami.

Umowy o finansowanie

W dniu 21 grudnia 2023 r. Spółka zawarła

z konsorcjum dwóch banków – Bankiem

Polska Kasa Opieki S.A. i Santander Bank

Polska S.A aneks do umowy kredytowej

z dnia 14 września 2022 r., zgodnie z którym

nastąpiło przedłużenie terminu spłaty

kredytów udzielonych na podstawie

umowy kredytowej do 30 czerwca 2026 r.,

wraz ze zwiększeniem kwoty kredytu

o 72 mln PLN do łącznej kwoty 550 mln PLN.

W dniu 5 października 2023 r. Spółka

zawarła z bankiem ING Bank Śląski S.A.

umowę wieloproduktową dotyczącą linii

na gwarancje bankowe w kwocie 7,3 mln

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 20

PLN z okresem dostępności do dnia

4 października 2024 r.

2.5 Czynniki istotne dla rozwoju Spółki i Grupy

W zakresie charakterystyki czynników

istotnych dla rozwoju Grupy, wśród

kluczowych występujących w okresie

sprawozdawczym 2023 i na moment

finalizacji niniejszego sprawozdania, należy

wymienić:

Sytuacja gospodarcza w Polsce

Grupa Murapol prowadzi działalność

operacyjną wyłącznie w Polsce. W związku

z tym warunki makroekonomiczne

w Polsce, na które z kolei wpływa otoczenie

gospodarcze w regionie i gospodarka

światowa, mają istotne znaczenie dla jej

działalności i wyników finansowych.

Wszelkie istotne lub nagłe zmiany

warunków makroekonomicznych, takich

jak PKB, stopa bezrobocia, wynagrodzenia

(w tym wysokość ustawowego

minimalnego wynagrodzenia), dochód

rozporządzalny, konsumpcja prywatna,

polityka państwa na rzecz rodzin i polityka

społeczna, indeksy zaufania konsumentów,

stopy procentowe i wskaźniki

inflacji/deflacji oraz kurs złotego, mają

wpływ na ogólną zamożność

społeczeństwa, siłę nabywczą

konsumentów i skłonności konsumpcyjne,

w tym na decyzję dotycząca nabycia

lokalu mieszkalnego. Ponadto do istotnych

czynników kształtujących popyt w sektorze

nieruchomości mieszkaniowych należą

również: polityka mieszkaniowa państwa

i programy wspierające nabywanie

mieszkań czy realizację przedsięwzięć

deweloperskich mieszkaniowych, skala

akcji kredytowej prowadzonej przez banki

oraz ogólna dostępność kredytów

hipotecznych, w tym koszty z nimi związane

(np. oprocentowanie), jak również skala

nabywania nieruchomości

mieszkaniowych w celach inwestycyjnych

(na wynajem). Powyższe czynniki mają

również wpływ na ceny sprzedaży mieszkań

i lokali użytkowych, ceny pozyskiwania

nieruchomości gruntowych oraz niektóre

z kosztów działalności Grupy, a tym samym

istotnie wpływają na wyniki finansowe

Grupy Murapol.

Sytuacja makroekonomiczna Polski w 2023

roku ulegała systematycznej poprawie –

a zwłaszcza w analizowanym okresie

obserwowano wyższe wzrosty PKB

i realnego PKB Polski na tle krajów UE,

luzowanie polityki monetarnej poprzez

stopniowe obniżki stóp procentowych,

obniżenie bufora ostrożnościowego KNF, co

sprzyja poprawie zdolności kredytowej

klientów i pozytywnie wpływa na rynek

kredytów hipotecznych. W 2023 roku

nastąpiło w konsekwencji odbicie

w zakresie liczby udzielonych kredytów

mieszkaniowych oraz wartości udzielonych

kredytów mieszkaniowych. Dodatkowym

czynnikiem sprzyjającym sektorowi

mieszkaniowemu okazało się wdrożenie od

1.07.2023 r. programu rządowego

subsydiowanych kredytów o stałej stopie

procentowej (2%). W analizowanym okresie

poprawie ulegały także takie czynniki

ekonomiczne jak inflacja, stopa

bezrobocia, czy poziom wynagrodzeń.

Otoczenie konkurencyjne oraz sytuacja

sektora nieruchomości mieszkaniowych

w Polsce

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

i branża deweloperska w Polsce

charakteryzują się wysoką

konkurencyjnością ze względu na

obecność i ciągły rozwój dużych spółek

deweloperskich oraz wysokie

zapotrzebowanie na ich produkty. Sytuacji

na rynku nieruchomości sprzyja m.in. wysoki

deficyt mieszkaniowy w Polsce, który

zgodnie z Raportem Rynkowym JLL w 2023

wynosi ok. 1,5 mln mieszkań oraz jeden

z najniższych, na tle innych krajów Unii

Europejskiej, wskaźników liczby mieszkań na

tysiąc mieszkańców. Ponadto wpływ na

popyt nieruchomości mieszkaniowych

w Polsce przekłada się na wysokie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 21

zainteresowanie najbardziej atrakcyjnymi

nieruchomościami gruntowymi, stanowiąc

w konsekwencji jeden z głównych

obszarów konkurowania deweloperów

między sobą. Grupa Murapol nieustannie

monitoruje, m.in., realizowane i planowane

przez jej konkurentów inwestycje, wdrażane

rozwiązania architektoniczne,

technologiczne i proekologiczne, ceny

oraz promocje oferowane przez swoich

konkurentów, aby odpowiednio reagować

na zmiany w otoczeniu rynkowym i zmiany

zachowań klientów, a także,

w uzasadnionym komercyjnie zakresie,

dostosowywać swoją ofertę. Zwiększony

poziom konkurencji może, m.in., wpływać

na wzrost kosztów pozyskiwania

nieruchomości gruntowych, na ceny

sprzedaży lokali czy na poziom kosztów

marketingu, wpływając na rentowność

Grupy w przyszłości.

Poziom stóp procentowych oraz inflacja

Pandemia COVID-19 w latach 2020-2021,

wybuch wojny w Ukrainie w lutym 2022 r.

oraz będące ich następstwem wzrost

inflacji i stóp procentowych, stanowią

czynniki negatywnie wpływające na

zdolność kredytową nabywców mieszkań.

W 2022 r., w związku z rosnącymi kosztami

obsługi zadłużenia przez kredytobiorców,

KNF zidentyfikował potrzebę pilnych

działań, mających na celu ograniczenie

poziomu ryzyka kredytowego. W oparciu

o kryteria Rekomendacji S, banki zostały

zobligowane przez KNF do wyliczania

zdolności kredytowej z uwzględnieniem

stopy procentowej wyższej o 5 punktów

procentowych w stosunku do

oprocentowania kredytu. W lutym 2023 r.

KNF złagodził warunki oceny zdolności

kredytowej wynikającej z Rekomendacji S

sprzed roku, wskazując że dla kredytów

z tymczasowo stałą stopą procentową

w ocenie zdolności kredytowej powinien

być stosowany minimalny poziom

przewidywanej zmiany wysokości stopy

procentowej wynoszącej 2,5 punkty

procentowe. Bufor dla kredytów ze

zmienną stopą procentową pozostał bez

zmian. Wszelkie tego typu zmiany mogą

prowadzić do znacznego obniżenia się

zdolności kredytowej i konieczności

podwyższania poziomu wymaganego

minimalnego wkładu własnego nabywców

lokali mieszkalnych, co bezpośrednio

wpływa na dostępność kredytów

hipotecznych, także mimo obniżania

kryteriów wyliczania zdolności kredytowej

oraz wprowadzenia instrumentów

wspierających politykę mieszkaniową,

takich jak program Bezpieczny Kredyt 2%.

Popyt na nieruchomości oferowane przez

Grupę Murapol oraz jej przychody są

w znacznym stopniu uzależnione od

dostępności kredytów hipotecznych oraz

zdolności do ich obsługi. Ewentualne

spowolnienie gospodarcze może

negatywnie wpływać na płynność

i sytuację finansową nabywców mieszkań,

co z kolei może skutkować osłabieniem

popytu na nieruchomości oferowane przez

Grupę i obniżeniem osiąganych przez nią

przychodów.

Otoczenie prawne i regulacyjne.

Działalność Grupy podlega licznym

przepisom prawa i regulacjom, w tym

między innymi dotyczącym planowania

i zagospodarowania przestrzennego,

prawa budowlanego, dotyczącym

wymogów w zakresie obrotu

nieruchomościami, ochrony konsumentów,

jak i odpowiedzialności sprzedawcy,

a także ograniczeniom sposobu korzystania

z gruntów. Na przestrzeni ostatnich

kilkunastu lat można zaobserwować proces

częstych zmian przepisów w zakresie prawa

nieruchomości mających znaczny wpływ

w odniesieniu do sektora, w którym Grupa

Murapol prowadzi działalność.

Jedną z istotnych regulacji prawnych, które

mają wpływ na Grupę Murapol jest Ustawa

Deweloperska. Do najistotniejszych przepisów

tej ustawy, należą: (i) przepisy powołujące

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego

zadaniem jest zagwarantowanie zwrotu

środków wpłacanych przez nabywców lokali

mieszkalnych w razie upadłości dewelopera

czy banku prowadzącego rachunek

powierniczy, (ii) przepisy zobowiązujące

dewelopera w zakresie wypłat

rekompensaty z tytułu niewykonania lub

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 22

nienależytego wykonania umowy, (iii)

przepisy zwiększające reglamentację

i sformalizowanie procesów przedsprzedaży

mieszkań, (iv) przepisy określające odbiór

lokali przez ich nabywców oraz (v)

obowiązek udostępnienia przez

dewelopera gotowego prospektu

informacyjnego już na etapie zawarcia

umowy rezerwacyjnej.

Wraz z rozpoczęciem notowań akcji

Murapol S.A. na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A., Spółka

zaczęła podlegać dodatkowym przepisom

i regulacjom nakładającym na nią szereg

obowiązków, których niewykonanie lub

nienależyte ich wykonanie obarczone jest

ryzykiem wysokich kar pieniężnych Spółka

wdrożyła szereg procedur wewnętrznych

mających na celu rzetelne i terminowe

wypełnianie narzuconych obowiązków,

odpowiedni obieg informacji giełdowych,

a także stały monitoring działalności

Murapol S.A. pod kątem obowiązków

informacyjnych.

Zdarzenia nadzwyczajne

Najważniejszym czynnikiem, który

oddziaływał na gospodarkę w 2022 roku był

wybuch wojny w Ukrainie, zapoczątkowany

rosyjską inwazją w dniu 24 lutego 2022 r.

Wojna ta spowodowała skokowy wzrost cen

surowców energetycznych i materiałów

budowlanych oraz doprowadziła do

zaburzenia dostaw w handlu

międzynarodowym. Choć Grupa nie ma

możliwości określenia stopnia wpływu wojny

w Ukrainie na swoją działalność operacyjną,

wyniki finansowe i perspektywy rozwoju, ze

względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, nie

można wykluczyć pojawienia się

w przyszłości nowych czynników ryzyka

mających taki wpływ. Między innymi wojna

wywarła i może dalej wywierać poważne

skutki dla polskiej gospodarki,

a w szczególnie trudnej sytuacji może

znaleźć się branża budowlana, np. z uwagi

na wzrost kosztów energii, paliw czy gazu,

które mogą wpłynąć na wzrost kosztów

wykonawstwa, jak również materiałów

budowlanych. Nie można również

wykluczyć, że wraz z zakończeniem wojny

z Polski wyjedzie wielu pracowników

ukraińskiego pochodzenia. Grupa Murapol

nie odnotowała materializacji tego ryzyka,

przy znacznej poprawie koniunktury

w sektorze nieruchomościowym w Polsce

i zwiększającej się skali realizowanych

przedsięwzięć deweloperskich na rynku,

przy czym nie może wykluczyć, że ryzyko

braku odpowiedniej liczby pracowników

u jej podwykonawców nie zmaterializuje się

w przyszłości i nie wpłynie w istotny

negatywny sposób na harmonogram

realizacji jej przedsięwzięć deweloperskich.

Podwykonawcy

W ramach procesu realizacji przedsięwzięć

deweloperskich, Grupa Murapol pełni rolę

generalnego wykonawcy, powierzając

wykonywanie usług budowalnych wielu

podwykonawcom, spośród których część

zatrudnia pracowników zagranicznych,

w tym również w istotnym zakresie

obywateli Ukrainy. Spółka nie posiada

szczegółowych informacji na temat skali

tego zjawiska w przypadku jej

podwykonawców. W 2023 r. Spółka nie

odnotowała zwiększonej skali opóźnień

w harmonogramach realizacji jej

przedsięwzięć deweloperskich przez jej

podwykonawców.

Kapitał ludzki

Zarząd jest zdania, że kompetencje

i doświadczenie zespołu zarządzającego

oraz wiedza i zaangażowanie

pracowników stanowią istotny czynnik

sukcesu Grupy Murapol, co przyczyniło się

do osiągnięcia przez nią wiodącej pozycji

na rynku nieruchomości mieszkaniowych

w Polsce oraz stanowi solidne podstawy

niezbędne do dalszego wzrostu.

W ciągu ponad dwóch dekad działalności

Grupa zdołała pozyskać wysokiej klasy

specjalistów dysponujących wiedzą

i doświadczeniem w zakresie prowadzenia

wszystkich etapów przedsięwzięć

deweloperskich. Posiadane przez Grupę

kompetencje w zakresie zarządzania

i realizacji projektów są wdrażane przez

wyspecjalizowany zespół projektantów,

architektów, inżynierów, konstruktorów,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 23

prawników, rzeczoznawców, biegłych

rewidentów, a także zespół marketingu

i sprzedaży.

Wdrożenie programów rozwojowych,

zapewnienie pracownikom możliwości

awansu i rozwoju w strukturach firmy oraz

budowanie przyjaznej kultury organizacyjnej

w znacznym stopniu przeciwdziałają ryzyku

związanym z utrzymaniem i pozyskaniem

pracowników dla Spółki.

Pozostałe ryzyka finansowe takie jak ryzyko

kredytowe i utraty płynności oraz cele

i metody zarządzania ryzykiem finansowym

zostały omówione w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym w nocie 37.

2.6 Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju

Działalność deweloperska i budowlana ma

wpływ na środowisko naturalne, dlatego

Grupa dokłada starań, aby jej

przedsięwzięcia deweloperskie były

realizowane i eksploatowane w sposób

świadomy oraz ograniczający negatywne

oddziaływanie na otoczenie.

W tym celu w Grupie funkcjonuje Dział

badań i rozwoju, który zajmuje się

optymalizacją zagadnień technicznych.

Grupa m.in. podejmuje działania w celu

optymalizowania w ramach realizowanych

projektów zużycia surowców, wody

i ograniczenia produkcji odpadów. W tym

celu dokłada starań, aby we wszystkich jej

nowych inwestycjach wprowadzane były

rozwiązania energooszczędne, takie jak np.

pełne oświetlenie LED części wspólnych czy

też autorski system infrastruktury i instalacji

Home Management System, który

umożliwia zainstalowanie w mieszkaniach

inteligentnych rozwiązań smart home –

Murapol Appartme, pozwalający

precyzyjnie sterować mediami (elektryką,

ogrzewaniem, oświetleniem)

w mieszkaniach. W standardzie lokali Grupy

Murapol został również wprowadzony

pakiet antysmogowy, tj. oparty na

innowacyjnym nanomateriale system, który

redukuje ilość substancji szkodliwych

dostających się wraz z powietrzem do

wnętrz mieszkalnych. Na terenie

wybranych inwestycji montowane są stacje

ładowania pojazdów elektrycznych,

panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła.

W ramach strategii Grupa zamierza

kontynuować zapoczątkowany w 2019 r.

trend wprowadzania oraz rozwijania

rozwiązań smart i eco w swoich inwestycjach,

pracując nad kolejnymi rozwiązaniami

proekologicznymi i innowacyjnymi, analizując

w szczególności następujące rozwiązania:

rozwój systemu HMS poprzez dodanie nowych

funkcjonalności;

• systemy fotowoltaiczne wykorzysty-

wane do oświetlenia części wspól-

nych w budynkach;

• antysmogowe materiały budowlane,

takie jak kostka antysmogowa na ba-

zie zaawansowanego technologicz-

nie cementu czy tynk antysmogowy

elewacyjny stosowany w systemie do-

ciepleń budynków ETICS;

• inteligentne rozwiązania na po-

wierzchniach użytkowych wspólnych

np. ławki na placach zabaw łączące

funkcje ładowania telefonów komór-

kowych, zintegrowane ze stojakiem

rowerowym i stacją naprawy rowe-

rów;

• recykling wody deszczowej poprzez

zastosowanie systemów ogrodów

deszczowych czy wody szarej;

• ekologiczne rozwiązania w zakresie

źródła ciepła dla budynków np.

pompy ciepła, kolektory słoneczne

czy systemy rekuperacji;

• wprowadzenie elementów prefabry-

kowanych, jak np. systemowe rozwią-

zania w zakresie szkieletowych stalo-

wych ścian prefabrykowanych czy

modułowych rozwiązań w zakresie ła-

zienek

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 24

3 Omówienie sytuacji finansowej

i majątkowej Spółki i Grupy

Łódź

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 25

3.1 Omówienie wyników finansowych

3.1.1 Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej

w tys. PLN

2023

2022

Zmiana

Dynamika w %

Przychody ze sprzedaż

1 215 944

1 005 660

210 284

21%

W tym R4S

1 028 787

871 875

156 912

18%

W tym PRS

187 157

133 785

53 372

40%

Zysk brutto ze sprzedaży

383 393

355 272

28 121

Zysk operacyjny

266 199

255 249

10 950

Zysk netto

219 151

212 898

6 253

2023

2022

Zmiana w p.p.

Marża brutto ze sprzedaży

31,5%

35,3%

(3,8)

Marży zysku operacyjnego

21,9%

25,4%

(3,5)

Marża zysku netto

18,0%

21,2%

(3,2)

ROE

39,2%

48,4%

(9,2)

W ocenie Zarządu Murapol S.A. Grupa

uzyskała bardzo dobre wyniki finansowe

w 2023 r. Przychody ze sprzedaży wzrosły

o 21% i wyniosły 1 216 mln PLN. Wzrost ten

wynikał z większego wolumenu sprzedaży

mieszkań oraz wyższej ceny transakcyjnej

w segmencie deweloperskim. W 2023 r.

przekazano 2801 lokali w stosunku do 2653

lokali w 2022 r. W 2023 r. średnia cena

przekazanego lokalu wyniosła 365 tys. PLN,

a w 2022 r. 326 tys. PLN. Ponadto o 53,4 mln

PLN wzrosły przychody w segmencie PRS

i wyniosły 187 mln PLN.

Zysk brutto ze sprzedaży wyniosła w 2023 r

383 mln PLN i wzrosła o 28 mln PLN tj. o 8%.

Zysk operacyjny wyniósł w 2023 r, 266 mln

PLN i wzrósł w porównaniu do 2022 r.

o 11 mln PLN tj. 4%. Zysk netto wyniósł

w 2023 r. 219 mln PLN i wzrósł w porównaniu

do 2022 r. o 6 mln tj. 3%. Wyniki były zgodne

z oczekiwaniami Zarządu.

Marża brutto ze sprzedaży w 2023 r. wyniosła

31,5% i spadła o 3,8 punktu procentowego

w stosunku do 2022 r. Spadek marży na

sprzedaży w ujęciu procentowym wynikał

z większego udziału sprzedaży w segmencie

PRS, który to segment charakteryzuje się

niższą marżowością w porównaniu do

segmentu deweloperskiego.

Marża zysku operacyjnego w 2023 r.

wyniosła 21,9% i spadła o 3,5 punktu

procentowego w porównaniu do 2022 r.

Odpowiednio marża zysku netto wyniosła

18% i spadła o 3,2 punktu procentowego.

Spadki podobnie jak w przypadku marży

brutto na sprzedaży wynikały z większego

udziału sprzedaży do segmentu PRS

w łącznej sprzedaży.

Wskaźnik ROE wyniósł w 2023 r. 39,2%

i odnotował spadek o 9,2 punktu

procentowego w porównaniu do 2022 r.

Spadek wynikał z wyższej wartości kapitału

własnego Grupy na koniec 2023 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 26

3.1.2 Omówienie wyników finansowych Murapol S.A.

w tys. PLN

2023

2022

Zmiana

Dynamika w %

Przychody ze sprzedaż

65 250

52 632

12 618

24%

Zysk brutto ze sprzedaży

14 737

16 657

(1 920)

(12%)

Przychody i koszty operacyjne

w tym wycena metodą praw

własności

259 269

230 919

28 350

12%

Zysk operacyjny

274 006

247 576

26 430

11%

Zysk netto

217 126

210 990

6 136

2023

2022

Zmiana w p.p.

Marża brutto ze

sprzedaży

Marża brutto ze sprzedaży /

sprzedaż

22,6%

31,6%

(9,0)

Marża zysku

operacyjnego

Zysk operacyjny / sprzedaż

419,9%

470,4%

(50,5)

Marża zysku netto

Zysk netto / sprzedaż

332,8%

400,9%

(68,1)

ROE

Zysk netto / kapitały własne

38,7%

47,8%

(9,1)

Przychody ze sprzedaży Murapol S.A.

dotyczą głównie usługi zarządzania na rzecz

jednostek powiązanych. W 2023 r. wyniosły

one 65 mln PLN i wzrosły o 13 mln PLN

w porównaniu do 2022 r. Zysk brutto ze

sprzedaży w 2023 r. wyniosła 15 mln PLN, co

oznaczało spadek o 2 mln w porównaniu do

2022 r. Spadek ten wynikał z rozpoznanej

sprzedaży o charakterze jednorazowym

w 2022 r.

Spółka przy wycenie jednostek zależnych

stosuje wycenę metodą praw własności.

Metoda ta stanowi główny element wyniku

finansowego Emitenta. W 2023 r. zysk

z wyceny wyniósł 262 mln PLN i był wyższy

o 24 mln PLN w porównaniu do 2022 roku.

Zysk operacyjny wyniósł w 2023 r. 274 mln

PLN i wzrósł o 26 mln PLN w stosunku do

2022 r. Wzrost wynikał z opisanego powyżej

zysku z wyceny metodą praw własności.

Zysk netto wyniósł w 2023 r. 217 mln PLN i był

wyższy o 6 mln PLN w porównaniu do 2022 r.

Wzrost wynikał ze wzrostu zysku

operacyjnego, częściowo

skompensowanego przez wyższe koszty

finansowe.

Marża brutto ze sprzedaży w 2023 r. wyniosła

22,6% i spadła o 9,0 punktu procentowego

w stosunku do 2022 r. Spadek ten wynikał

z rozpoznanej sprzedaży z wysoką marżą

o charakterze jednorazowym w 2022 r.

Marża zysku operacyjnego w 2023 r.

wyniosła 419,9% i spadła o 50,5 punktu

procentowego w porównaniu do 2022 r.

Odpowiednio marża zysku netto wyniosła

332,8% i spadła o 68,1 punktu

procentowego. Marże procentowe powyżej

100% wynikają z uwzględnienia zysków

z wyceny metodą praw własności na

poziomie kosztów i przychodów

operacyjnych, a więc poniżej sprzedaży.

Wskaźnik ROE wyniósł w 2023 r. 38,8%

i odnotował spadek o 9,0 punktu

procentowego w porównaniu do 2022 r.

Spadek wynikał z wyższej wartości kapitału

własnego Grupy na koniec 2023 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 27

W 2023 r. nie odnotowano zdarzeń

nietypowych mających istotny wpływ na

wynik.

3.2 Sytuacja majątkowa

3.2.1 Omówienie sytuacji majątkowej Grupy Kapitałowej

2023

2022

Zmiana

Struktura w %

Dynamika

w %

AKTYWA

1 859 815

1 729 603

130 212

100%

Aktywa trwałe

86 523

72 941

13 582

19%

Aktywa obrotowe

1 773 292

1 656 662

116 630

95%

Zapasy

1 399 763

1 243 859

155 904

75%

13%

Należności z tytułu dostaw

i usług i pozostałe

98 154

78 890

19 263

24%

Pozostałe aktywa obrotowe

27 207

24 893

2 314

Środki pieniężne i ich

ekwiwalenty oraz środki

pieniężne na rachunkach

powierniczych

248 168

309 020

(60 852)

13%

(20%)

2023

2022

Zmiana

Struktura w %

Dynamika

w %

PASYWA

1 859 815

1 729 603

130 212

100%

Kapitał własny

559 385

439 530

119 855

30%

27%

Zobowiązania

1 300 430

1 290 073

10 357

70%

Zobowiązania

długoterminowe

454 770

411 181

43 589

24%

11%

Oprocentowane kredyty

i pożyczki

391 280

365 497

25 783

21%

Pozostałe zobowiązania

długoterminowe

63 490

45 684

17 806

39%

Zobowiązania

krótkoterminowe

845 660

878 892

(33 232)

45%

(4%)

Oprocentowane kredyty

i pożyczki oraz pozostałe

zobowiązania finansowe

67 494

46 675

20 819

45%

Zobowiązania z tytułu dostaw

i usług i pozostałe

92 337

96 054

(3 717)

(4%)

Zobowiązania z tytułu umów

z klientami

587 342

651 350

(64 008)

32%

(10%)

Pozostałe zobowiązania

krótkoterminowe

98 487

84 812

13 675

16%

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 28

Suma bilansowa Grupy na 31 grudnia 2023

r. wynosiła 1 860 mln PLN i wzrosła o 130 mln

PLN w stosunku do 31 grudnia 2022 r.

Głównym składnikiem aktywów były

zapasy, których wartość na 31 grudnia 2023

r. wynosiła 1 400 mln PLN, co oznacza

wzrost o 156 mln PLN. Wzrost ten wynika

z rozwoju Grupy Kapitałowej Murapol

i zwiększenia wydatków na rozpoczynanie

nowych projektów deweloperskich. W 2023

wydatki na zakup nowych gruntów

wyniosły 291 mln PLN i były wyższe o 92 mln

PLN od wydatków na grunty w 2022 roku.

Drugą największą kategorią aktywów były

środki pieniężne na rachunkach

bankowych oraz rachunkach

powierniczych. Na 31 grudnia 2023 r.

wyniosły one 248 mln PLN, co oznacza

spadek o 61 mln PLN w stosunku do

31 grudnia 2022 r. Należy zauważyć, że

Grupa utrzymała wysoki i bezpieczny

poziom środków pieniężnych pomimo

wypłaty 100 mln dywidendy i wzrostu

wydatków na grunty.

Kapitały własne na 31 grudnia 2023 r.

wynosiły 559 mln PLN i wzrosły o 120 mln PLN

w stosunku do 31 grudnia 2022 r. Wzrost

wynikał głównie ze wzrostu zysków

zatrzymanych o 115 mln PLN.

W przypadku zobowiązań największą

pozycją były zobowiązania z tytułu umów

z klientami, które wynosiły 587 mln PLN.

Spadły one o 64 mln w stosunku do

31 grudnia 2022 r. Łączne zobowiązania

długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu

oprocentowanych kredytów i pożyczek

wyniosły 459 mln PLN i wzrosły o 47 mln PLN

w porównaniu do 31 grudnia 2022 r.

Wynikało to głównie z uruchomienia w dniu

27 stycznia 2023 r. transzy kredytu w kwocie

110,5 mln PLN opisanej w rozdziale 3.4

2023

2022

Rotacja zapasów

stan zapasów / przychody ze

sprzedaży × 365 dni

420

451

Rotacja należności

stan należności handlowych /

przychody ze sprzedaży × 365 dni

Rotacja zobowiązań

stan zobowiązań handlowych /

przychody ze sprzedaży × 365 dni

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania / suma aktywów

69,92%

74,59%

Wskaźnik zadłużenia

krótkoterminowego

zobowiązania krótkoterminowe /

suma aktywów

45,47%

50,81%

Wskaźnik zadłużenia

długoterminowego

zobowiązania długoterminowe /

suma aktywów

24,45%

23,77%

Wskaźnik płynności bieżącej

majątek obrotowy /

zobowiązania krótkoterminowe

2,1

1,9

Wskaźnik płynności szybkiej

(majątek obrotowy – zapasy) /

zobowiązania krótkoterminowe

0,4

0,5

Wszystkie wskaźniki rotacji zanotowały

skrócenie cyklu w stosunku do roku

poprzedniego odpowiednio o 31 dni

w przypadku rotacji zapasów, 4 dni

w przypadku rotacji należności oraz 5 dni

w przypadku rotacji zobowiązań. Wynikało

to głównie ze wzrostu sprzedaży.

Wskaźnik zadłużenia ogólnego wykazuje

spadek o 4,7 punktu procentowego. Co

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 29

wynika głównie ze spadku zadłużenia

krótkoterminowego. Poprawna wskaźników

jest konsekwencją polityki Zarządu mając

na celu budowę Grupy Kapitałowej

z mocnym bilansem i bezpiecznym

poziomem zadłużenia.

Wskaźniki płynności są typowe dla

przedsiębiorstw z branży deweloperskiej,

charakteryzującej się długim cyklem

produkcyjnym i wysokim poziomem

zapasów. Wzrost wskaźnika płynności

bieżącej wynika głównie ze wzrostu

wartości zapasów. Spadek wskaźnika

płynności szybkiej wynika głównie ze

spadku stanu środków pieniężnych.

3.2.2 Omówienie sytuacji majątkowej Murapol S.A.

2023

2022

Zmiana

Struktura

w %

Dynamika

w %

AKTYWA

1 236 406

1 060 413

175 993

100%

17%

Aktywa trwałe

1 178 401

973 818

204 583

95%

21%

Inwestycje w jednostkach

zależnych wycenianych metodą

praw własności

1 101 897

925 091

176 805

89%

19%

Pozostałe aktywa trwałe

76 505

48 727

27 778

57%

Aktywa obrotowe

58 005

86 595

(28 590)

(33%)

Środki pieniężne

1 469

60 997

(59 528)

(98%)

Pozostałe aktywa obrotowe

56 535

25 598

30 937

121%

2023

2022

Zmiana

Struktura

w %

Dynamika

w %

PASYWA

1 236 406

1 060 413

175 993

100%

17%

Kapitał własny

560 536

441 510

119 026

45%

27%

Zobowiązania

675 870

618 903

56 967

55%

Zobowiązania długoterminowe

573 982

535 196

38 786

46%

Oprocentowane kredyty i pożyczki

555 089

534 866

20 223

45%

Pozostałe zobowiązania

długoterminowe

18 893

330

18 563

5625%

Zobowiązania krótkoterminowe

101 888

83 707

18 181

22%

Oprocentowane kredyty i pożyczki

66 491

49 768

16 723

34%

Pozostałe zobowiązania

krótkoterminowe

35 397

33 939

1 458

Suma bilansowa Emitenta na 31 grudnia

2023 r. wynosiła 1 236 mln PLN i wzrosła

o 176 mln PLN w porównaniu do 31 grudnia

2022 r. Głównym czynnikiem wzrostu były

Inwestycje w jednostkach zależnych

wycenianych metodą praw własności,

które zwiększyły się o 177 mln PLN i wynikały

z zysków realizowanych przez spółki

zależne. Ta pozycja stanowi również

najważniejszy składnik aktywów Emitenta.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 30

Kapitały własne na 31 grudnia 2023 r.

wynosiły 561 mln PLN i wzrosły o 119 mln PLN

w stosunku do 31 grudnia 2022 r. Wzrost

wynikał głównie ze wzrostu zysków

zatrzymanych o 113 mln PLN.

W przypadku zobowiązań największą

pozycją były łączne zobowiązania

długoterminowe i krótkoterminowe z tytułu

oprocentowanych kredytów i pożyczek,

które wyniosły 622 mln PLN i wzrosły o 37 mln

PLN w porównaniu do 31 grudnia 2022 r.

Wynikało to głównie z pełnego

wykorzystania środków dostępnych

w ramach umowy kredytowej oraz ruchów

na pożyczkach wewnątrzgrupowych

opisanych w rozdziale 3.4.

2023

2022

Rotacja zapasów

stan zapasów / przychody ze

sprzedaży × 365 dni

Rotacja należności

stan należności handlowych /

przychody ze sprzedaży × 365 dni

120

Rotacja zobowiązań

stan zobowiązań handlowych /

przychody ze sprzedaży × 365 dni

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

zobowiązania / suma aktywów

54,66%

58,36%

Wskaźnik zadłużenia

krótkoterminowego

zobowiązania krótkoterminowe /

suma aktywów

8,24%

7,89%

Wskaźnik zadłużenia

długoterminowego

zobowiązania długoterminowe /

suma aktywów

46,42%

50,47%

Wskaźnik płynności bieżącej

majątek obrotowy /

zobowiązania krótkoterminowe

0,6

1,0

Wskaźnik płynności szybkiej

(majątek obrotowy – zapasy) /

zobowiązania krótkoterminowe

0,6

1,0

Wskaźniki rotacji zapasów zanotował

skrócenie cyklu w stosunku do roku

poprzedniego o 1 dzień. Wskaźnik rotacji

należności zanotował wydłużenie cyklu o 46

dni, a wskaźnik rotacji zobowiązań zanotował

wydłużenie cyklu o 43 dni. Zwiększenia te

miały charakter jednorazowy i związane były

z utworzeniem rezerw na koszty wejścia na

giełdę, jak również rezerwy przychodowej

związanej z refakturowaniem tych kosztów na

spółki zależne.

Wskaźnik ogólnego zadłużenia wykazuje

spadek zadłużenia o 3,7 punktu

procentowego. Co jest konsekwencją polityki

Zarządu mając na celu budowę Spółki

z mocnym bilansem i bezpiecznym

poziomem zadłużenia.

Wskaźniki płynności odnotowały spadki

odpowiednio o 0,4 punktu w przypadku

wskaźnika płynności bieżącej oraz wskaźnika

płynności szybkiej. Spadki wynikają z niższego

poziomu środków pieniężnych na dzień

31 grudnia 2023 r. w stosunku do 31 grudnia

roku poprzedniego. Emitent zarządza

płynnością łącznie dla całej Grupy

Kapitałowej. Przez co poziom gotówki

w Spółce może się wahać, niezależnie od

sytuacji finansowej całej Grupy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 31

3.3 Przepływy pieniężne

3.3.1 Przepływy pieniężne Grupy Kapitałowej

w tys. PLN

2023

2022

Przepływy z działalności operacyjnej

31 220

159 106

Przepływy z działalności inwestycyjnej

(1 091)

765

Przepływy z działalności finansowej

(116 495)

(158 218)

Spadek przepływów z działalności

operacyjnej wynika ze zwiększonych

zakupów gruntów oraz wyższych nakładów

inwestycyjnych na nowe projekty

deweloperskie, co przełoży się na

zwiększenie przepływów operacyjnych

w latach kolejnych.

Przepływy z działalności finansowej

wynikają w wypłaconej w 2023 roku

dywidendy oraz przepływów związanych

z umową kredytową opisaną w rozdziale

3.4.

3.3.2 Przepływy pieniężne Murapol S.A.

w tys. PLN

2023

2022

Przepływy z działalności operacyjnej

(10 352)

10 526

Przepływy z działalności inwestycyjnej

77 794

242 983

Przepływy z działalności finansowej

(126 969)

(198 569)

Przepływy z działalności inwestycyjnej

wynikały ze spłat pożyczek IC związanych

z refinansowaniem struktury finansowej

Grupy.

3.4 Zobowiązania finansowe

3.4.1 Kredyty bankowe

Na dzień 1 stycznia 2023 r. Murapol S.A. był

stroną umowy kredytowej z dnia

14 września 2022 r. z konsorcjum banków

obejmującej kredyt terminowy do

maksymalnej kwoty 500 mln PLN oraz kredyt

obrotowy nieprzekraczający kwoty 50 mln

PLN. Z czego wykorzystane było 439,5 mln

PLN. W dniu 27 stycznia 2023 r. Spółka

uruchomiła ostatnią transzę kredytu

w kwocie 110,5 mln PLN. Oprocentowanie

kredytu wynosi WIBOR 3M+marża.

W 2023 roku Spółka dokonała, zgodnie

z harmonogramem, spłat kapitału wyżej

opisanego kredytu w kwocie 64,8 mln PLN.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 32

21 grudnia 2023 r. Murapol S.A. zawarł

aneks do umowy kredytowej na mocy

którego nastąpiło przedłużenie terminu

spłaty do 30 czerwca 2026 r. oraz

zwiększona została kwota kredytu

o 71,7 mln PLN. Wypłata transzy nastąpiła

18 stycznia 2024 r.

Ponadto w 2023 roku w ramach umowy

kredytowej Murapol S.A. zawarł kontrakt

typu interest rate swap, dzięki któremu 75%

kredytu zabezpieczona jest przed zmianą

stóp procentowych.

3.4.2 Pożyczki wewnątrzgrupowe

Na dzień 1 stycznia saldo otrzymanych

pożyczek wewnątrzgrupowych w Murapol

S.A. wynosiło 172 mln PLN. Na dzień

31 grudnia 2023 r. saldo zmalało do kwoty

167 mln PLN. W ciągu roku Emitent spłacił

pożyczki o łącznej wartości 27 mln PLN, w

tym 21 mln PLN kapitału i 6 mln PLN odsetek

i zaciągnął pożyczki o wartości 13 mln PLN.

Na dzień 1 stycznia saldo udzielonych poży-

czek wewnątrzgrupowych w Murapol S.A.

wynosiło 23 mln PLN. Na dzień 31 grudnia

2023 r. saldo wzrosło do kwoty 28 mln PLN.

W ciągu roku Emitent udzielił pożyczki na

kwotę 35 mln PLN oraz łącznie otrzymał 32

mln z tytułu spłaty udzielonych pożyczek.

3.5 Ocena przyjętych zasad zarządzania ryzykiem finansowym

Grupa Kapitałowa jest finansowana

jednym kredytem konsorcjalnym. Jest to

finansowanie o charakterze otwartym, nie

projektowym, które Grupa może

wykorzystywać na finansowanie ogólnych

celów korporacyjnych i kapitału

obrotowego Grupy. Zapadalność kredytu

to czerwiec 2026 r. W ramach umowy

kredytowej zawarto transakcje typu interest

rate swap, dzięki czemu 75% wartości

kredytu ma zabezpieczone stałe

oprocentowanie. Pozwala to

prognozować przyszłe koszty finansowe

oraz przepływy pieniężne związane

z obsługą zadłużenia z niskim marginesem

błędu.

Obecne poziomy realizacji kowenantów

z umowy kredytowej jak i wykonane

wewnętrznie analizy wrażliwości pozwalają

oceniać sytuację związaną z finansowaniem

Grupy jako stabilną.

Osiągnięte zadłużenie było zgodne

z oczekiwaniami.

Zadłużenie Grupy pozostaje na bezpiecznym

poziomie i jednocześnie zapewnia

finansowanie bieżącej działalności oraz

potrzeb inwestycyjnych.

3.6 Opis zobowiązań pozabilansowych

Na zobowiązania pozabilansowe składają

się:

• zabezpieczenia kredytów opisane

w skonsolidowanym sprawozdaniu fi-

nansowym w nocie 29

• zobowiązania warunkowe opisane

w skonsolidowanym sprawozdaniu fi-

nansowym w nocie 34

• zobowiązania warunkowe, w tym

udzielone gwarancje opisane w jed-

nostkowym sprawozdaniu finanso-

wym w nocie 30.

3.7 Omówienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami

Emitent nie publikował prognoz.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 33

4 Ład Korporacyjny

Gliwice

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 34

4.1 Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego

Od dopuszczania akcji spółki do obrotu na

rynku podstawowym Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A., na

podstawie uchwały Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

nr 1359/2023 z dnia 14 grudnia 2023 r.

spółka Murapol S.A. podlegała zbiorowi

zasad przyjętych przez Radę Giełdy

Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

w dniu 29 marca 2021 r. Uchwałą Nr

13/1834/2021 tj. „Dobrym Praktykom Spółek

Notowanych na GPW 2021” („DPSN 2021”).

Zarząd stosował wszystkie zasady ładu

korporacyjnego zgodnie z DPSN 2021,

z zastrzeżeniem następujących:

• Zasada 2.1 – spółka powinna posia-

dać politykę różnorodności wobec

zarządu oraz rady nadzorczej, przy-

jętą odpowiednio przez radę nadzor-

czą lub walne zgromadzenie. Polityka

różnorodności określa cele i kryteria

różnorodności m.in. w takich obsza-

rach jak płeć, kierunek wykształce-

nia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz

doświadczenie zawodowe, a także

wskazuje termin i sposób monitoro-

wania realizacji tych celów. W zakre-

sie zróżnicowania pod względem płci

warunkiem zapewnienia różnorodno-

ści organów spółki jest udział mniej-

szości w danym organie na poziomie

nie niższym niż 30%.

Spółka stara się zapewnić wszechstronność

i różnorodność składu zarządu oraz rady

nadzorczej pod względem płci,

wykształcenia, specjalistycznej wiedzy,

wieku oraz doświadczenia zawodowego.

Zrównoważony udział kobiet i mężczyzn

w wymienionych powyżej organach nie

został w pełni wdrożony. Spółka wspiera

realizację polityki różnorodności, jednakże

przy podejmowaniu decyzji o powołaniu

lub zatrudnieniu określonej osoby bierze

pod uwagę przede wszystkim kompetencje

oraz odpowiednie doświadczenie

zawodowe i wykształcenie, bez względu na

płeć takiej osoby.

• Zasada 2.2 – osoby podejmujące

decyzje w sprawie wyboru członków

zarządu lub rady nadzorczej spółki

powinny zapewnić wszechstronność

tych organów poprzez wybór do ich

składu osób zapewniających

różnorodność, umożliwiając m.in.

osiągnięcie docelowego wskaźnika

minimalnego udziału mniejszości

określonego na poziomie nie niższym

niż 30%, zgodnie z celami określonymi

w przyjętej polityce różnorodności,

o której mowa w zasadzie 2.1.

Zgodnie z wyjaśnieniem do Zasady nr 2.1

Spółka wskazuje, że nie stosuje powyższej

zasady w zakresie zapewnienia minimalnego

udziału mniejszości pod względem płci na

poziomie 30%.

• Zasada 3.1 – spółka giełdowa utrzy-

muje skuteczne systemy: kontroli we-

wnętrznej, zarządzania ryzykiem oraz

nadzoru zgodności działalności z pra-

wem (compliance), a także sku-

teczną funkcję audytu wewnętrz-

nego, odpowiednie do wielkości

spółki i rodzaju oraz skali prowadzonej

działalności, za działanie których od-

powiada zarząd.

Spółka wskazuje, że nie stosuje powyższej

zasady w zakresie utrzymywania funkcji

audytu wewnętrznego. Spółka nie posiada

wyodrębnionej komórki audytu

wewnętrznego ani wyodrębnionej funkcji

audytora wewnętrznego.

• Zasada 3.2 – spółka wyodrębnia

w swojej strukturze jednostki odpo-

wiedzialne za zadania poszczegól-

nych systemów lub funkcji, chyba że

nie jest to uzasadnione z uwagi na

rozmiar spółki lub rodzaj jej działal-

ności.

Spółka wskazuje, że nie stosuje powyższej

zasady w zakresie, w jakim w jej ocenie jest

to nieuzasadnione z uwagi na rozmiar lub

rodzaj działalności Spółki. W ocenie Spółki,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 35

ze względu na jej rozmiar lub rodzaj

działalności, optymalnym w jej przypadku

rozwiązaniem np. w obszarze compliance,

kontroli wewnętrznej czy zarządzania

ryzykiem, jest rozproszenie niektórych

zadań, systemów lub funkcji pomiędzy

różne jednostki w ramach struktury

organizacyjnej z uwzględnieniem rodzaju

działalności biznesowej spółek lub obszaru

działalności poszczególnych działów

operacyjnych.

• Zasada 3.3 – Spółka należąca do in-

deksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80

powołuje audytora wewnętrznego

kierującego funkcją audytu we-

wnętrznego, działającego zgodnie

z powszechnie uznanymi międzyna-

rodowymi standardami praktyki za-

wodowej audytu wewnętrznego. W

pozostałych spółkach, w których nie

powołano audytora wewnętrznego

spełniającego ww. wymogi, komitet

audytu (lub rada nadzorcza, jeżeli

pełni funkcje komitetu audytu) co

roku dokonuje oceny, czy istnieje po-

trzeba powołania takiej osoby.

Spółka nie stosuje powyższej zasady w zakresie

powołania audytora wewnętrznego

kierującego funkcją audytu wewnętrznego.

Funkcje audytu wewnętrznego są realizowane

w ramach wyodrębnionych w Grupie

procesów: sprzedaży, zakupu i produkcji,

zatrudnienia i kalkulacji wynagrodzeń oraz

zamknięcia ksiąg rachunkowych

i sporządzenia sprawozdania finansowego.

• Zasada 3.5 – osoby odpowiedzialne

za zarządzanie ryzykiem i compliance

podlegają bezpośrednio prezesowi

lub innemu członkowi zarządu.

Spółka wskazuje, że nie stosuje powyższej

zasady w zakresie bezpośredniego podlegania

osób odpowiedzialnych za zarządzanie

ryzykiem i compliance prezesowi Zarządu lub

innemu członkowi Zarządu Spółki. Osoby

odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem

i compliance, w ramach struktury Spółki, nie

podlegają bezpośrednio Prezesowi Zarządu

Spółki lub innemu członkowi Zarządu Spółki.

• Zasada 3.6 – kierujący audytem we-

wnętrznym podlega organizacyjnie

prezesowi zarządu, a funkcjonalnie

przewodniczącemu komitetu audytu

lub przewodniczącemu rady nadzor-

czej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu

audytu.

Spółka nie stosuje powyższej zasady

w zakresie powołania audytora

wewnętrznego kierującego funkcją audytu

wewnętrznego, ani wyodrębnienia struktury

w zakresie funkcji audytu wewnętrznego.

• Zasada 6.4 – rada nadzorcza realizuje

swoje zadania w sposób ciągły, dla-

tego wynagrodzenie członków rady

nie może być uzależnione od liczby

odbytych posiedzeń. Wynagrodzenie

członków komitetów, w szczególności

komitetu audytu, powinno uwzględ-

niać dodatkowe nakłady pracy zwią-

zane z pracą w tych komitetach.

Spółka wskazuje, że nie stosuje powyższej

zasady w stosunku do sześciu członków

Rady Nadzorczej, których wynagrodzenie

z tytułu pełnienia funkcji w Radzie

Nadzorczej jest uzależnione od liczby

odbytych posiedzeń oraz nie uwzględnia

dodatkowego wynagrodzenia za pracę

w komitetach Rady Nadzorczej

(członkowie Rady Nadzorczej powiązani

z Ares lub z GCP).

Zbiór zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021” jest dostępny pod adresem:

https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/dobre_praktyki/DPSN21_BROSZURA.pdf

Spółka zamieściła informację na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych

w DPSN 2021 pod adresem:

https://murapol.pl/relacje-inwestorskie/spolka/lad-korporacyjny/dobre-praktyki-spolek-notowanych-na-

gpw

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 36

4.2 Akcjonariat

Na dzień 31 grudnia 2023 r. struktura akcjonariatu przedstawiała się następująco:

Nazwa akcjonariusza

Liczba Akcji oraz

liczba głosów z nich

wynikających

% akcji w kapitale zakładowym

i % głosów w Walnym Zgromadzeniu

AEREF V PL INVESTMENT S.á r.l.

27.760.000

68,04

Nationale-Nederlanden

Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A.*

2.960.000

7,25

Hampont sp. z o.o.**

2.040.000

5,00

Pozostali akcjonariusze

8.040.000

19,71

Ogółem

40.800.000

100,00

Na dzień publikacji sprawozdania struktura akcjonariatu przedstawia się następująco:

Nazwa akcjonariusza

Liczba Akcji

% akcji w kapitale zakładowym

i % głosów w Walnym Zgromadzeniu

AEREF V PL Inwestycje sp. z o.o.*

27.760.000

68,04

Nationale-Nederlanden

Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A.**

2.960.000

7,25

Hampont sp. z o.o.***

2.040.000

5,00

Pozostali akcjonariusze

8.040.000

19,71

Ogółem

40.800.000

100,00

* W dniu 1 marca 2024 r. AEREF V PL Investment S.à r.l i AEREF V PL Inwestycje sp. z o.o. zawarły umowę

wniesienia aportu, na podstawie której AEREF V PL Investment S.à r.l przeniósł na AEREF V PL Inwestycje

sp. z o.o. wszystkie posiadane przez siebie akcje w Spółce, tj. 27.760.000 akcji oraz wszystkie prawa z nimi

związane.

** Stan posiadania akcji przez Nationale-Nederlanden Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A. podano

zgodnie z zawiadomieniem z dnia 18 grudnia 2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Nationale-

Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny

*** Hampont sp. z o.o. jest spółką współkontrolowaną przez Nebila Şenmana (bezpośrednio) oraz Macieja

Dyjasa (pośrednio) – członków Rady Nadzorczej Murapol S.A.

Spółka nie wyemitowała żadnych akcji

dających specjalne uprawnienia kontrolne.

Występują następujące ograniczenia

dotyczące przenoszenia prawa własności

papierów wartościowych emitenta:

Według wiedzy Spółki, na dzień

sporządzenia niniejszego sprawozdania,

30 243 939 akcji spółki posiada

ograniczenia dotyczące przenoszenia ich

prawa własności wynikające z zawartych

umów lock-up, których opis znajduje się

w pkt. 17.3 „Umowy lock-up” prospektu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 37

Spółki zatwierdzonego w dniu 27 listopada

2023 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego

i opublikowanego na stronie Spółki

www.murapol.pl w zakładce "Relacje

Inwestorskie", natomiast 533.334 akcje

spółki posiada ograniczenie dotyczące

przenoszenia ich prawa własności

wynikające z postanowienia Sądu

Okręgowego z dnia 31 sierpnia 2020 r.

(sygn. IX GCo 110/20) o zabezpieczeniu

roszczenia przed wszczęciem

postępowania.

Ponadto występują następujące umowy

w wyniku których mogą w przyszłości

nastąpić zmiany w proporcjach

posiadanych akcji przez dotychczasowych

akcjonariuszy i obligatariuszy:

Nikodem Iskra posiada zawartą umowę

z AEREF V PL INVESTMENT S.à r.l. z siedzibą

w Luksemburgu, której opis znajduje się

w pkt. 12.8 "Akcje lub prawa do Akcji

będące w posiadaniu członków Zarządu

i członków Rady Nadzorczej" prospektu

Spółki zatwierdzonego w dniu 27 listopada

2023 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego

i opublikowanego na stronie Spółki

www.murapol.pl w zakładce "Relacje

Inwestorskie", w wyniku której może

w przyszłości nastąpić zmiana

w proporcjach posiadanych akcji przez

dotychczasowych akcjonariuszy.

Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji i udziałów w jednostkach Grupy, będących

w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Spółkę:

Zarząd

Liczba Akcji Spółki

Wartość nominalna akcji Spółki w PLN

Nikodem Iskra

327 272

16 363,60

Iwona Sroka

12 121

606,05

Przemysław Kromer

9 091

454,55

Rada Nadzorcza

Liczba Akcji Spółki

Wartość nominalna akcji Spółki w PLN

John Ruane

Maciej Dyjas*

William Twemlow

Piotr Fijołek

95 455

4 772,75

Lukas Gradischnig

Nebil Senman*

Justyna Bauta-

Szostak

Brendan O’Mahony

* Hampont sp. z o.o. posiadająca 2.040.000 akcji Spółki (o wartości nominalnej 102 000 zł) jest spółką

współkontrolowaną przez Nebila Şenmana (bezpośrednio) oraz Macieja Dyjasa (pośrednio) – członków Rady

Nadzorczej Murapol S.A.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali akcji lub udziałów w innych

podmiotach Grupy Murapol za wyjątkiem spółki Murapol S.A.

4.3 Walne zgromadzenie akcjonariuszy

Walne Zgromadzenie Spółki działa na

podstawie przepisów Kodeksu spółek

handlowych, postanowień Statutu Spółki,

jawnego i dostępnego publicznie

Regulaminu Walnego Zgromadzenia

Murapol S.A. , Regulaminu określającego

zasady udziału w Walnym Zgromadzeniu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 38

Murapol S.A. przy wykorzystaniu środków

komunikacji elektronicznej.

Uchwały Walnego Zgromadzenia, poza

sprawami zastrzeżonymi do kompetencji

Walnego Zgromadzenia w przepisach

Kodeksu Spółek Handlowych i innych

powszechnie obowiązujących przepisach

prawa, wymagają w szczególności

następujące sprawy: 1) powoływanie

i odwoływanie członków Rady Nadzorczej,

z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych

w Statucie; 2) rozpatrywanie

i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu

z działalności Spółki oraz sprawozdania

finansowego za ubiegły rok obrotowy;

3) udzielenie absolutorium członkom

Zarządu i Rady Nadzorczej z wykonania

przez nich obowiązków; 4) podejmowanie

postanowień dotyczących roszczeń

o naprawienie szkody wyrządzonej przy

zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu

albo nadzoru; 5) zbycie i wydzierżawienie

przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej

części oraz ustanowienie na nich

ograniczonego prawa rzeczowego; –

6) emisja obligacji zamiennych lub

z prawem pierwszeństwa i emisja

warrantów subskrypcyjnych; 7) dokonanie

podziału zysku i pokrycia strat; oraz –

8) utworzenie kapitałów rezerwowych

i innych kapitałów lub funduszy celowych

oraz ich likwidacja.

Uchwały Walnego Zgromadzenia

podejmowane są bezwzględną większością

głosów, jeżeli przepisy prawa lub

postanowienia niniejszego Statutu nie

stanowią inaczej.

Walne Zgromadzenie może obywać się przy

wykorzystaniu środków komunikacji

elektronicznej, na zasadach przewidzianych

w Regulaminie określającym zasady udziału

w Walnym Zgromadzeniu Murapol S.A.

Na zasadach określonych przepisami

Kodeksu Spółek Handlowych, Walne

Zgromadzenie jest upoważnione do

określenia dnia, według którego ustala się

listę akcjonariuszy uprawnionych do

dywidendy za dany rok obrotowy (dzień

dywidendy) oraz terminu wypłaty

dywidendy.

Prawo do uczestniczenia w Walnym

Zgromadzeniu mają osoby będące

Akcjonariuszami w Dniu Rejestracji

Uczestnictwa.

Listę uprawnionych z akcji oraz

zastawników i użytkowników, którym

przysługuje prawo głosu, do uczestnictwa

Walnym Zgromadzeniu Spółki Spółka ustala

na podstawie wykazu sporządzonego przez

KDPW.

Akcjonariusz może być Przewodniczącym

Walnego Zgromadzenia.

Każda akcja serii A1, B i C1 daje prawo do

dwóch głosów na walnym zgromadzeniu.

Uprzywilejowanie to wygasa w przypadku

zamiany uprzywilejowanej akcji na akcję na

okaziciela.

Akcje Spółki są zbywalne bez ograniczeń.

Akcje Spółki są równe i niepodzielne. Nie

występują ograniczenia wykonywania

prawa głosu.

4.4 Informacje o osobach zarządzających i nadzorujących Emitenta

4.4.1 Zasady działania Zarządu

Zarząd składa się z 2 (dwóch) do 5 (pięciu)

członków, powoływanych i odwoływanych

przez Radę Nadzorczą. Liczbę członków

Zarządu określa Rada Nadzorcza.

Dodatkowo tak długo jak Akcjonariusz

Uprawniony w rozumieniu Statutu Spółki

posiada co najmniej 30% ogólnej liczby

głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki,

w przypadku wyboru członków Rady

Nadzorczej w drodze głosowania

oddzielnymi grupami, Akcjonariuszowi

Uprawnionemu przysługuje uprawnienie

osobiste do powołania jednego członka

Zarządu Spółki.

Rada Nadzorcza może wskazać funkcje,

które pełnić będą poszczególni członkowie

Zarządu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 39

Członków Zarządu powołuje się na wspólną

pięcioletnią kadencję.

Wszyscy członkowie Zarządu są obowiązani

i uprawnieni do wspólnego prowadzenia

spraw Spółki. W zakresie niewymagającym

uchwały Zarządu, poszczególni członkowie

Zarządu mogą prowadzić sprawy Spółki

samodzielnie, w zakresie określonym

w Regulaminie Zarządu.

Wszelkie sprawy związane z prowadzeniem

spraw Spółki, nie zastrzeżone przepisami

prawa lub postanowieniami Statutu dla

Walnego Zgromadzenia lub Rady

Nadzorczej, należą do kompetencji

Zarządu.

Kompetencje Zarządu obejmują

w szczególności: a) prowadzenie spraw Spółki,

b) składanie i przyjmowanie oświadczeń woli

w imieniu Spółki, c) nabywanie, zbywanie

nieruchomości (udziałów w nieruchomości)

oraz prawa użytkowania wieczystego

(udziału w tym prawie) bez zgody Walnego

Zgromadzenia, d) obciążanie nieruchomości

ograniczonymi prawami rzeczowymi bez

zgody Walnego Zgromadzenia,

e) wydawanie regulaminów

organizacyjnych regulujących zasady

funkcjonowania Spółki, w szczególności:

(i) organizację wewnętrzną Spółki,

(ii) przyjmowanie i zatwierdzanie standardów

zarządzania, (iii) zasady rachunkowości,

(iv) zakres uprawnień, obowiązków

i odpowiedzialności pracowników na

poszczególnych stanowiskach pracy,

f) dbanie o stabilny i dynamiczny rozwój

Spółki, g) wprowadzenie zmian do

Regulaminu Zarządu; przy czym do wejścia

w życie zmian konieczne jest ich

zatwierdzenie przez właściwe organy Spółki,

zgodnie z postanowieniami Statutu; h) inne

zadania, niezastrzeżone przez przepisy prawa

lub Statut Spółki dla innych jej organów.

Na zasadach określonych przepisami

Kodeksu Spółek Handlowych Zarząd Spółki

upoważniony jest do wypłaty

akcjonariuszom zaliczki na poczet

przewidywanej na koniec roku obrotowego

dywidendy, pod warunkiem, że Spółka

dysponuje wystarczającymi środkami

w celu dokonania takich wypłat. Wypłata

zaliczki wymaga zgody Rady Nadzorczej

w formie uchwały podjętej zgodnie

z postanowieniami niniejszego Statutu.

Zarząd nie jest uprawniony do

podwyższania kapitału zakładowego

Spółki poprzez emisję nowych akcji, jak

również nie podejmuje decyzji o wykupie

akcji.

Zarząd Spółki działa na podstawie

przepisów Kodeksu spółek handlowych,

postanowień Statutu Spółki, jawnego

i dostępnego publicznie Regulaminu

Zarządu zatwierdzonego uchwałą Rady

Nadzorczej.

W przypadku Zarządu wieloosobowego, do

składania oświadczeń w imieniu Spółki

wymagane jest współdziałanie dwóch

członków Zarządu albo jednego członka

Zarządu łącznie z prokurentem.

Pełnienie funkcji w Zarządzie Spółki stanowi

główny obszar działalności zawodowej

Członka Zarządu. Członek Zarządu nie

powinien podejmować dodatkowej

aktywności zawodowej, jeżeli czas

poświęcony na taką aktywność

uniemożliwia mu rzetelne wykonywanie

obowiązków w Spółce.

Pełnienie przez Członków Zarządu Spółki

funkcji w organach podmiotów spoza

grupy Spółki wymaga zgody Rady

Nadzorczej.

Członkowie Zarządu biorą udział

w obradach Walnego Zgromadzenia,

w miejscu obrad lub za pośrednictwem

środków dwustronnej komunikacji

elektronicznej w czasie rzeczywistym,

w składzie umożliwiającym wypowiedzenie

się na temat spraw będących przedmiotem

obrad Walnego Zgromadzenia oraz

udzielenie merytorycznej odpowiedzi na

pytania zadawane w trakcje Walnego

Zgromadzenia.

Posiedzenia Zarządu odbywają się tak

często, jak wymaga tego prawidłowe

funkcjonowanie Spółki. Prawo zwołania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 40

posiedzenia Zarządu przysługuje każdemu

członkowi Zarządu.

Uchwały Zarządu mogą zostać powzięte,

jeżeli wszyscy członkowie Zarządu zostali

powiadomieni o terminie posiedzenia.

Uchwały zapadają zwykłą większością

głosów Członków Zarządu obecnych na

posiedzeniu Zarządu, za wyjątkiem

uchwały w sprawie ustanowienia prokury,

której podjęcie wymaga zgody wszystkich.

4.4.2 Skład osobowy Zarządu

W okresie od 1 stycznia 2023 roku do

31 grudnia 2023 roku, a także na dzień

sporządzenia Sprawozdania Zarządu

z działalności skład osobowy Zarządu

przedstawiał się następująco:

1. Nikodem Iskra – Prezes Zarządu

2. Przemysław Kromer – Członek

Zarządu

3. Iwona Sroka – Członek Zarządu

4.4.3 Zasady powoływania,

odwoływania Rady Nadzor-

czej

W skład Rady Nadzorczej wchodzi od

7 (siedmiu) do 9 (dziewięciu) członków,

powoływanych i odwoływanych na

wspólną trzyletnią kadencję.

Liczbę członków Rady Nadzorczej

w granicach wskazanych powyżej określa

Walne Zgromadzenie.

W obrębie Rady Nadzorczej powołuje się

Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz

Wiceprzewodniczących Rady Nadzorczej

w liczbie od 1 (jednego) do 3 (trzech).

Przewodniczącego Rady Nadzorczej

i Wiceprzewodniczących Rady Nadzorczej

wybiera Rada Nadzorcza ze swojego

grona.

Akcjonariuszowi Uprawnionemu

w rozumieniu Statutu Spółki przysługuje

uprawnienie osobiste do powoływania

członków Rady Nadzorczej w następujący

sposób: 1) tak długo jak Akcjonariusz

Uprawniony będzie posiadać co najmniej

40%, ale mniej niż 50% ogólnej liczby głosów

na Walnym Zgromadzeniu, Akcjonariuszowi

Uprawnionemu będzie przysługiwało

uprawnienie osobiste do powołania

i odwołania 4 (czterech) członków Rady

Nadzorczej, spośród których Akcjonariusz

Uprawniony wskazuje Przewodniczącego

Rady Nadzorczej; 2) tak długo jak

Akcjonariusz Uprawniony będzie posiadać

co najmniej 30%, ale mniej niż 40% ogólnej

liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu,

Akcjonariuszowi Uprawnionemu będzie

przysługiwało uprawnienie osobiste do

powołania i odwołania 3 (trzech) członków

Rady Nadzorczej, spośród których

Akcjonariusz Uprawniony wskazuje

Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

Pozostałych członków Rady Nadzorczej

powołuje Walne Zgromadzenie,

z zastrzeżeniem, że prawo głosu

Akcjonariusza Uprawnionego przy wyborze

jednego Członka Niezależnego jest

wyłączone.

4.4.4 Skład osobowy Rady

Nadzorczej

W okresie od 1 stycznia 2023 roku do

31 grudnia 2023 roku, a także na dzień

sporządzenia Sprawozdania Zarządu

z działalności skład osobowy Rady

Nadzorczej przedstawiał się następująco:

1. John Ruane – Przewodniczący

Rady Nadzorczej

2. Maciej Dyjas –

Wiceprzewodniczący Rady

Nadzorczej

3. Piotr Fijołek – Wiceprzewodniczący

Rady Nadzorczej

4. William Twemlow –

Wiceprzewodniczący Rady

Nadzorczej

5. Justyna Bauta-Szostak – Członek

Rady Nadzorczej

6. Lukas Gradischnig – Członek Rady

Nadzorczej

7. Brendan O’Mahony – Członek Rady

Nadzorczej

8. Nebil Senman – Członek Rady

Nadzorczej

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 41

4.4.5 Zasady działania Rady

Nadzorczej

Rada Nadzorcza Spółki działa na

podstawie przepisów Kodeksu spółek

handlowych, postanowień Statutu Spółki,

jawnego i dostępnego publicznie

Regulaminu Rady Nadzorczej.

Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli

na posiedzeniu jest obecnych co najmniej

połowa jej członków, a wszyscy członkowie

zostali na posiedzenie zaproszeni.

Uchwały Rady Nadzorczej zapadają

bezwzględną większością głosów.

W przypadku równości głosów rozstrzyga

głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać

udział w podejmowaniu uchwał Rady

Nadzorczej oddając swój głos na piśmie za

pośrednictwem innego członka Rady

Nadzorczej.

Rada Nadzorcza może podejmować

uchwały w trybie pisemnym lub za pomocą

środków bezpośredniego porozumiewania

się na odległość, z zastrzeżeniem

bezwzględnie obowiązujących przepisów

prawa.

Rada Nadzorcza jest upoważniona do

uchwalenia Regulaminu Rady Nadzorczej,

który określa jej organizację i sposób

wykonywania czynności.

Rada Nadzorcza ustanawia Komitet

Audytu. Komitet Audytu składa się z co

najmniej 3 (trzech) członków powołanych

przez Radę Nadzorczą

Rada Nadzorcza ustanowiła również

Komitet Inwestycyjny, którego zadaniem

jest wyrażanie opinii w zakresie

planowanych zakupów i sprzedaży

aktywów, planów finansowania, wdrażania

strategii sprzedaży aktywów oraz realizacji

planów inwestycyjnych na podstawie

zatwierdzonego Rocznego Budżetu.

4.4.6 Informacje o Komitecie

Audytu

Komitet Audytu działa na podstawie

powszechnie obowiązujących przepisów

prawa, Statutu, Regulaminu Rady

Nadzorczej oraz Regulaminu Komitetu

Audytu.

Uchwały Komitetu są podejmowane

zwykłą większością głosów.

Komitet powinien składać Radzie

Nadzorczej roczne sprawozdania ze swojej

działalności, które będą udostępniane

akcjonariuszom przez Zarząd.

Zadania Komitetu są realizowane poprzez

przedstawianie Radzie Nadzorczej

wniosków, opinii i sprawozdań

dotyczących zakresu jego zadań, w formie

uchwał podjętych przez Komitet.

W skład Komitetu Audytu wchodzi co

najmniej trzech członków. Większość

członków Komitetu Audytu, w tym jego

Przewodniczący, spełnia kryteria

niezależności określone w ustawie z dnia

11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,

firmach audytorskich oraz nadzorze

publicznym.

Podstawowym zadaniem Komitetu Audytu

jest doradztwo na rzecz Rady Nadzorczej

w kwestiach właściwego wdrażania

i kontroli procesów sprawozdawczości

finansowej w Spółce, skuteczności kontroli

wewnętrznej i systemów zarządzania

ryzykiem oraz współpraca z biegłymi

rewidentami.

Komitet Audytu może, bez obowiązku

pośrednictwa Rady Nadzorczej w tym

zakresie, żądać udzielenia informacji,

wyjaśnień i przekazania dokumentów

niezbędnych do wykonywania zadań,

w tym przedłożenia przez Zarząd określonej

informacji z zakresu księgowości, finansów,

kontroli wewnętrznej, audytu

wewnętrznego oraz systemu zarządzania

ryzykiem.

W okresie od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia

2023 roku oraz na datę sporządzenia

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 42

sprawozdania Zarządu z działalności skład

Komitetu Audytu przedstawia się

następująco:

1. William Twemlow

2. Justyna Bauta-Szostak

3. Brendan O’Mahony

W skład Komitetu Audytu wchodzą dwaj

niezależni członkowie Rady Nadzorczej:

Justyna Bauta-Szostak i Brendan

O’Mahony, którzy zgodnie ze złożonymi

oświadczeniami spełniają kryteria

niezależności wskazane w Ustawie

o Biegłych Rewidentach oraz w pkt. 2.3

Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na

GPW. Ponadto, Brendan O’Mahony

posiada wiedzę i umiejętności w zakresie

rachunkowości lub badania sprawozdań

finansowych. Trzecim członkiem Komitetu

Audytu jest William Twemlow, który posiada

wiedzę z zakresu branży, w której działa

Grupa Murapol, tj. nieruchomościowej

i deweloperskiej. Na pierwszym

posiedzeniu, w dniu 14 października 2021 r.

Komitet Audytu powołał swojego

przewodniczącego, którym został Brendan

O’Mahony.

W 2023 r. odbyły się trzy posiedzenia

komitetu audytu.

4.4.7 Informacje o Komitecie

Inwestycyjnym

Komitet Inwestycyjny działa na podstawie

powszechnie obowiązujących przepisów

prawa, Statutu i Regulaminu Rady

Nadzorczej Murapol S.A oraz Regulaminu

Komitetu Inwestycyjnego.

Zadaniem Komitetu Inwestycyjnego jest

wyrażanie opinii w zakresie planowanych

zakupów i sprzedaży aktywów, planów

finansowania, wdrażania strategii

sprzedaży aktywów oraz realizacji planów

inwestycyjnych na podstawie

zatwierdzonego Rocznego Budżetu.

Uchwały Komitetu są podejmowane

zwykłą większością głosów.

Komitet powinien składać Radzie

Nadzorczej roczne sprawozdania ze swojej

działalności, które będą udostępniane

akcjonariuszom przez Zarząd.

Komitet Inwestycyjny składa się z co

najmniej 2 członków powołanych przez

Radę Nadzorczą spośród jej członków.

W okresie od 1 stycznia 2023 do 31 grudnia

2023 roku oraz na datę sporządzenia

sprawozdania Zarządu z działalności skład

Komitetu Inwestycyjnego przedstawia się

następująco:

1. Maciej Dyjas – Członek Komitetu

Inwestycyjnego

2. John Ruane – Członek Komitetu

Inwestycyjnego

3. William Twemlow – Członek

Komitetu Inwestycyjnego

4. Piotr Fijołek – Członek Komitetu

Inwestycyjnego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 43

4.4.8 Wynagrodzenie osób zarządzających i nadzorujących Emitenta

W 2023 r. wartość wynagrodzeń dla Członków Zarządu Spółki przestawiała się następująco:

w tys. PLN

Wynagrodzenia stałe

Wynagrodzenia zmienne

z Murapol S.A.

Nikodem Iskra

767

1 650

Przemysław Kromer

300

Iwona Sroka

691

1 023

ze spółek zależnych

Nikodem Iskra

959

2 150

Przemysław Kromer

514

886

Iwona Sroka

Ponadto w Spółce funkcjonuje program długoterminowej premii motywacyjnej opisany

w nocie 35.4.1 skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Koszt programu w 2023 r.

wyniósł 1 900 tys. PLN.

W 2023 r. wartość wynagrodzeń dla Członków Rady Nadzorczej przestawiała się następująco:

w tys. PLN

Wynagrodzenie stałe

John Ruane*

William Twemlow*

Maciej Dyjas

Piotr Fijołek

Lukas Gradischnig*

Nebil Şenman

Justyna Bauta-Szostak

180

Brendan O`Mahony

180

* Pan Lukas Gradisching, Pan John Ruane i Pan William Twemlow przeznaczyli swoje wynagrodzenie na

cele charytatywne. Spółka dokonała bezpośredniej wypłaty do Fundacji Dzieci Zdążyć z Pomocą KRS

0000037904.

Grupa nie posiada żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym

charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów

administrujących.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 44

4.4.9 Umowy zawarte między

emitentem a osobami

zarządzającymi przewidujące

rekompensatę w przypadku

ich rezygnacji lub zwolnienia

z zajmowanego stanowiska

W przypadku niektórych Członków Zarządu

Spółki, Rada Nadzorcza przewidziała

dodatkowe jednorazowe wynagrodzenia

stanowiące rekompensatę w przypadku

ich odwołania i/lub rezygnacji.

Wynagrodzenia takie nie przysługują, gdy

jednocześnie zostanie rozwiązany bez

okresu wypowiedzenia kontrakt

menedżerski danego Członka Zarządu,

z przyczyn określonych w uchwałach Rady

Nadzorczej.

4.5 System kontroli wewnętrznej

Murapol utrzymuje następujące systemy:

a. kontroli wewnętrznej,

b. zarządzania ryzykiem oraz

c. nadzoru zgodności działalności

z prawem (compliance),

w zakresie powiązanym z jej wielkością,

strukturą oraz skalą prowadzonej

działalności.

Za ich działanie odpowiada Zarząd Spółki.

Nadzór nad funkcjonowaniem

i skutecznością kontroli wewnętrznej oraz

nad sprawozdawczością finansową

w Grupie sprawuje Rada Nadzorcza

(Spółki) oraz Komitet Audytu.

Zarząd przedstawia Radzie Nadzorczej

i omawia z nią miesięczne, kwartalne

i roczne wyniki biznesowe i finansowe, jak

również kwestie bieżące wskazywane przez

członków Rady Nadzorczej. Ponadto

Zarząd przedstawia Radzie Nadzorczej

i omawia z nią wykonanie biznesplanu

i budżetu oraz niektóre kluczowe parametry

wyników.

Do obowiązków Komitetu Audytu w zakresie

procesu sprawozdawczości finansowej

należą w szczególności: (i) monitorowanie

skuteczności systemów kontroli wewnętrznej

i systemów zarządzania ryzykiem, w tym

procesu sprawozdawczości finansowej

głównie w zakresie śródrocznych

(kwartalnych, półrocznych) i rocznych

jednostkowych i skonsolidowanych

sprawozdań finansowych Spółki i Grupy); (ii)

omawianie z biegłym rewidentem Spółki

kluczowych kwestii wynikających z badania

lub przeglądu śródrocznych lub rocznych

jednostkowych i skonsolidowanych

sprawozdań finansowych Spółki i Grupy

wyrażonych w sprawozdaniach biegłego

rewidenta, jak również omawianie zagadnień

podniesionych przez biegłego rewidenta

w sprawozdaniu dodatkowym dla Komitetu

Audytu; (iii) informowanie Rady Nadzorczej

o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki

sposób badanie to przyczyniło się do

rzetelności sprawozdawczości finansowej

w Spółce, a także jaka była rola Komitetu

Audytu w procesie badania; a także

(iv) formułowanie niezbędnych rekomendacji

oraz opracowanie polityk wewnętrznych

w zakresie wyboru firmy audytorskiej

i świadczenia przez nią usług dozwolonych.

Sporządzenie sprawozdań finansowych

należy do kompetencji działu

sprawozdawczości. Wyodrębnienie działu

sprawozdawczości, w tym przede

wszystkim oddzielenie od działu

księgowości, odpowiedzialnego za

ujmowanie i grupowanie transakcji

gospodarczych, umożliwiło skupienie

i budowanie kompetencji w zakresie

standardów sprawozdawczości (polskich

i międzynarodowych) oraz funkcji

kontrolnych wykonywanych na danych

księgowych.

Przygotowanie i koordynacja jednostkowego

i skonsolidowanego sprawozdania

finansowego należy do Działu

Sprawozdawczości.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 45

Właściwa kontrola i zarządzenie ryzykiem

tego procesu odbywa się zarówno

w płaszczyźnie poziomej jak i pionowej.

W zakresie kontroli poziomej istotną rolę

odgrywa wsparcie poszczególnych działów,

tj. Działu Księgowości w zakresie prowadzenia

badania księgowych dokumentów

źródłowych i ich prawidłowości pod

względem formalnym i rachunkowym,

Działów Operacyjnych pod względem oceny

poszczególnych zdarzeń i prawidłowego ich

ujęcia w sprawozdaniu, Działu Podatków,

który zapewnia spójność zdarzeń

podatkowych ze zdarzeniami bilansowymi,

Działu Prawnego w przypadkach

wymagających szczególnej analizy prawnej

określonego zagadnienia.

Kontrola pionowa przebiega w kilku

płaszczyznach i jest realizowana przez

Zarząd, Komitet Audytu oraz Radę

Nadzorczą.

Taki podział kompetencji i obowiązków

pozwala na wypracowanie mechanizmów

wzajemnej kontroli poszczególnych

uczestników procesu tworzenia sprawozdań

finansowych, dla zapewnienia ich

zgodności z obowiązującymi przepisami

i rzetelnego odzwierciedlenia zdarzeń

gospodarczych i sytuacji finansowej oraz

majątkowej spółki.

Funkcje kontroli wewnętrznej realizowane są

w podziale na obszary: (i) kontroling procesu

zakupu materiałów lub usług o charakterze

ogólnym, (ii) kontroling budowlany

odpowiedzialny za nadzór nad procesem

realizacji zakupów materiałów i usług

realizowanych bezpośrednio na rzecz

przedsięwzięcia deweloperskiego (prac

budowlanych), (iii) kontroling procesu

sprzedaży lokali, komórek lokatorskich

i miejsc postojowych; oraz (iv) kontroling

finansowy odpowiedzialny m.in. za

weryfikowanie przestrzegania kowenantów

w umowach finansowych, planowanie

finansowe oraz kwestie związane

z ubezpieczeniem działalności Grupy.

Zarządzanie ryzykiem obejmuje zarządzanie

ryzykiem finansowym (w ramach zespołu

kontrolingu finansowego), ryzykiem

płynnościowym (w horyzoncie długo-

i krótkoterminowym) oraz zarządzanie

ryzykami operacyjnymi identyfikowanymi

w ramach wyodrębnionych procesów

biznesowych, monitorowanych w ramach

kompetencji poszczególnych

departamentów i jednostek Grupy.

Funkcje nadzoru zgodności działalności

z prawem (compliance) w Grupie są

rozproszone w ramach struktury

organizacyjnej Grupy z uwzględnieniem

rodzaju działalności biznesowej spółek lub

obszaru działalności poszczególnych

działów operacyjnego. Funkcje compliance

realizowane są przez około 20 prawników –

specjalistów w określonych dziedzinach,

przypisanych do odpowiednich obszarów

działalności.

4.6 Informacja o systemie kontroli programów akcji pracowniczych

W Spółce istnieje program

długoterminowej premii motywacyjnej

pomiędzy niektórymi członkami Zarządu

Murapol S.A., a AEREF V PL Investment

S.a.r.l. i AEREF V PL Master S.a.r.l. (tj. podmiot

bezpośrednio kontrolujący AEREF V PL

Investment S.a.r.l) opisany w nocie 35.4.1. w

Skonsolidowanym Sprawozdaniu

Finansowym za rok 2023. Poza tym Grupa

nie prowadziła innych programów akcji

pracowniczych

4.7 Opis zasad zmian statutu Emitenta

Zmiany Statutu Spółki odbywają się na

zasadach przewidzianych w powszechnie

obowiązujących przepisach prawa, w tym

w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek

Handlowych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 46

4.8 Informacja o nabyciu akcji własnych

Spółka nie posiadała w roku obrotowym

2023 jakichkolwiek akcji własnych.

4.9 Wykorzystanie wpływów z emisji

Brak emisji nowych akcji przez Spółkę

w 2023 r.

4.10 Audytor

4.10.1 Wynagrodzenie firmy

audytorskiej

Poniższa tabela przedstawia

wynagrodzenie podmiotu uprawnionego

do badania sprawozdań finansowych

wypłacone lub należne za rok zakończony

31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku

w podziale na rodzaje usług:

Rodzaj usługi

rok

zakończony

31 grudnia

2023

rok

zakończony

31 grudnia

2022

Obowiązkowe

badanie

rocznego

jednostkowego i

skonsolidowanego

sprawozdania

finansowego

530

420

Pozostałe usługi*

1 145

197

1 675

617

*odnosi się do usług atestacyjnych wykonanych na

cele IPO w 2023 roku oraz kosztów dodatkowych usług

w 2022 roku

Wynagrodzenie nie obejmuje kosztów usług

badania sprawozdań finansowych spółek z

Grupy przez innych audytorów niż Ernst &

Young Audyt Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością sp.k.

Komitet Audytu wyraził zgodę uchwałą nr

A/3/09/2023 z dnia 15 września 2023 r. – na

świadczenie przez Ernst & Young Audyt

Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością sp.k. z siedzibą

w Warszawie dozwolonych usług

niebędących badaniem w Spółce

i wykonywania innych dozwolonych usług

w celach związanych z przeprowadzeniem

oferty publicznej akcji Spółki, w tym

badanie skonsolidowanych historycznych

informacji finansowych za lata 2020-2022

oraz przeglądu śródrocznych informacji

finansowych za okres 9 miesięcy

zakończony 30 września 2023

przygotowanych w związku z ofertą

publiczną akcji Spółki, a także do

wystawienia związanych z nimi listów

poświadczających (comfort letters).

4.10.2 Polityka wyboru firmy audytor-

skiej

Główne założenia opracowanej polityki

wyboru firmy audytorskiej do

przeprowadzania badania oraz polityki

świadczenia przez firmę audytorską

przeprowadzającą badanie, przez

podmioty powiązane z tą firmą audytorską

oraz przez członka sieci firmy audytorskiej

dozwolonych usług niebędących

badaniem.

Spółka poddaje swoje półroczne

jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania

finansowe przeglądom oraz roczne

jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania

finansowe badaniom przeprowadzanym

przez firmę audytorską.

W Spółce obowiązuje (i) Polityka wyboru

firmy audytorskiej do przeprowadzania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 47

badania sprawozdań finansowych

i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych Murapol S.A. oraz

(ii) Procedura wyboru firmy audytorskiej

przez Murapol S.A.

Wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada

Nadzorcza. Wybór dokonywany jest przy

uwzględnieniu rekomendacji Komitetu

Audytu.

Maksymalny czas nieprzerwanego trwania

zleceń (tj. pierwszego zlecenia łącznie

z wszelkimi odnowionymi zleceniami)

badań ustawowych sprawozdań

finansowych Spółki przeprowadzanych

przez tę samą firmę audytorską lub firmę

audytorską powiązaną z tą firmą

audytorską lub jakiegokolwiek członka sieci

działającej w państwach Unii Europejskiej,

do której należą te firmy audytorskie, wynosi

10 lat.

Do badania sprawozdań finansowych

Spółki nie jest powoływana firma

audytorska, która w okresie od rozpoczęcia

badanego okresu świadczyła na rzecz

Murapol S.A. usługi niebędące badaniem

inne niż Usługi Dozwolone, określone

w Polityce świadczenia przez firmę

audytorską przeprowadzającą badanie,

przez podmioty powiązane z tą firmą

audytorską oraz przez członka sieci firmy

audytorskiej dozwolonych usług

niebędących badaniem na rzecz Murapol

S.A. i na zasadach zgodnych z tą Polityką.

Do badania sprawozdań finansowych

Murapol S.A. nie jest powoływana firma

audytorska, która po rozpoczęciu roku

obrotowego bezpośrednio poprzedzającego

okres, który ma być badany, świadczyła na

rzecz Murapol S.A. usługi opracowywania

i wdrażania procedur kontroli wewnętrznej lub

procedur zarządzania ryzykiem związanych

z przygotowywaniem lub kontrolowaniem

informacji finansowych lub opracowywania

i wdrażania technologicznych systemów

dotyczących informacji finansowej;

Komitet Audytu rekomenduje wybór,

a Rada Nadzorcza może dokonać wyboru

tylko takiej firmy audytorskiej, która zgodnie

z najlepszą wiedzą członków Rady

Nadzorczej i zgodnie z oświadczeniami

złożonymi Murapol S.A. spełnia wymogi

niezależności, o których mowa w art. 69-73

Ustawy o biegłych rewidentach.

4.10.3 Wybór firmy audytorskiej

Spółka uzyskała status Spółki publicznej

w rozumieniu art. 4 pkt 20) ustawy dnia

29 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 184, poz. 1539 ze

zm.) o ofercie publicznej i warunkach

wprowadzania instrumentów finansowych

do zorganizowanego systemu obrotu oraz

o spółkach publicznych w chwili kiedy

wybór firmy audytorskiej na rok 2023-2025

został już dokonany.

W dniu 28 listopada 2023 roku Spółka

podpisała z Ernst & Young Audyt Polska

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

sp. k. umowę na badanie jednostkowych

i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych za lata 2023 – 2025.

Wybrana firma audytorska spełnia wszelkie

wymogi i standardy wymagane przez

powszechnie obowiązujące przepisy prawa

oraz Politykę wyboru firmy audytorskiej do

przeprowadzania badania sprawozdań

finansowych i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych Murapol S.A.

Zgodnie z oświadczeniem Rady Nadzorczej

Spółki, Zarząd Spółki informuje, że:

a) wybór firmy audytorskiej przeprowa-

dzającej badanie rocznego skonso-

lidowanego oraz jednostkowego

sprawozdania finansowego za rok

2023 został dokonany zgodnie z

przepisami, w tym regulacjami doty-

czącymi wyboru i procedury wy-

boru firmy audytorskiej w oparciu o

konkurs ofert.

b) firma audytorska oraz członkowie

zespołu wykonującego badanie

spełniali warunki do sporządzenia

bezstronnego i niezależnego spra-

wozdania z badania rocznego

skonsolidowanego i jednostkowego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 48

sprawozdania finansowego zgod-

nie z obowiązującymi przepisami,

standardami wykonywania zawodu

i zasadami etyki zawodowej,

c) są przestrzegane obowiązujące

przepisy związane z rotacją firmy au-

dytorskiej i kluczowego biegłego re-

widenta oraz obowiązkowymi okre-

sami karencji,

d) Spółka posiada politykę w zakresie

wyboru firmy audytorskiej oraz poli-

tykę w zakresie świadczenia na

rzecz Spółki przez firmę audytorską,

podmiot powiązany z firmą audytor-

ską lub członków jego sieci dodat-

kowych usług niebędących bada-

niem, w tym usług warunkowo zwol-

nionych z zakazu świadczenia przez

firmę audytorską.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 49

5 Oświadczenie na temat informacji

niefinansowych

Łódź

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 50

Grupa nie ma obowiązku publikowania

oświadczenia na temat informacji

niefinansowych zgodnie z Art. 49b.1 Ustawy

z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości

(Dz.U. 1994 nr 121 poz. 591 z późniejszymi

zmianami). Poniższe informacje

publikowane są dobrowolnie, aby lepiej

zaspokoić wymagania i oczekiwania rynku

kapitałowego.

Grupa włącza do swojej działalności

biznesowej inicjatywy z zakresu

zrównoważonego rozwoju. Kluczowymi

obszarami zrównoważonego rozwoju są

działania środowiskowe, społeczne oraz

obejmujące zagadnienia ładu

korporacyjnego (ang. ESG, Environmental,

Social and Corporate Governance). Każdy

z tych obszarów obejmuje szereg różnych

aspektów, jak sposób korzystania przez

Grupę z zasobów odnawialnych

i nieodnawialnych, czy rodzaje działań

podejmowanych w dbałości i trosce

o środowisko naturalne – w przypadku

czynników środowiskowych, czy też wpływ

działalności Grupy na jej otoczenie

społeczne – pracowników, klientów czy

społeczność lokalną – w przypadku

czynników społecznych. Ład korporacyjny

oznacza zaś wewnętrzny system nadzoru

Grupy oraz odnosi się do wdrożonych

procedur, standardów i mechanizmów

mających na celu zapewnienie

efektywnego zarządzania, usprawniania

procesów podejmowania decyzji,

przestrzegania przepisów prawa, itp.

W 2022 r. Grupa zainicjowała projekt

mający na celu wdrożenie Strategii ESG dla

Grupy Murapol. Celem Grupy jest

aby osiągnięcie pełnej gotowości do

raportowania zgodnie z dyrektywą CSRD

oraz wybranymi standardami raportowania

ESRS (ang. European Sustainability

Reporting Standards) nastąpiło w 2025 r.

W ramach prac nad strategią ESG dla

Grupy Murapol na dzień 31 grudnia 2023 r.

przygotowany został dokument

„Propozycje założeń do strategii

zrównoważonego rozwoju Grupy

Kapitałowej Murapol”. Dokument zawiera

propozycję priorytetów strategicznych,

obszarów i działań w formie kart KPI (key

performance indicators, kluczowe wskaźniki

wyników) umożliwiającą przydział

odpowiedzialności i opracowanie planu

wdrożenia kluczowych elementów

proponowanych założeń strategii ESG.

Ponadto dokument określa listę tematów

istotnych zrównoważonego rozwoju Grupy

Murapol przygotowanych w oparciu

o cztery filary: (i) zrównoważone

i nowoczesne budownictwo,

(ii) odpowiedzialny partner strategiczny,

(iii) zrównoważone środowisko pracy oraz

(iv) odpowiedzialna organizacja.

Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa Murapol

dokonała w obszarze ESG opracowania

analiz strategicznych ESG, w tym gotowości

regulacyjnej, ryzyk i szans klimatycznych,

ryzyk społecznych i ładu korporacyjnego,

a także analizy tematów istotnych

zrównoważonego rozwoju Grupy Murapol.

Ponadto Grupa dokonała opracowania

wymagań tzw. Taksonomii (wynikającej

z Rozporządzenia Parlamentu

Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia

18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia

ram ułatwiających zrównoważone

inwestycje, zmieniające rozporządzenie

(UE) 2019/2088) poprzez przygotowanie listy

działalności kwalifikujących się do

systematyki oraz wskazówek dotyczących

obliczania KPI. Grupa Murapol policzyła

także swój ślad węglowy w zakresie

1 (tj. obejmującym bezpośrednie emisje

gazów cieplarnianych) oraz w zakresie

2 (tj. obejmującym emisje pośrednie) za

2022 r. Raport dotyczący gazów

cieplarnianych przez Grupę Murapol został

przygotowany zgodnie z wymaganiami

zawartymi w standardach “Greenhouse

Gas Protocol. A Corporate Accounting and

Reporting Standard” oraz „GHG Protocol

Scope 2 Guidance Amendment to the

GHG Protocol Corporate Standard”.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 51

5.1 Działania środowiskowe

Działalność deweloperska i budowlana ma

wpływ na środowisko naturalne, dlatego

Grupa dokłada starań, aby jej

przedsięwzięcia deweloperskie były

zarządzane w sposób świadomy oraz

ograniczający negatywne oddziaływanie

na otoczenie. Grupa przykłada dużą wagę

do wykonywania wszystkich prac na

budowie zgodnie z wymaganiami

technicznymi i środowiskowymi. W tym celu

w Grupie funkcjonuje Dział badań i rozwoju,

który zajmuje się optymalizacją zagadnień

technicznych. Grupa m.in. podejmuje

działania w celu optymalizowania

w ramach realizowanych projektów zużycia

surowców, wody i ograniczenia produkcji

odpadów. W szczególności Grupa

podejmuje działania, aby podstawowe

materiały odpadowe były utylizowane

zgodnie z normami prawnymi, w tym

w zależności od ich rodzaju, poddawane

recyklingowi przez wyspecjalizowane

podmioty.

Ponadto Grupa stara się ograniczyć lub

zminimalizować negatywny wpływ

realizowanych inwestycji na otoczenie

i sąsiedztwo, jak np. hałas czy inne

uciążliwości na budowach. Przed

przystąpieniem do inwestycji Grupa

szczegółowo analizuje aspekty zewnętrzne

związane z pracami na budowie tak, aby

zabezpieczyć sąsiadującą florę i faunę,

a także stara się prowadzić drogi

dojazdowe obsługujące budowę w taki

sposób, aby minimalizować ich pylenie

oraz hałas.

W celu zmniejszenia zużywania

nieodnawialnych paliw kopalnych, a co za

tym idzie zmniejszenia śladu węglowego

Grupa dąży do efektywnego

wykorzystywania energii i redukcji emisji

gazów, które odpowiadają za zmiany

klimatu na świecie. W tym celu Grupa

dokłada starań, aby we wszystkich jej

nowych inwestycjach wprowadzane były

rozwiązania energooszczędne, takie jak np.

pełne oświetlenie LED czy też systemy HMS

(autorski system infrastruktury i instalacji

Home Management System, który

umożliwia zainstalowanie w mieszkaniach

inteligentnych rozwiązań smart home –

Murapol Appartme) z możliwością

precyzyjnego sterowania mediami

(elektryką, ogrzewaniem, oświetleniem)

w poszczególnych mieszkaniach.

Rozwiązania energooszczędne, w tym

systemy HMS, pozwalają zauważalnie

oszczędzać energię. Starając się znaleźć

kompromis w wykorzystywanych

technologiach, mając na uwadze ich

wpływ na środowisko w chwili

zastosowania, ale również biorąc pod

uwagę czas ich eksploatacji oraz okres

związany z ich utylizacją po okresie

zakończenia pracy, Grupa wprowadza

w wybranych inwestycjach również takie

rozwiązania jak panele fotowoltaiczne czy

pompy ciepła. Ponadto Grupa Murapol

analizuje możliwość wdrożenia kolejnych

rozwiązań, takich jak kolektory słoneczne

czy systemy rekuperacji. Jako standard

w mieszkaniach Grupy Murapol został

również wprowadzony pakiet

antysmogowy, tj. oparty na innowacyjnym

nanomateriale system, który redukuje ilość

substancji szkodliwych dostających się

wraz z powietrzem do lokali mieszkalnych.

W ramach strategii Grupa zamierza

kontynuować zapoczątkowany w 2019 r.

trend wprowadzania oraz rozwijania

rozwiązań smart i eco w swoich inwestycjach,

pracując nad kolejnymi rozwiązaniami

proekologicznymi i innowacyjnymi, analizując

w szczególności następujące rozwiązania:

• rozwój systemu HMS poprzez doda-

nie nowych funkcjonalności;

• systemy fotowoltaiczne wykorzysty-

wane do oświetlenia części wspól-

nych w budynkach;

• antysmogowe materiały budow-

lane, takie jak kostka antysmogowa

na bazie zaawansowanego tech-

nologicznie cementu czy tynk anty-

smogowy elewacyjny stosowany w

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 52

systemie dociepleń budynków

ETICS;

• inteligentne rozwiązania na po-

wierzchniach użytkowych wspól-

nych np. ławki na placach zabaw

łączące funkcje ładowania telefo-

nów komórkowych, zintegrowane

ze stojakiem rowerowym i stacją

naprawy rowerów;

• recykling wody deszczowej;

• ekologiczne rozwiązania w zakresie

źródła ciepła dla budynków np.

pompy ciepła, kolektory słoneczne

czy systemy rekuperacji;

• wprowadzenie elementów prefa-

brykowanych, jak np. systemowe

rozwiązania w zakresie szkieleto-

wych stalowych ścian prefabryko-

wanych czy modułowych rozwią-

zań w zakresie łazienek;

Grupa realizuje również budynki na

terenach wcześniej wyłączonych z użytku,

np. terenach pofabrycznych czy

powojskowych. Niejednokrotnie

przywrócenie tych terenów do możliwości

ponownego zagospodarowania wiąże się

z koniecznością ich remediacji, tj. usunięcia

bądź zneutralizowania czynników, które

wcześniej to uniemożliwiały. Przykładowo

Grupa przywróciła do pełnej

funkcjonalności w zakresie architektury

krajobrazu i użyteczności publicznej tereny

pod inwestycję w Gdyni. Pracom

remediacyjnym został poddany teren

o powierzchni ok. 17.000 m

i masie gruntu

poddanego remediacji wynoszącą ok.

22.500 ton. Podczas prac remediacyjnych

wszelkie odpady są utylizowane, a do prac

są wybierane podmioty posiadające

odpowiednią wiedzę i kompetencje w ich

realizacji.

Mając na celu ciągłe poprawianie

parametrów ekologicznych projektów,

Grupa Murapol organizuje cykliczne

szkolenia kadry inżynieryjnej z zakresu

technologii, wprowadzania innowacyjnych

rozwiązań materiałowych czy rozwiązań

technologicznych. Celem organizowanych

szkoleń jest przede wszystkim poszukiwanie

rozwiązań ukierunkowanych na

optymalizację wykorzystania materiałów,

redukcję ilości odpadów poprzez ich

optymalne rozplanowanie pod kątem

wbudowania, jak również zmniejszenie

śladu węglowego. Szkolenia te podnoszą

również wiedzę kadry inżynierskiej

w zakresie odpowiedzialności za

środowisko naturalne.

Działania Grupy w obszarze

środowiskowym w 2017 r. zostały

nagrodzone „zielonym certyfikatem” dla

zrównoważonych inwestycji budowlanych

BREEAM. Grupa uzyskała ww. certyfikat za

projekt inwestycji Murapol Parki Warszawy

zaprojektowaną jako inwestycję przyjazną

środowisku i mieszkańcom. Była to druga

inwestycja mieszkaniowa w Polsce, której

nadano ten certyfikat i pierwsza

z odznaczeniem w schemacie BREEAM

International NC (New Construction) 2016

Residential.

W 2021 r. Grupa uczestniczyła również

w ekologicznej akcji Polskiego Związku Firm

Deweloperskich, w ramach której

zbudowany został jeden z największych na

świecie dom dla owadów. Dom ten składa

się ze 150 mniejszych, które staną na

inwestycjach mieszkaniowych w całej

Polsce, w tym na inwestycji Murapol

Siewierz Jeziorna. Celem projektu jest

uświadamianie społeczeństwa o istotnej

roli, jaką pełnią owady w ekosystemie oraz

wzmacnianie świadomości społecznej na

temat ochrony środowiska.

Ponadto Grupa Murapol aktywnie

uczestniczy w dyskursie publicznym

nt. stosowania zasad ESG w branży

nieruchomościowej, angażując się m.in.

w Okrągły stół - Kompas ESG, wspierając

Szczyt Klimatyczny Togetair czy zabierając

głos podczas ESG&Sustainability Forum „Go

to the future” oraz debat dedykowanych

kwestiom zrównoważonego budownictwa.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 53

5.2 Działania społeczne

Odpowiedzialność za pracownika

Pracownicy Grupy Murapol stanowią jeden

z jej najważniejszych zasobów. Grupa

docenia ich różnorodne doświadczenia,

kompetencje, wykształcenie, sposób pracy

i indywidualne podejście do

wykonywanych zadań. Zespół Grupy

Murapol stanowią projektanci i kadra

wspierająca projektowanie (ok. 30%

personelu), kadra budowlana

i wspomagająca realizację inwestycji (ok.

25% personelu), specjaliści sprzedaży oraz

wspierający obsługę klienta i procesy

sprzedażowe (ok. 20% personelu) oraz

specjaliści w takich obszarach jak

księgowość, finanse, marketing, PR,

prawnicy, HR, IT i inne (ok. 25% personelu)

(dane Spółki na dzień 30 września 2023 r.).

Grupa dąży do zapewnia wszystkim

jednakowych praw i możliwości rozwoju.

Dzięki transparentnej strukturze

organizacyjnej, hierarchii i opisowi stanowisk,

pracownicy Grupy mają zapewnione

kreowanie jasnych ścieżek kariery, mając

możliwość zarówno awansu w ramach

poszczególnych spółek z Grupy czy działów,

ale również poprzez migrację pomiędzy nimi,

jeśli chcą rozwijać swoje umiejętności

w nowym obszarze. Na dzień 30 września

2023 r. wyższą kadrę zarządzającą Spółki (ok.

50 osób) stanowią w większości osoby

z awansu wewnętrznego, tj. takie, które

rozpoczynały swoją karierę na

podstawowych stanowiskach w hierarchii, by

następnie, w miarę zdobywania

doświadczenia i wiedzy specjalistycznej,

obejmować wyższe stanowiska. Ponadto

Grupa dba o zwiększenie udziału kobiet na

stanowiskach kierowniczych w całej

organizacji, doceniając kompetencje

i doświadczenie niezależnie od płci. Na dzień

30 września 2023 r. w kadrze zarządzającej

Grupy Murapol 49% stanowiły kobiety,

w tym 45% należy do kadry dyrektorskiej,

a 55% do kadry menedżerskiej

i kierowniczej.

Grupa stara się pozyskiwać do pracy

najlepszych specjalistów z rynku, ale

jednocześnie stara się stale rozwijać

kompetencje już zatrudnionych osób. Dzięki

licznym programom szkoleniowym z zakresu

zarówno umiejętności twardych jak

i miękkich, Grupa wzmacnia zespół

i powiększa grupę wewnętrznych ekspertów.

Grupa Murapol organizuje również coroczne

wyjazdy szkoleniowo-integracyjne, których

celem jest wzmocnienie więzi między

pracownikami i menedżerami oraz poczucie

przynależności do organizacji. Ponadto

w celu zapewnienia stałego dialogu

pomiędzy zespołem zarządzającym

a pracownikami, szczególnie w zespołach

terytorialnie rozproszonych, przeprowadzane

są ankiety pracownicze i badania

zadowolenia z pracy. Wyniki tych badań

dostarczają kadrze zarządzającej informacji

o potrzebach pracowniczych i wyznaczają

kierunki zmian w zakresie budowania

i motywowania zespołów. W 2021 r. Grupa

wdrożyła pilotażowy program ocen

pracowniczych, zakładający roczne

rozmowy rozwojowe, składające się z etapu

samooceny oraz rozmowy z przełożonym.

Założeniem programu jest osiągnięcie

optymalnego i transparentnego modelu

wynagradzania i premiowania

pracowników.

Wszyscy pracownicy i współpracownicy

Grupy mają dostęp do tzw. benefitów

pracowniczych, takich jak prywatna

opieka medyczna, ubezpieczenie

grupowe w całości finansowane przez

Grupę czy karty sportowe, które Grupa

finansuje w 60%.

Działania Grupy Murapol na rzecz

pracowników zostały kilkukrotnie

docenione przez kapituły programów Best

Quality Employer, Dobry Pracodawca czy

Dobra Firma.

Tworzenie dobrych przestrzeni do życia

i spędzania wolnego czasu

Celem Grupy jest tworzenie dobrej

przestrzeni do życia i spędzania wolnego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 54

czasu. Grupa wspiera społeczność poprzez

budowanie potrzebnej infrastruktury czy

użytecznych dla mieszkańców rozwiązań

w ramach swoich przedsięwzięć

deweloperskich. W ramach zobowiązań

wobec samorządów, które podejmowane

są na podstawie porozumień

inwestycyjnych, Grupa m.in. dokonuje

przebudowy czy modernizacji istniejących

sieci dróg, buduje lub naprawia chodniki,

buduje nowe drogi dojazdowe mające na

celu zapewnienie lepszego komfortu

mieszkańcom, sadzi drzewa czy organizuje

tereny zielone. Chociaż inwestycje te są

w bezpośredni lub pośredni sposób

powiązane z realizowanymi

przedsięwzięciami deweloperskimi, to służą

również lokalnej społeczności. Na terenie

wybranych inwestycji Grupa Murapol

realizuje strefy rekreacji, w tym siłownie

plenerowe, które są nie tylko miejsce

wypoczynku, ale również sprzyjają

zacieśnianiu więzi sąsiedzkich wśród

mieszkańców osiedli.

Wspieranie inicjatyw charytatywnych oraz

przedsięwzięć o charakterze kulturalnym

i sportowym

Grupa stara się odpowiedzialnie wspierać

swoje otoczenie. Od początku swojego

istnienia prowadzi różne formy działalności

społecznej, charytatywnej czy sportowej.

Od przeszło dekady każdy oddział Spółki

w Polsce w okresie świątecznym

zaangażowany jest w projekt „Szlachetna

Paczka” (szeroko zakrojony projekt

społeczny, w ramach którego

wolontariusze wyszukują rodzin w potrzebie

spełniających określona kryteria,

a darczyńcy przygotowują dla nich paczki

świąteczne). Działania charytatywne

podejmowane są również z inicjatywy

samych pracowników, którzy przy

zaangażowaniu Zarządu organizują akcje

i zbiórki, mające na celu wsparcie

potrzebujących (m. in. projekt

charytatywny „Paczuszka dla Maluszka”

czy Wielka Orkiestra Świątecznej Pomocy).

W 2016 r. Grupa była również

zaangażowana w medyczną wyprawę

polskich lekarzy do Tanzanii, którzy

przeprowadzili nad jeziorem Wiktorii blisko

100 zabiegów chirurgicznych. W latach

2021-2023 pracownicy Grupy, dzięki

przejechaniu tysięcy kilometrów na swoich

rowerach, zapewnili finansowe wsparcie

dla potrzebujących Fundacji Happy Kids

w projekcie „Bikes for Kids”.

Grupa przeznacza również środki na

przedsięwzięcia o charakterze sportowym.

Ambasadorem marki jest Andrzej Bargiel

(polski narciarz wysokogórski i alpinista),

a od 2017 r. Grupa Murapol współpracuje

z Widzewem Łódź, w którym w sezonie

2023/2024 oraz 2024/2025 Grupa Murapol

pełni rolę sponsora głównego. Ponadto

Grupa Murapol wspiera liczne inicjatywy

sportowe, w tym wydarzenia przewidziane

dla dzieci i młodzieży, na rzecz lokalnych

społeczności, jak również inicjatywy

kulturalne. Grupa Murapol jest sponsorem

Murapol Cup - turnieju piłkarskiego dla

młodych piłkarzy oraz drużyny rugby Orkan

Sochaczew, a także angażuje się w rozwój

drużyny hokejowej Infinitas Klub Hokejowy

KTH z Krynicy-Zdroju. Ponadto Grupa

Murapol jest zaangażowana w budowę

górskich ścieżek rowerowych kompleksu

Enduro Trails Bielsko-Biała. W zakresie

inicjatyw na rzecz lokalnych społeczności

Grupa Murapol wsparła m.in. obchody 600-

lecia Łodzi, budowę siłowni plenerowej

w Miasteczku Siewierz Jeziorna, a także

domku dla owadów w Siewierzu w ramach

akcji „Budujemy dla owadów”. W 2023 r.,

tj. trzeci rok z rzędu, Grupa Murapol jest

partnerem Festiwalu Hipolita i Ludwiki,

inicjatywy kulturalnej warszawskiego

Stowarzyszenia Mieszkańców i Przyjaciół

Kolonii Wawelberga. Innymi wydarzeniami,

które wsparła Grupa Murapol, są Zimowy

Wilanów, Królewski Festiwal Światła Urzędu

Dzielnicy Wilanów oraz Regionalny Kongres

Kobiet Podbeskidzia.

Działania regulacyjne i edukacyjne

Grupa włącza się aktywnie w prace

eksperckie i legislacyjne. Jako reprezentant

organizacji przedsiębiorców Pracodawcy

RP (w radzie organizacji) przedstawiciel

Grupy jest członkiem Rady Dialogu

Społecznego. Grupa i jej przedstawiciel jest

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 55

również aktywnym członkiem zarządu

Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Mając na uwadze swoje dotychczasowe,

jak i przyszłe aktywności na rynkach

finansowych, Spółka jest członkiem

Stowarzyszenia Emitentów Giełdowych

oraz udziela się ekspercko podczas

konferencji Izby Domów Maklerskich

i Stowarzyszenia Inwestorów

Indywidualnych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 56

6 Informacje dodatkowe

Toruń

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 57

6.1 Istotne postępowania sądowe

W kwietniu 2023 roku Prezes UOKiK wszczął

przeciwko Spółce postępowanie o uznanie

postanowień wzorca umowy za niedozwolone.

Postanowienia kwestionowane przez Prezesa

UOKiK dotyczą m.in. wskazywania przez Spółkę

kancelarii notarialnej, w której zostaną zawarte

umowy z konsumentem, wyrażania zgody na

dysponowanie nieruchomością na cele

budowlane, ponoszenia kosztów i ciężarów

związanych z lokalem od chwili jego

udostępnienia czy udzielania pełnomocnictwa

do reprezentowania w postępowaniach

administracyjnych oraz do zmiany wysokości

udziałów w nieruchomości wspólnej. Spółka

złożyła stosowane wyjaśnienia, w których

wskazała m.in. na zaprzestanie stosowania

części postanowień, których dotyczy

postępowanie, jak również przedstawiła

propozycje zmian we wzorcach umownych do

zastosowania w przyszłości, które mają

wychodzić naprzeciw oczekiwaniom Prezesa

UOKiK. Działania Spółki podjęte w ramach

postępowania mają na celu zminimalizowanie

ryzyka nałożenia przez Prezesa UOKiK kary

pieniężnej, która może wynosić maksymalnie

10% obrotu osiągniętego przez Spółkę w roku

obrotowym poprzedzającym rok nałożenia

kary.

Od 2021 roku toczy się postępowanie

kasacyjne przed Naczelnym Sądem

Administracyjnym dot. kary administracyjnej

nałożonej na Spółkę przez KNF za naruszenia

wymogów dotyczących znacznych pakietów

akcji spółek publicznych przewidzianych

w ustawie o ofercie publicznej w związku

z transakcjami dokonanymi w latach

2017-2018 przez Spółkę na akcjach spółki

publicznej notowanej na rynku podstawowym

GPW - Skarbiec Holding S.A. Kara pieniężna

była następstwem postępowania

administracyjnego prowadzonego przez KNF

wobec Spółki, które dotyczyło podejrzenia

deliktu administracyjnego sprowadzającego

się do stosowania przez Spółkę w tamtym

okresie procederu tzw. parkowania akcji

Skarbiec Holding S.A. na podmiotach trzecich.

W kwietniu 2021 r. Spółka złożyła do

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie skargę na decyzję KNF,

podtrzymując zastrzeżenia zgłaszane na

wcześniejszym etapie postępowania

administracyjnego przed KNF; skarga została

oddalona przez Wojewódzki Sąd

Administracyjny w czerwcu 2021 r., na co

Spółka wniosła skargę kasacyjną do

Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na

dzień sporządzenia Sprawozdania Naczelny

Sąd Administracyjny nie wydał wyroku

w powyższej sprawie.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka ani

spółki zależne nie były stroną (przed sądem,

organem właściwym dla postępowania

arbitrażowego oraz organem administracji

publicznej) innych postępowań

dotyczących zobowiązań ani

wierzytelności Spółki lub spółek zależnych,

których jednorazowa lub łączna wartość

stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów

własnych Spółki.

6.2 Polityka różnorodności

W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy

Zarządu oraz Rady Nadzorczej zapewnia

zróżnicowanie płci, wieku, kierunku

wykształcenia oraz doświadczenia

zawodowego, niezbędne dla osiągnięcia

szerokiej perspektywy wspierającej

działalność Spółki i nadzór nad nią.

Zasady różnorodności są zatem stosowane

bez względu na fakt braku określonej

polityki różnorodności stosowanej do

organów administrujących,

zarządzających i nadzorujących Emitenta.

Wybór kadry kierowniczej opiera się na

naturalnych potrzebach Spółki

i predyspozycjach osób o określonej płci,

wieku, wykształceniu i doświadczeniu, które

to potrzeby zaspokajają.

W Zarządzie Spółki w roku 2023 zasiadało

2 mężczyzn i 1 kobieta. Osoby te posiadają

różnorodne wykształcenie i bogate

doświadczenie zarówno w samej w branży

deweloperskiej, jak i poza nią. Cechy

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Murapol S.A.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku 58

poszczególnych członków Zarządu

wzajemnie się uzupełniają i stanowią

o silnym zespole wysoko

wykwalifikowanych managerów

zarządzających Spółką.

W Radzie Nadzorczej Spółki w roku 2023

zasiadało 7 mężczyzn i 1 kobieta. Są to

osoby w różnym wieku o różnych

predyspozycjach i szerokim różnorodnym

doświadczeniu i wykształceniu z zakresu

finansów, nieruchomości, audytu,

bankowości inwestycyjnej oraz prawa.

6.3 Istotne zdarzenie wpływające na działalność Grupy, jakie

wystąpiły po zakończeniu okresu sprawozdawczego

W dniu 18 stycznia 2024 roku Grupa

uruchomiła transzę finansowania w kwocie

71,7 mln zł w ramach aneksu z dnia 21

grudnia 2023 roku do umowy kredytowej.

W dniu 1 marca 2024 r. AEREF V PL

Investment S.à r.l i AEREF V PL Inwestycje sp.

z o.o. zawarły umowę wniesienia aportu, na

podstawie której AEREF V PL Investment S.à

r.l przeniósł na AEREF V PL Inwestycje sp. z

o.o. wszystkie posiadane przez siebie akcje

w Spółce, tj. 27.760.000 akcji oraz wszystkie

prawa z nimi związane.

W dniu 8 marca 2024 r. Murapol S.A. zawarł

z bankami Bank Polska Kasa Opieki S.A. i

Santander Bank Polska S.A. aneks do

umowy kredytowej, na mocy którego w

okresie po 30 czerwca 2025 r. do całkowitej

spłaty kredytu tj. 30 czerwca 2026 r. możliwa

będzie wypłata dywidendy do łącznej

kwoty 122 mln PLN. Przed zawarciem

aneksu wypłaty dywidendy w wyżej

opisanym okresie dozwolone były tylko za

zgodą banków Bank Polska Kasa Opieki

S.A. i Santander Bank Polska S.A.

6.4 Posiadane oddziały

Spółka nie posiada oddziałów.

6.5 Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje z podmiotami powiązanymi

zostały opisane w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym w nocie 35.

Bielsko-Biała, 29 marca 2024 roku

Oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy, roczne skonsolidowane sprawozdanie

finansowe Murapol S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku i dane porównawcze sporządzone

zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób

prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Emitenta oraz jego wynik finansowy.

Oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy, roczne jednostkowe sprawozdanie

finansowe Murapol S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku i dane porównawcze sporządzone

zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób

prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Emitenta oraz jego wynik finansowy.

Zarząd Spółki oświadcza, że niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Murapol S.A. i jej

Grupy Kapitałowej w 2023 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji

Spółki i Grupy, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Bielsko-Biała, 29 marca 2024 roku

Podpisy Członków Zarządu

Nikodem Iskra

Prezes Zarządu

Podpis

Przemysław Kromer

Członek Zarządu

Podpis

Iwona Sroka

Członek Zarządu

Podpis