Chcesz wynająć mieszkanie i przygotowujesz się do rozmów z potencjalnymi najemcami? A może jesteś po tej drugiej stronie i masz wiele pytań dotyczących warunków najmu? Dwiema ważnymi kwestiami są czynsz oraz opłaty eksploatacyjne, które zazwyczaj zostają poruszone jako pierwsze. Zastanawiasz się co to jest eksploatacja w czynszu i jak rozliczać koszty eksploatacyjne? Odpowiadamy!
Czynsz a opłaty eksploatacyjne – czym są i co się na nie składa?
Opłaty za wynajem mieszkania podawane na portalach ogłoszeniowych potrafią się znacznie różnić, nawet w przypadku bardzo podobnych nieruchomości. Dlaczego? Najczęściej wynika to z różnego sposobu podawania wysokości czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania. Warto na początku wyjaśnić czym jest czynsz, a czym opłaty eksploatacyjne.
Czynsz najmu to po prostu opłata za wynajem lokalu. Z kolei opłaty eksploatacyjne to koszty dodatkowe, takie jak: czynsz administracyjny oraz opłaty za media (energia elektryczna, gaz, woda czy ogrzewanie). W skład opłat eksploatacyjnych mogą wejść również opłaty za Internet, telewizję czy telefon. Oczywiście nie jest to wymóg, najczęściej lepszym rozwiązaniem jest bezpośrednie zawieranie umów z dostawcami tych mediów przez najemcę.
Natomiast na czynsz administracyjny składają się takie opłaty, jak: podatek od nieruchomości, wynagrodzenie zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i osób w nich pracujących, fundusz remontowy, ubezpieczenie czy bieżące koszty konserwacji.
Koszty eksploatacyjne mieszkania to opłaty, do których zobowiązany jest najemca zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów i są one niezależne od wynajmującego. Z racji tego, że koszty te są uwarunkowane głównie zużyciem mediów, ich wysokość nigdy nie jest dokładnie określona w umowie najmu. Podpisując ją warto jasno określić, jak rozliczać koszty eksploatacyjne. Można to robić na kilka sposobów – sprawdźmy plusy i minusy każdego z nich.
Samodzielnie opłacanie wszystkich opłat eksploatacyjnych przez najemcę
Wydawać by się mogło, że to idealne rozwiązanie dla właściciela nieruchomości, który nie musi się martwić monitorowaniem płatności, jednak życie pisze różne scenariusze i nie zawsze jest to najlepsze wyjście. Wynajmujący powinien regularnie sprawdzać czy najemca opłaca wszystkie rachunki – jeśli nie, to niestety rośnie dług właściciela lokalu wobec dostawcy mediów, ponieważ to on jest najczęściej osobą, z którą dostawca podpisał umowę. Wynajmujący może oczywiście uregulować zaległości, ale co w przypadku, gdy najemca jest problematyczny i nie będzie chciał zwrócić pieniędzy? W takich sytuacjach warto po prostu regularnie sprawdzać, czy rachunki zostały opłacone, by nie dopuścić do powstania długów. Rzadziej stosowanym rozwiązaniem jest zobowiązanie najemcy do podpisania bezpośrednich umów z dostawcami mediów, dzięki czemu wynajmujący przerzuca odpowiedzialność za powstałe w trakcie trwania umowy długi na najemcę i w razie zaległości to on musi je spłacić.
Koszty eksploatacji ponosi wynajmujący i rozlicza się z najemcą
Kolejną metodą jest także regulowanie opłat przez wynajmującego i późniejsze rozliczanie się z przedstawionych rachunków z najemcą, co jest dość bezpieczną opcją, ponieważ wynajmujący ma kontrolę nad rozliczeniami z dostawcami mediów. Minusem tego rozwiązania jest to, że w razie opóźnień w przekazaniu środków przez najemcę, wynajmujący, nie chcąc generować długów, musi zapłacić z własnej kieszeni. Oznacza to niestety zamrożenie jego środków pieniężnych na jakiś czas. Oczywiście mogą to być nieduże kwoty, ale czasem, szczególnie w okresie zimowym, zdarzają się wartości rzędu kilkuset lub nawet kilku tysięcy złotych. Najemca sam musi określić, czy jego budżet pozwala na tego typu wydatki.
Pobieranie zaliczek na poczet opłat przez wynajmującego
Ostatnim, bardzo często stosowanym rozwiązaniem jest pobieranie comiesięcznych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Wysokość zaliczki najlepiej określić z góry podczas tworzenia i podpisywania umowy pomiędzy dwiema stronami i doliczyć ją do czynszu najmu. Po określonym czasie dokonuje się rozliczenia zaliczek z faktycznie poniesionymi kosztami zużycia mediów. Dlaczego taka metoda cieszy się największą popularnością? Jest to najlepsze zabezpieczenie dla wynajmującego – nie musi wykładać pieniędzy z własnej kieszeni, ma także pełną kontrolę nad płaceniem rachunków. To również wygoda dla najemcy, który wykonuje jeden przelew miesięcznie, bez konieczności kontaktu z każdym dostawcą mediów osobno. Podczas rozliczenia kosztów wynajmujący przedstawia wszystkie rachunki i na tej podstawie najemca reguluje wszystkie należności, czy to wobec spółdzielni/wspólnoty czy dostawców. Oczywiście po określeniu faktycznych kosztów kwota zaliczki może ulec zmianie, w zależności od tego czy wystąpiła nadpłata czy też najemca musi dopłacić różnicę.
Smart home – sposób na obniżenie rachunków
Dobrym pomysłem, by obniżyć koszty eksploatacji jest zastosowanie w budynkach technologii smart home. Największą zaletą tego rozwiązania jest z pewnością wygoda. Do zarządzania lokalem i urządzeniami wystarczy smartfon z dostępem do Internetu oraz dedykowana aplikacja. System smart home w mieszkaniu pozwala także oszczędzić pieniądze. Ograniczenie zużycia prądu czy wody poprzez zdalne sterowanie urządzeniami będzie skutkować mniejszymi rachunkami. Na rynku dostępnych jest wiele ofert lokali z rozwiązaniami smart home. Przykładem jest Grupa Murapol, która posiada w swoim portfolio szeroki wybór inteligentnych mieszkań. W naszych inwestycjach montujemy w budynkach instalację Home Management System, umożliwiającą korzystanie z aplikacji Murapol Appartme. Pozwala ona na kompleksowe zarządzanie całym mieszkaniem za pomocą smartfonu.
