Każdy kupujący mieszkanie na wczesnym etapie budowy wie, że jego interesy i pieniądze chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co to takiego i czy faktycznie można być spokojnym o wpłacone środki w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera? Odpowiadamy!
Globalny kryzys finansowy z lat 2007-2009, w efekcie którego obserwowaliśmy w Polsce przypadki plajt firm deweloperskich, wymusiły na rządzących wprowadzenie dodatkowej ochrony dla klientów. Celem ustawy deweloperskiej, którą wprowadzono w 2011, było zabezpieczenie pieniędzy wpłacanych na poczet zakupu mieszkań będących dopiero w realizacji. Tak powstały mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Od tamtej pory na straży środków mających finansować zakup mieszkania stoją banki. Udzielają je firmom deweloperskim dopiero po spełnieniu konkretnych zapisów umowy deweloperskiej. W przypadku ewentualnej upadłości dewelopera nabywca może dzięki temu liczyć na odzyskanie całości albo dużej części wpłaconych pieniędzy.
Wypłaty z rachunku powierniczego
Rachunek powierniczy dla konkretnej inwestycji otwiera w wybranym banku deweloper. Służy on do prowadzenia rozliczeń z klientami, którzy zakupili mieszkania z jego oferty, niebędące jeszcze w gotowości do odbioru, w tym tzw. dziury w ziemi. Aby uniknąć sytuacji, w której inwestor obraca całością pieniędzy wpłaconych przez klienta, po czym w wyniku jakichkolwiek zawirowań ogłasza upadłość nie kończąc budowy, pieniądze są mu przelewane przez bank, po spełnieniu określonych wymagań. Z indywidualnego konta każdego klienta, utworzonego w ramach rachunku powierniczego dla danej inwestycji.
Ustawa deweloperska wprowadziła dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty i zamknięty. W obu przypadkach wypłatę pieniędzy z rachunku powierniczego uruchamia bank, ale te dwa rodzaje rachunków dzieli jedna zasadnicza różnica. Jaka? Zacznijmy od otwartego rachunku powierniczego, który ma zastosowanie w przypadku większości inwestycji deweloperskich.
Rachunek powierniczy zamknięty i otwarty
Mechanizm wypłaty pieniędzy w przypadku tego rodzaju rachunku przedstawia się następująco: po zakończeniu konkretnego, ujętego w umowie etapu prac, na plac budowy udaje się inspektor nadzoru budowlanego, który sprawdza, czy deweloper się z niej wywiązuje. Jeśli wszystko jest w porządku, firma otrzymuje uzgodnioną przy danym etapie transzę wypłaty z rachunku powierniczego. Środki uzyskane w ten sposób inwestor może wykorzystać wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego założono rachunek powierniczy. Nie może więc nimi finansować np. innej budowy. Wszelkie niedociągnięcia i uchybienia względem harmonogramu budowy mogą spowodować wstrzymanie wypłaty.
W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego sposób postępowania jest nieco inny. Wypłata całości kwoty zdeponowanej na rachunku klienta na poczet zakupu mieszkania zostaje przekazana deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności. Konkretniej: najczęściej po dostarczeniu do banku aktu notarialnego.
Żeby nie było tak łatwo, rachunki powiernicze obejmują dodatkowo dwa typy gwarancji: bankowa i ubezpieczeniowa. W pierwszym przypadku, w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera, klient otrzymuje pieniądze natychmiast w oddziale banku, w którym założono rachunek. W drugim – obowiązek wypłaty pieniędzy ciąży na towarzystwie ubezpieczeniowym, które objęło gwarancją umowę.
Który rachunek powierniczy lepszy?
Oba rodzaje rachunku chronią nabywcę mieszkania przed ewentualną utratą pieniędzy, ale z punktu widzenia dewelopera korzystniejszy jest rachunek otwarty. Z uwagi na to, że może na bieżąco wykorzystywać zgromadzone na nim środki, ma zapewnioną płynność finansową, dzięki czemu może sprawnie zarządzać inwestycją. Dlatego też to zabezpieczenie zdecydowanie częściej występuje w rozliczeniach deweloperów z klientem.
Z punktu widzenia tego drugiego można je uznać za wystarczające dla ochrony środków wpłaconych na rachunek, bo bank na bieżąco kontroluje czy budowa osiedla przebiega bez zakłóceń i dopiero wówczas udziela transz. Warto jednak zwrócić uwagę, w jakim banku deweloper otworzył rachunek i ocenić czy jest to instytucja godna zaufania.
