Każdy kupujący mieszkanie na wczesnym etapie budowy wie, że jego interesy i pieniądze chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co to takiego i czy faktycznie można być spokojnym o wpłacone środki w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera? Odpowiadamy!
Globalny kryzys finansowy z lat 2007-2009, w efekcie którego obserwowaliśmy w Polsce przypadki plajt firm deweloperskich, wymusiły na rządzących wprowadzenie dodatkowej ochrony dla klientów. Celem ustawy deweloperskiej, którą wprowadzono w 2011, było zabezpieczenie pieniędzy wpłacanych na poczet zakupu mieszkań będących dopiero w realizacji. Tak powstały mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Od tamtej pory na straży środków mających finansować zakup mieszkania stoją banki. Udzielają je firmom deweloperskim dopiero po spełnieniu konkretnych zapisów umowy deweloperskiej. W przypadku ewentualnej upadłości dewelopera nabywca może dzięki temu liczyć na odzyskanie całości albo dużej części wpłaconych pieniędzy.
Wypłaty z rachunku powierniczego
Rachunek powierniczy dla konkretnej inwestycji otwiera w wybranym banku deweloper. Służy on do prowadzenia rozliczeń z klientami, którzy zakupili mieszkania z jego oferty, niebędące jeszcze w gotowości do odbioru, w tym tzw. dziury w ziemi. Aby uniknąć sytuacji, w której inwestor obraca całością pieniędzy wpłaconych przez klienta, po czym w wyniku jakichkolwiek zawirowań ogłasza upadłość nie kończąc budowy, pieniądze są mu przelewane przez bank, po spełnieniu określonych wymagań. Z indywidualnego konta każdego klienta, utworzonego w ramach rachunku powierniczego dla danej inwestycji.
Ustawa deweloperska wprowadziła dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty i zamknięty. W obu przypadkach wypłatę pieniędzy z rachunku powierniczego uruchamia bank, ale te dwa rodzaje rachunków dzieli jedna zasadnicza różnica. Jaka? Zacznijmy od otwartego rachunku powierniczego, który ma zastosowanie w przypadku większości inwestycji deweloperskich.
Rachunek powierniczy zamknięty i otwarty
Mechanizm wypłaty pieniędzy w przypadku tego rodzaju rachunku przedstawia się następująco: po zakończeniu konkretnego, ujętego w umowie etapu prac, na plac budowy udaje się inspektor nadzoru budowlanego, który sprawdza, czy deweloper się z niej wywiązuje. Jeśli wszystko jest w porządku, firma otrzymuje uzgodnioną przy danym etapie transzę wypłaty z rachunku powierniczego. Środki uzyskane w ten sposób inwestor może wykorzystać wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego założono rachunek powierniczy. Nie może więc nimi finansować np. innej budowy. Wszelkie niedociągnięcia i uchybienia względem harmonogramu budowy mogą spowodować wstrzymanie wypłaty.
W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego sposób postępowania jest nieco inny. Wypłata całości kwoty zdeponowanej na rachunku klienta na poczet zakupu mieszkania zostaje przekazana deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności. Konkretniej: najczęściej po dostarczeniu do banku aktu notarialnego.
Żeby nie było tak łatwo, rachunki powiernicze obejmują dodatkowo dwa typy gwarancji: bankowa i ubezpieczeniowa. W pierwszym przypadku, w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera, klient otrzymuje pieniądze natychmiast w oddziale banku, w którym założono rachunek. W drugim – obowiązek wypłaty pieniędzy ciąży na towarzystwie ubezpieczeniowym, które objęło gwarancją umowę.
Który rachunek powierniczy lepszy?
Oba rodzaje rachunku chronią nabywcę mieszkania przed ewentualną utratą pieniędzy, ale z punktu widzenia dewelopera korzystniejszy jest rachunek otwarty. Z uwagi na to, że może na bieżąco wykorzystywać zgromadzone na nim środki, ma zapewnioną płynność finansową, dzięki czemu może sprawnie zarządzać inwestycją. Dlatego też to zabezpieczenie zdecydowanie częściej występuje w rozliczeniach deweloperów z klientem.
Z punktu widzenia tego drugiego można je uznać za wystarczające dla ochrony środków wpłaconych na rachunek, bo bank na bieżąco kontroluje czy budowa osiedla przebiega bez zakłóceń i dopiero wówczas udziela transz. Warto jednak zwrócić uwagę, w jakim banku deweloper otworzył rachunek i ocenić czy jest to instytucja godna zaufania.
FAQ
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe służące do zabezpieczenia środków kupującego mieszkanie od dewelopera. Bank przechowuje wpłacone pieniądze do czasu spełnienia warunków określonych w umowie, chroniąc nabywcę przed utratą środków.
Istnieją dwa główne typy rachunków powierniczych: zamknięty i otwarty. W rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji, natomiast w otwartym wypłaty odbywają się etapami, zgodnie z postępem budowy.
Rachunek powierniczy otwierany jest przez dewelopera we współpracy z bankiem. Kupujący wpłaca na niego środki zgodnie z harmonogramem płatności. Aby skorzystać z rachunku powierniczego, warto upewnić się, że deweloper współpracuje z zaufaną instytucją finansową.
