Umowa najmu reguluje relacje między wynajmującym a najemcą. W potocznym rozumieniu taki dokument zazwyczaj kojarzy się z formą pisemną, która precyzyjnie określa prawa i obowiązki obu stron. Jednakże polskie prawo dopuszcza również możliwość zawarcia umowy najmu w formie ustnej. Jakie są zasady obowiązywania takiej umowy? Jakie niesie za sobą konsekwencje i kiedy jest ważna? W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tym zagadnieniom.
Co to jest ustna umowa najmu?
Ustna umowa najmu to porozumienie pomiędzy wynajmującym a najemcą, które zostało zawarte poprzez wymianę słowną oświadczeń woli, bez potwierdzenia „na papierze”. W praktyce oznacza to, że obie strony zgadzają się na warunki najmu – takie jak wysokość czynszu, okres najmu czy sposób korzystania z lokalu – ale nie formułują tego na piśmie. Mimo że nie istnieje fizyczny dokument potwierdzający zawarcie umowy, jest ona prawnie wiążąca.
Art. 660 Kodeksu cywilnego nie wyklucza zawarcia ustnej umowy najmu, aczkolwiek stanowi, że umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Natomiast brak zachowania tej formy skutkuje zawarciem umowy na czas nieoznaczony.
Kiedy ustna umowa najmu obowiązuje?
Umowa najmu, zarówno ustna, jak i pisemna, są skuteczne w momencie, gdy strony osiągnęły porozumienie co do jej kluczowych elementów, takich jak:
- przedmiot najmu – lokal, który ma być wynajęty;
- czynsz – wysokość opłat, które najemca zobowiązuje się uiszczać na rzecz wynajmującego;
- okres najmu – czas, na jaki zostaje wynajęty lokal.
Jeśli te kluczowe elementy zostały uzgodnione w przypadku pomiędzy stronami, można mówić o obowiązującej umowie najmu.
Należy mieć na uwadze, że ustna umowa najmu, mimo iż obowiązuje w świetle prawa, może nieść ze sobą pewne trudności dowodowe w przypadku ewentualnych konfliktów na linii wynajmujący-najemca. Kiedy jedna ze stron nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, z pewnością trudniej jest udowodnić treść ustaleń. Choć prawo dopuszcza możliwość wykazania ustnych ustaleń za pomocą innych środków dowodowych, jak np. świadków, korespondencji mailowej czy wiadomości tekstowych, to spisanie umowy na piśmie z pewnością ułatwia rozwiązanie potencjalnych sporów.
Ustna umowa najmu a prawo najmu lokali mieszkalnych
W kontekście wynajmu lokali mieszkalnych szczególnie ważne są przepisy zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta przewiduje obowiązek sporządzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w formie pisemnej. Niewypełnienie tego obowiązku nie oznacza jednak automatycznej nieważności umowy, lecz może wprowadzić trudności w przypadku, gdy trzeba będzie wyegzekwować określone postanowienia umowy.
W praktyce jednak wielu wynajmujących i najemców decyduje się na zawarcie ustnej umowy najmu, zwłaszcza w sytuacjach, gdy najem ma charakter krótkoterminowy, a obie strony darzą się zaufaniem. Choć taka forma porozumienia jest wygodna, warto być świadomym potencjalnych zagrożeń.
Ryzyka związane z ustną umową najmu
Podstawowym problemem związanym z ustną umową najmu jest trudność w udowodnieniu, co dokładnie zostało ustalone pomiędzy stronami. W sytuacji, gdy wynajmujący twierdzi, że najemca zalega z czynszem, a najemca uważa, że opłaty zostały przekazane, kluczowe mogą być dowody. Do typowych ryzyk wynikających z zawarcia ustnej umowy najmu należą:
- precyzyjnych zapisów – bez pisemnego dokumentu trudniej jest jednoznacznie ustalić wszystkie warunki, na które strony się zgodziły, co może prowadzić do konfliktów.
- problemy z rozwiązaniem umowy – w przypadku pisemnej umowy łatwiej jest udowodnić, na jakich warunkach umowa może zostać wypowiedziana. Przy ustnej umowie może dojść do sytuacji, w której strony mają różne wyobrażenia na temat terminów wypowiedzenia,
- trudności z dochodzeniem roszczeń – w razie sporu sądowego strona, która chce dochodzić swoich praw, musi udowodnić istnienie i treść umowy. W przypadku ustnej umowy może to być problematyczne, jeśli brakuje świadków lub innych dowodów potwierdzających warunki porozumienia.
Kiedy warto spisać umowę na piśmie?
Choć prawo dopuszcza możliwość zawarcia umowy najmu w formie ustnej, to zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem dla obu stron jest spisanie umowy na piśmie. Pisemna umowa pozwala na precyzyjne określenie praw i obowiązków zarówno wynajmującego, jak i najemcy, a także ułatwia dochodzenie roszczeń w przypadku sporów. Warto spisać umowę na piśmie szczególnie w sytuacjach, gdy:
- umowa dotyczy wynajmu na dłuższy okres,
- istnieje ryzyko konfliktów,
- wynajmujący lub najemca nie znają się dobrze i nie mają pewności co do swojej rzetelności.
Pisemna umowa może również zawierać dodatkowe zapisy, takie jak kaucja, obowiązki związane z naprawami czy terminowość płatności, które w przyszłości mogą okazać się kluczowe dla uniknięcia sporów.
Ustna umowa najmu, choć dopuszczalna przez prawo, niesie ze sobą pewne ryzyka związane z trudnościami dowodowymi. Mimo że wiele osób decyduje się na takie porozumienie, zwłaszcza w przypadku krótkoterminowych najemców, warto zastanowić się nad korzyściami wynikającymi z zawarcia umowy w formie pisemnej. Pisemna umowa pozwala uniknąć wielu nieporozumień i daje pewność co do ustaleń, na które strony się zgodziły.
