Czy wynajem mieszkania to dobra inwestycja?

Nieruchomości od lat stanowią stabilną i atrakcyjną formę lokowania kapitału, zwłaszcza wśród inwestorów dysponujących nadwyżkami finansowymi. Zainteresowanie zakupem mieszkania pod wynajem wzrosło zwłaszcza w ostatnim czasie, na co wpływ ma sytuacja na rynku finansowym dotkniętym epidemią koronawirusa. Choć ceny mieszkań nie spadają, wciąż utrzymuje się duża aktywność kupujących. Jak pokazują statystyki, pandemia nie zniechęciła kupujących do realizowania transakcji zakupu mieszkań. Dowodzą tego dane GUS, który podaje, że do końca listopada 2020 roku deweloperzy oddali do użytkowania ponad 127 tys. Mieszkań – o 8,6% więcej niż w analogicznym okresie 2019 r.[1]

Dlaczego warto teraz inwestować w nieruchomości?

Powyższe statystyki to w dużej mierze odpowiedź na rosnącą aktywność inwestorów zainteresowanych segmentem mieszkań na wynajem, który stał się atrakcyjny dla szerszego grona klientów. Z czego to wynika? Choć po wynalezieniu szczepionki na koronawirusa niepewność na rynkach finansowych nieco się zmniejszyła, to lokowanie kapitału na giełdzie wciąż obarczonej jest sporym ryzykiem. Zmienność akcji czy kolejne obniżki stóp procentowych i ryzyko wzrostu inflacji sprawiają, że większy sens ma inwestowanie oszczędności w nieruchomości, zwłaszcza w porównaniu do trzymania ich na bankowych lokatach.

Na korzyść segmentu mieszkań na wynajem przemawia fakt, że choć ta forma inwestycji wiąże się ze sporym wydatkiem, w dłuższej perspektywie przynosi korzystną stopę zwrotu. Mieszkanie jest też swego rodzaju zabezpieczeniem na przyszłość – zarówno swoją (jak choćby emerytura), jak również bliskich i dzieci.

Umowa na wynajem mieszkanie, czyli pamiętaj o formalnościach

Jeżeli dokonaliśmy już zakupu mieszkania pod wynajem, musimy pamiętać o zadbaniu o nasze bezpieczeństwo, czyli przygotowaniu umowy o wynajem mieszkania. Ważne, by została spisana w 2 egzemplarzach – dla każdej ze stron. Wzory umów najmu łatwo można znaleźć w internecie i dostosować samodzielnie do własnych potrzeb. Jeśli chcesz mieć pewność, że jej zapisy są prawidłowo skonstruowane, możesz też skonsultować się z prawnikiem.

Co powinno znaleźć się w umowie:

• data oraz miejsce jej zawarcia;
• określenie stron – danych wynajmującego i najemcy wraz z numerami PESEL, seriami i nr dowodów tożsamości;
• dane i opis lokalu – stan mieszkania, powierzchnia (zgodna z wpisem w Księdze Wieczystej) oraz jego wyposażenie (np. meble, sprzęt AGD i RTV);
• czas trwania – umowa może być zawarta na czas nieoznaczony lub wskazywać termin, w którym jej ważność dobiega końca;
• wysokości czynszu i sposób uiszczania opłat (wraz z wyszczególnieniem kosztów mediów oraz określeniem, która ze stron dokonuje ich płatności);
• prawa i obowiązki każdej ze stron, np. wskazanie okresu wypowiedzenia, jaki przysługuje najemcy, określenie kwestii podnajmu lokalu osobom trzecim, określenie czy i w jakim zakresie najemca może przeprowadzać ewentualne zmiany/remonty w mieszkaniu;
• podpisy stron.

Dodatkowe zapisy, które mogą znaleźć się w umowie:

• informacje o kaucji: jej wysokość kwestia zwrotu
• spis lokatorów użytkujących mieszkanie
• protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników
• dokumentacja zdjęciowa ukazująca stan mieszkania w momencie przekazania najemcy

Ile wynosi podatek za wynajem mieszkania?

Musisz pamiętać o tym, że otrzymując ustaloną kwotę od najemcy, masz obowiązek odprowadzić podatek za wynajem mieszkania. W tym celu możesz skorzystać z dwóch sposobów opodatkowania: zasad ogólnych i ryczałtu.

Podatek na zasadach ogólnych liczony jest od dochodu, co oznacza, że od kwoty otrzymywanej od najemcy możesz odjąć np. koszty remontów. Ile wynosi?

• jeśli w ciągu 12 miesięcy zarobisz do 85 528 zł zapłacisz 17%,
• jeśli więcej to wynosi on 32% podatku powyżej tej kwoty.

Ryczałt oznacza z kolei, że wynajmujący płaci stałą, określoną stawkę, liczoną od uzyskanego przychodu, a nie dochodu (nie można odliczyć kosztów np. przeprowadzanych remontów) Stawki podatkowe w takim wypadku są jednak niższe i wynoszą:

• 8,5%, gdy przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie
• 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Jak szukać najemcy mieszkania i przygotować atrakcyjną ofertę?

Pamiętaj, że w dużych miastach na rynku nieruchomości codziennie pojawia się wiele nowych ogłoszeń mieszkań na wynajem. Co zatem zrobić, by znaleźć idealnego najemcę dla swojego lokalu?

1. Określ, komu chcesz wynajmować i odpowiednio zaaranżuj mieszkanie
Kluczową kwestią jest określenie, kto jest twoim najemcą docelowym. Przede wszystkim, jeśli określisz, czyje potrzeby najlepiej spełni twoje mieszkanie, zwiększasz szansę na szybsze znalezienie chętnego do wynajmu i unikniesz sytuacji, gdy mieszkanie długo stoi puste. Co poza tym? Jeśli planujesz wynajmować mieszkanie studentom, standard wykończenia nie musi być wysoki. W takiej sytuacji czynsz będzie jednak odpowiednio mniejszy niż za bogato wyposażony apartament. Oszczędzisz jednak sporo pieniędzy na wyborze tańszych elementów wykończeniowych czy mebli.

2. Przygotuj ofertę atrakcyjną dla najemcy

Postaw na precyzyjny i jasny opis mieszkania, który jest zgodny z prawdą. Przykładowo, jeśli twoją grupą docelową są studenci, określ odległość do uczelni i czas dojazdu na zajęcia komunikacją miejską. Nie zapomnij o podaniu adresu, spisaniu wyposażenia, prędkości łącza internetowego (w dobie zdalnych lekcji i pracy to bardzo istotne) oraz wymienieniu, jakie atrakcje znajdują się w okolicy. Chętniej odpowiadamy też na oferty, które zawierają informacje o wysokości czynszu i kosztów.

3. Zadbaj o atrakcyjne zdjęcia mieszkania

Pamiętaj, że mieszkanie wybiera się oczami. Zadbaj więc o atrakcyjną sesję fotograficzną, która pokaże potencjalnym klientom atuty mieszkania. Częstą praktyką jest również nagrywanie krótkiego wideospaceru po mieszkaniu. Ważne, by podczas robienia zdjęć było dobrze doświetlone. Wzrok oglądających z pewnością przyciągną kolorowe i żywe dodatki – kwiaty, obrazy na ścianach czy dekoracje. Nie warto jednak z nimi przesadzać, pamiętając, że każdy ma określony gust.

4. Daj się zobaczyć w internecie oraz podpytaj znajomych

Warto zainwestować w to, by nasze ogłoszenie pojawiło się w wielu miejscach, dzięki czemu zobaczy je optymalna liczba osób. Dziś mieszkań szukamy przede wszystkim przez Internet, warto więc zadbać, by ogłoszenie pojawiło się w co najmniej kilku popularnych portalach z ogłoszeniami. Dobrze też wykorzystać w tym celu media społecznościowe, gdzie nie brak specjalnych grup poświęconych ofertom wynajmu mieszkań. Nie można też zapomnieć o sile osobistego polecenia. Często najlepszego najemcę mogą wskazać nam nasi znajomi bądź członkowie rodziny, których bliscy właśnie szukają mieszkania na wynajem.

[1] (GUS, Budownictwo mieszkaniowe1w okresie I-XI2020r., stat.gov.pl)