Własność mieszkania niejedno ma imię. W polskich regulacjach prawnych występują aż cztery rodzaje własności mieszkań lub prawa do użytkowania. Przed zakupem własnego M warto sprawdzić, czym się różnią i jakie konsekwencje niesie każda z tych form. Niektóre uwarunkowania mogą mieć duże znaczenie dla nabywcy lokum.
Czym jest własność mieszkania?
Ta forma umożliwia swobodne rozporządzanie lokalem. Jest ona bardzo popularna wśród Polaków, gdyż mamy mocno wpojone poczucie własności, także tej związanej z nieruchomościami. Mieszkanie na własność nadaje wiele praw jego właścicielowi. Prawo własności można nabyć dzięki:
- umowie sprzedaży,
- zamianie lokali,
- darowiźnie,
- innej umowie zobowiązującej do przeniesienia własności.
Niezbędnym dokumentem, aby umowa nabrała mocy prawnej, jest akt notarialny. Prawo własności ma charakter zbywalny, może być też dziedziczone i nie występuje w nim ograniczenie czasowe. Najwięcej uprawnień i możliwości samodzielnego decydowania o mieniu otrzymujemy wraz z uzyskaniem lokalu na własność. Każde mieszkanie o odrębnej własności ma osobną księgę wieczystą, prowadzoną we właściwym sądzie wieczystoksięgowym. Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali z 1999 r., właściciel sam przesądza o wielu sprawach związanych z lokum – sprzedaż, wynajem, prowadzenie działalności gospodarczej – nie musi o nich informować np. spółdzielni mieszkaniowej. Zakup nieruchomości pozwala także na posiadanie udziału w częściach wspólnych tj. winda, klatka schodowa. Warto jednak pamiętać, że obowiązuje też zasada ładu i porządku społecznego, która obejmuje wszystkich – bez wyjątku. Jej przestrzeganie ułatwia spokojne życie wśród sąsiadów oraz zapewnia czyste otoczenie wokół budynku mieszkalnego.
Współwłasność mieszkania – na czym polega?
Posiadanie mieszkania „na spółkę” nie jest już tak idealnym rozwiązaniem, jak to opisane powyżej. Jednak właściwe regulacje prawne i podpisanie umowy przez współwłaścicieli pozwalają na bezkonfliktowe zarządzanie jednym lokalem przez kilka osób. Na tym właśnie polega współwłasność nieruchomości – żaden współwłaściciel nie posiada wyłącznego prawa własności do części rzeczy, w tym konkretnym przypadku do mieszkania. Co się dzieje w sytuacji, kiedy nie jest zawarta stosowana umowa, a wszyscy właściciele nie mogą dojść do porozumienia? Wówczas sposób korzystania z nieruchomości można określić sądowo.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – do kogo należy?
Zgodnie z regulacjami ujętymi w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. prawnym właścicielem lokum jest spółdzielnia. Natomiast osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może:
- z niego korzystać,
- rozporządzać swoim prawem.
W praktyce oznacza to, że w lokum można mieszkać, ale również je sprzedać, darować, czy zapisać w spadku. Ta forma własności mieszkania różni się od wyłącznego prawa posiadania tym, że w przypadku rozpoczęcia działalności gospodarczej w mieszkaniu spółdzielczym niezbędna jest zgoda spółdzielni. Zakres użytkowania części wspólnych w bloku mieszkalnym jest ustalony przez organy spółdzielcze. Gdy spółdzielnia jest likwidowana lub ogłasza upadłość, wtedy takie mieszkania mają nadane odrębne prawo własności.
Kiedy deweloper przestaje być właścicielem nieruchomości?
Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w umowie deweloperskiej, gdzie jest podany termin umowy przenoszącej własność mieszkania. Wynika to z faktu, że powstanie księgi wieczystej jest możliwe dopiero w momencie zakończenia prac budowlanych. Ponadto założenie tego rejestru wymaga m.in. podania ostatecznego metrażu pomieszczeń, a to jest możliwe dopiero po oddaniu go do użytkowania. Gdy wszyscy nabywcy nowych mieszkań je odbiorą, wówczas deweloper przestaje być współwłaścicielem bloku i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli stoimy przed wyborem odpowiedniej formy własności mieszkania, najlepszym rozwiązaniem będzie odrębne prawo własności. Właściciel lokalu ma wtedy dużą swobodę z jego korzystania i zarządzania nim. Inne formy własności są pomocne zwłaszcza dla osób, których nie stać na zakup mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym.
