Darowizna mieszkania to nieodpłatne przekazanie nieruchomości, na które najczęściej decydują się członkowie rodziny. Zazwyczaj są to rodzice lub dziadkowie chcący przekazać nieruchomość swoim dzieciom czy wnukom. Dla wielu osób jest to niemały powód do radości i zarazem piękny gest ze strony bliskich. Jednak przed podpisaniem stosownego aktu notarialnego i wykonaniem wpisu do księgi wieczystej warto przeanalizować wszystkie procedury, by uniknąć niektórych błędów i problemów podatkowych.
Darowizna to nieodpłatne przekazanie własnych dóbr majątkowych na rzecz osoby obdarowanej – może to być np. dom lub mieszkanie. Gdy przedmiotem umowy darowizny jest nieruchomość, wówczas bezwzględnie taka umowa musi przybrać formę aktu notarialnego. W pozostałych przypadkach, zasadniczo forma aktu notarialnego zastrzeżona została jedynie dla oświadczenia darczyńcy. Przy czym w dalszej części opis problemu skupiał się będzie na przedmiocie darowizny, jakim jest lokal mieszkalny. Warto wiedzieć, że darowizna pomimo nieodpłatnego charakteru może jednak wiązać się z obowiązkiem poniesienia pewnych kosztów, a w niektórych przypadkach rodzić również obowiązki podatkowe. Nie jest to więc proces całkowicie pozbawiony kosztów. Pojawiają się również kwestie formalne, które muszą być spełnione, aby skutecznie przeprowadzić proces przeniesienia własności lokalu mieszkalnego.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania? – niezbędne dokumenty
Przepisanie mieszkania w formie darowizny wymaga oczywiście zgromadzenia odpowiednich dokumentów. Co będzie potrzebne?
- Podstawa nabycia nieruchomości – np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia;
- Numer księgi wieczystej nieruchomości;
- Informacje o przedmiocie umowy, rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia nieruchomości;
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego);
- Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o zapłaconym podatku od spadków i darowizn lub o zwolnieniu z tego obowiązku;
- Dane osobowe obu stron umowy.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?
Z uwagi na to, że umowa darowizny wymaga formy aktu notarialnego, niezbędna jest wizyta u notariusza, który za sporządzenie umowy pobierze taksę notarialną. Przepisy prawa (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) regulują maksymalne stawki taksy, które uzależnione są od wartości przedmiotu transakcji, czyli w przypadku umowy darowizny lokalu mieszkalnego – od wartości tego lokalu. Oto dokładne koszty maksymalne taksy notarialnej:
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (w przypadku czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł).
Z uwagi, że uregulowane zostały jedynie progi maksymalne wynagrodzenia notariusza, zawsze ma on możliwość pobrania taksy na niższym poziomie, o czym warto pamiętać ustalając finalny koszt aktu notarialnego.
Obok taksy notarialnej za samo sporządzenie umowy darowizny, należy również pamiętać o kosztach wypisu dokumentu (taksa maksymalna – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę), a także o kosztach opłaty sądowej, celem ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego, której wysokość reguluje ustawa z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
O czym jeszcze należy pamiętać? Darowizna wykonana z pomocą notariusza, zwalnia podatnika z obowiązku zgłoszenia jej do Urzędu Skarbowego – obowiązek ten przechodzi na notariusza.
Podatek od darowizny nieruchomości
Darowizny można dokonać na rzecz dowolnej osoby, niezależnie od stopnia pokrewieństwa. Stopień pokrewieństwa ma jednak wpływ na ustalenie zasad odpowiedzialności podatkowej tj. czy i w jakiej wysokości obdarowany będzie zobligowany do zapłaty podatku od spadku i darowizn. Obok tej przesłanki, wpływ na wysokość podatku ma wartość przedmiotu darowizny.
Na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn wyróżnia się trzy grupy podatkowe, do których zalicza się odpowiednio:
- do grupy I – małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów (podatek dla grupy pierwszej jest naliczany wtedy, gdy mienie posiada wartość większą od 9637 złotych);
- o grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych (podatek w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 7276 złotych);
- do grupy III – innych nabywców (podatek w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 4902 złote).
Zwolnienie z podatku
Zwolnieni z podatku od darowizny mogą być najbliżsi krewni z I grupy podatkowej, z wyłączeniem teściów (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha). Warunkiem jest przedłożenie stosownej informacji do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego. Należy tego dokonać w terminie pół roku od chwili powstania obowiązku podatkowego, co w przypadku darowizny będzie stanowiło zawarcie umowy w tym przedmiocie.
Z podatku mogą zostać zwolnione również osoby z dalszego kręgu lub w ogóle niespokrewnione z darczyńcą, ale by tak się stało, musi być spełniony szereg warunków, w tym:
- obdarowany musi być obywatelem Polski lub posiadać obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub mieć miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub terytorium takiego państwa;
- obdarowany nie może posiadać prawa własności do żadnego innego budynku mieszkalnego (ewentualnie ma takie prawo, ale przekaże te prawa gminie, Skarbowi Państwa bądź zstępnym);
- obdarowany nie może posiadać spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
- obdarowany nie może pozostawać właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tu również obowiązuje zapis o przekazaniu praw gminie);
- nie może pozostawać najemcą lokalu mieszkalnego;
- obdarowany zobligowany będzie do mieszkania w otrzymanym lokalu, będąc jednocześnie w tym lokalu zameldowanym przez kolejne 5 lat, jak również nie dokona w tym czasie jego zbycia;
- stanowiący przedmiot darowizny lokal mieszkalny nie może przekraczać powierzchni do 110 mkw.
Reasumując, każda umowa darowizny, której przedmiot stanowi lokal mieszkalny dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego, co dla obdarowanego jest o tyle korzystne, że czynności związane z poinformowaniem o transakcji właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego obciążają notariusza, przed którym zawierana jest umowa. Przynależność do poszczególnych grup podatkowych determinuje z kolei wysokość podatku, jakim osoba obdarowana zostanie obciążona.
