Ile wynosi podatek od kupna mieszkania? Odpowiadamy

Rodzaj  podatku, który obowiązuje nas przy zakupie nieruchomości zależy od kilku czynników. Do tych najważniejszych zaliczymy:

• powierzchnię oraz przeznaczenie nieruchomości,
• pochodzenie: rynek pierwotny czy wtórny, 
• forma prawna sprzedawcy lokalu. Termin płatności zobowiązania podatkowego jest różny, w zależności od jego typu.

Podatek od zakupu nieruchomości w 2026. Poznaj jego rodzaje

Przy zakupie nieruchomości w Polsce w 2026 roku najczęściej spotykamy dwa główne podatki, które mogą się pojawić w zależności od tego skąd pochodzi nieruchomość i kto jest stroną transakcji:

1. Podatek VAT

Obowiązuje przy zakupie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera lub przedsiębiorcy, który jest płatnikiem VAT.

Stawki VAT zależą od rodzaju nieruchomości:

• 8% — najczęściej dla mieszkań o powierzchni do 150 m² i domów do 300 m² (stawka obniżona dla celów mieszkaniowych).
• 23% — standardowa stawka VAT dla większych nieruchomości, garaży czy komórek lokatorskich.

VAT zazwyczaj jest już wliczony w cenę dewelopera, więc kupujący nie musi go dodatkowo rozliczać osobno.
 

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

• Obowiązuje przy zakupie na rynku wtórnym, czyli od innej osoby fizycznej lub podmiotu, który nie rozlicza VAT od tej transakcji.
• Podstawowa stawka PCC to 2% wartości rynkowej nieruchomości.
• Ulga PCC przy pierwszym mieszkaniu: od 31 sierpnia 2023 r. osoba fizyczna, która po raz pierwszy w życiu nabywa mieszkanie lub dom i nie posiadała wcześniej takiej własności (lub udziału przekraczającego 50%), może być zwolniona z PCC przy zakupie na rynku wtórnym.
• Uwaga: dla inwestorów kupujących wiele lokali w jednym kompleksie lub budynku od 1.01.2024 r. może obowiązywać stawka 6% PCC dla szóstego i kolejnych lokali.

PCC nie dotyczy zakupu na rynku pierwotnym, ponieważ VAT zastępuje ją w tych transakcjach.

Ile zapłacimy podatku przy zakupie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym?

Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym — czyli bezpośrednio od dewelopera lub innego przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT — nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynika to z faktu, że taka transakcja jest objęta podatkiem VAT, a prawo podatkowe wyłącza obowiązek PCC właśnie w przypadku czynności opodatkowanych VAT.

VAT — to zasadniczy podatek przy pierwotnym nabyciu mieszkania lub domu:

• 8% VAT — najczęściej stosowany przy sprzedaży mieszkań o powierzchni do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m², pod warunkiem że spełniają określone kryteria budownictwa mieszkalnego.
• 23% VAT — standardowa stawka dla większych lokali, powierzchni usługowych, garaży oraz innych nieruchomości opodatkowanych VAT.

VAT jest zwykle już wliczony w cenę sprzedaży, którą prezentuje deweloper w ofercie, więc kupujący nie musi go dodatkowo rozliczać osobno — formalnie to sprzedawca odprowadza ten podatek do urzędu skarbowego.

Dzięki temu nabywając mieszkanie lub dom od dewelopera w 2026 r. znaczna część podatkowych obowiązków po stronie kupującego ogranicza się do VAT i ewentualnych innych opłat okołotransakcyjnych (np. wpisy do księgi wieczystej, notarialne), bez konieczności płacenia PCC. 

Ile zapłacimy podatku przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego — czyli od innej osoby fizycznej lub podmiotu, który nie stosuje VAT — podstawowym podatkiem, który dotychczas obowiązywał kupującego, był podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jednak od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono istotne zmiany, które obowiązują również w 2026 r.

Podstawowa zasada:

• Standardowa stawka PCC przy zakupie mieszkania lub domu z rynku wtórnego wynosi 2 % wartości rynkowej nieruchomości. To podatek, który tradycyjnie kupujący odprowadzał do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z PCC dla nabywców po raz pierwszy:

• Od 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego są zwolnione z obowiązku płacenia 2 % PCC, o ile nigdy wcześniej nie posiadały takiej nieruchomości ani udziału w niej (poza udziałem odziedziczonym nieprzekraczającym 50 %). Ta zmiana znacząco obniża koszty zakupu pierwszego lokalu na rynku wtórnym.

Inne sytuacje podatkowe:

• Jeżeli nabywasz drugie lub kolejne mieszkanie/dom (a nie jesteś po raz pierwszy kupującym i nie spełniasz warunków zwolnienia), standardowo nadal obowiązuje 2 % PCC.
• Dla inwestorów kupujących szósty i kolejny lokal w tym samym budynku lub kompleksie, może obowiązywać wyższa stawka PCC 6 % (dotyczy to specyficznych przypadków inwestycyjnych).

Urząd skarbowy – konieczność zgłoszenia nieruchomości?

Zgłoszenie zakupu nieruchomości do urzędu skarbowego odbywa się poprzez wypełnienie stosownego formularza dostępnego na stronie internetowej administracji skarbowej. W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych jest to deklaracja PCC-3, którą nabywca składa do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży, o ile podatek PCC nie został pobrany przez notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego. 

Formularz PCC-3 służy zarówno do zgłoszenia transakcji, jak i do wykazania należnej kwoty podatku. W sytuacji, gdy nieruchomość nabywana jest przez więcej niż jedną osobę, do deklaracji należy dołączyć załącznik PCC-3/A. Warto pamiętać, że obowiązek złożenia PCC-3 dotyczy wyłącznie transakcji objętych podatkiem PCC — przy zakupie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, opodatkowanym VAT, taka deklaracja nie jest wymagana.