Jednym z podstawowych działań przy sprzedaży mieszkania jest określenie jego wartości. Jak tego dokonać? Kiedy można samemu oszacować taką kwotę? W jakich sytuacjach niezbędne jest zlecenie specjaliście wykonania oceny? Zobacz, co powinieneś wiedzieć, aby wartość rynkowa nieruchomości została prawidłowo ustalona.
Jak wycenić nieruchomość samodzielnie?
Pierwszym krokiem we wstępnym oszacowaniu wartości lokalu może być jego porównanie z podobnym oferowanym na sprzedaż. Aby, jak najlepiej rozeznać się w aktualnych cenach, pomocne może być wyszukanie mieszkania o zbliżonych parametrach na portalach ogłoszeniowych. Do uzyskania prawidłowej kwoty przydatne będzie uzupełnienie kilku filtrów w wyszukiwarce internetowej, np.:
- lokalizacja,
- metraż,
- liczba pokoi,
- stan techniczny budynku oraz data jego powstania.
Znalezienie odpowiadającej oferty to połowa sukcesu, gdyż należy wziąć pod uwagę, że kwoty opublikowane na kontach sprzedażowych są cenami ofertowymi. Odbiegają one nieznacznie od finalnej wartości lokalu uzyskanej po negocjacjach i widniejącej na umowie sprzedaży nieruchomości. Istnieją także serwisy dla rynku nieruchomości, które pozwalają na bezpłatną wycenę online. Dają one możliwość sprawdzenia danych rynkowych dla zainteresowanych kupnem, sprzedażą czy wynajmem nieruchomości. W formularzu trzeba podać najważniejsze informacje dla analizowanego mieszkania dotyczące jego warunków technicznych, lokalowych czy oferowanych udogodnień. Wycena nieruchomości jest opracowywana na podstawie cen proponowanych w bliskiej odległości od wskazanej, po czym modyfikowana z danymi NBP dla cen transakcyjnych. To przydatne narzędzie wskaże nam zakres cen, jaki możemy oczekiwać od przyszłego nabywcy w danym rejonie.
Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż? Zapytaj rzeczoznawcę!
Określenie rzeczywistej wartości lokalu jest niezbędne dla banków udzielających kredytu hipotecznego, czy dla sądów w sprawach związanych ze spadkiem czy zachowkiem. Takiej wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy – biegły posiadający uprawnienia do sporządzenia operatu szacunkowego. Jest to dokument definiujący wartość rynkową mieszkania obejmujący rozszerzoną ekspertyzę uwarunkowań związanych m.in. z: cenami transakcyjnymi za lokale o bardzo zbliżonych parametrach, planem zagospodarowania przestrzennego, decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wykazami prowadzonymi przez urząd skarbowy, czy usytuowaniem samego mieszkania. Dla rozstrzygnięcia kwestii, jaką podać wartość nieruchomości u notariusza, odpowiadamy, że należy przedstawić wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Sam notariusz nie ma uprawnień do wyceny mieszkań. Urzędnik w celu sporządzenia operatu szacunkowego ma do wyboru kilka metod, np.:
- analizę porównawczą,
- metodę dochodową,
- metodę kosztową.
O wyborze techniki szacowania kwoty za daną nieruchomość przesądza rzeczoznawca. Operat szacunkowy jest wyrażony na piśmie i jest ważny przez 12 miesięcy. Ponadto jest on jednorazowy i nie można zastosować tego samego dokumentu dla banku i sądu. Koszt operatu szacunkowego jest uwarunkowany rodzajem nieruchomości, waha się w przedziale od 600 zł do 2000 zł.
