W języku polskim występuje wiele słów o pozornie podobnych znaczeniach. Jednak ich nieznajomość czy niezrozumienie może w praktyce rodzić poważne skutki. Do takich pojęć zaliczają się m.in. „zaliczka” oraz „zadatek”. Często używamy ich zamiennie, jednak ich znaczenie jest inne. Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką na mieszkanie? Odpowiadamy!
Podstawowe różnice między pojęciami „zaliczka” a „zadatek” dotyczyć będą kwestii:
- niewywiązania się z umowy z winy kupującego,
- niewywiązania się z umowy z winy sprzedającego,
- niewykonania umowy z przyczyn losowych,
- wykonania umowy w całości.
Czym jest zadatek?
Zadatek to pojęcie regulowane przez kodeks cywilny, a konkretnie trzy paragrafy znajdujące się w artykule 394. Dowiadujemy się z niego, że w razie niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymaną kwotę zadatku.
W praktyce zadatek pełni funkcję zabezpieczającą obie strony transakcji. Ma on zdyscyplinować kupującego i sprzedającego do terminowej realizacji postanowień umowy przedwstępnej. Ustalona kwota zadatku zwykle wynosi od kilku do kilkunastu procent wartości nieruchomości, dlatego jej ewentualna utrata może stanowić realną sankcję finansową. Co istotne, wysokość zadatku nie jest narzucona odgórnie — strony same ustalają ją w umowie, dopasowując do specyfiki transakcji oraz stopnia ryzyka jej niewykonania.
W odwrotnej sytuacji (niewykonanie umowy przez sprzedającego) kupujący, który przekazał zadatek, może żądać od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej (dwukrotność wpłaconego zadatku). Paragraf drugi mówi wyraźnie, że w razie wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet kwoty zakupu, czyli strony, która go wpłaciła. Z kolei w paragrafie trzecim dowiadujemy się, że w razie rozwiązania umowy, zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu, a obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej w tym przypadku nie ma zastosowania.
Czym różni się zaliczka od zadatku?
Zaliczka, w odróżnieniu od zadatku, nie została bezpośrednio uregulowana w Kodeksie cywilnym. Definiujemy ją na podstawie przepisów o umowach wzajemnych. Art. 494. KC mówi: „Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.
Zaliczka pełni przede wszystkim funkcję płatności „na poczet” przyszłego świadczenia i nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami odszkodowawczymi. Dlatego jest rozwiązaniem bardziej neutralnym i bezpiecznym dla kupującego, który nie ryzykuje utraty przekazanych pieniędzy. W obrocie nieruchomościami stosuje się ją często wtedy, gdy strony nie chcą nadawać umowie charakteru sankcyjnego lub gdy transakcja wymaga dłuższego procesu – np. oczekiwania na kredyt czy decyzję administracyjną. W praktyce zaliczka jest popularna szczególnie na wczesnych etapach rezerwacji mieszkania.
Zaliczka to kwota, która jest częścią sumy płaconej, np. przy zakupie mieszkania. Jest ona wliczana w cenę świadczeń wynikających z umowy. Gdy realizacja nie dojdzie do skutku, zaliczka jest zawsze zwracana kupującemu, bez względu na to, która ze stron wycofa się z umowy. Wysokość kwoty zazwyczaj reguluje umowa. Zaliczki mogą być przekazywane na poczet pokrycia kosztów przez sprzedających.
Zaliczka a zadatek. Podsumujmy!
Zaliczka i zadatek pełnią różne funkcje w procesie zakupu mieszkania, dlatego warto jasno określić, która forma płatności zostanie zastosowana w umowie. Najważniejsze różnice przedstawiają się następująco:
- Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka zawsze podlega zwrotowi kupującemu, niezależnie od przyczyny odstąpienia.
- Zaliczka może posłużyć do pokrycia kosztów poniesionych przez sprzedającego, o ile strony określą to w umowie.
- Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą – jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
- W przypadku winy kupującego zadatek przepada, trafiając do sprzedającego.
- Gdy umowa zostaje rozwiązana za porozumieniem stron lub z przyczyn niezależnych od którejkolwiek z nich, zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny zostać zwrócone w pełnej wysokości.
FAQ
Zaliczka jest zwrotna w przypadku rezygnacji z transakcji, natomiast zadatek przepada, jeśli kupujący wycofa się z umowy, ale jest podwójnie zwracany, jeśli to sprzedający z niej zrezygnuje.
Zadatek jest bardziej zabezpieczający dla obu stron, gdyż określa konsekwencje zerwania umowy, podczas gdy zaliczka nie wiąże się z takimi restrykcjami.
Tak, ale tylko jeśli umowa została zerwana z winy sprzedającego - w takim przypadku kupujący ma prawo do podwójnego zwrotu zadatku.
Tak, zaliczka zawsze jest zwrotna, bez względu na to, która ze stron odstępuje od umowy. Wynika to z jej charakteru – zaliczka jest częścią ceny przekazaną „z góry” i nie pełni funkcji zabezpieczającej. Jeśli transakcja nie zostanie zrealizowana, środki powinny wrócić do kupującego w pełnej wysokości, chyba że strony w umowie wyraźnie ustaliły inny sposób rozliczenia poniesionych kosztów.
Zadatek przepada w momencie niewykonania umowy z winy kupującego. Oznacza to, że jeśli to kupujący rezygnuje z zakupu lub nie spełnia warunków umowy przedwstępnej, sprzedający ma prawo zachować wpłaconą kwotę. Mechanizm ten ma motywować obie strony do finalizacji transakcji i minimalizować ryzyko nieuzasadnionego odstąpienia od umowy.
