Każdy, kto szuka mieszkania z rynku pierwotnego i przegląda oferty różnych firm budowlanych, ma w większości do czynienia z lokalami w tzw. stanie deweloperskim. Jest to określenie, które funkcjonuje od lat w potocznym języku, ale dla osób, które wcześniej nie kupowały „nowego M”, może być zagadkowe. Dlatego wyjaśniamy, czym jest stan deweloperski i co on obejmuje.
W IV kwartale 2020 roku na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedano ponad 14 tys. nowych mieszkań[1]. Choć w całym roku dotkniętym pandemią nastąpił spadek transakcji, to rok i tak zakończył się lepszym wynikiem, niż zakładano – ponad 53 tys. sprzedanych lokali. Zdecydowana większość z nich, bo wg szacunków niemal 90 proc.[2] została bądź dopiero będzie oddana klientom w tzw. stanie deweloperskim. Co to znaczy i jaki zakres ten stan obejmuje?
Stan deweloperski, czyli właściwie jaki?
Szukając definicji stanu deweloperskiego, okazuje się, że ta nie została nigdy jednoznacznie skodyfikowana przez ustawodawcę. Dlatego też nie ma określonego opisu, czym powinno charakteryzować się mieszkanie w stanie deweloperskim. Wiąże się to z tym, że klienci wybierający ofertę konkretnej firmy czy inwestora, muszą dokładnie zapoznać się z zapisami umowy zakupu mieszkania. Bardzo często załącznikiem do takowej jest też dokładny opis standardu wykończenia budynku i samego lokalu. To właśnie z niego dowiemy się, w jakim zakresie deweloper przygotuje mieszkanie, które będziemy następnie wykańczać pod klucz.
Czy stan surowy zamknięty a deweloperski to synonimy?
Innym określeniem, z którym dość często mogą spotkać się kupujący nieruchomości, jest stan surowy zamknięty. Ten termin odnosi się jednak zwykle do domów jednorodzinnych. Jak sama nazwa podpowiada, budynek w tym stanie można „zamknąć”. Czyli posiada dach, okna oraz drzwi wejściowe, a oprócz tegościanki działowe, schody czy stropy. Różnica między stanem surowym zamkniętym a deweloperskim jest zauważalna wewnątrz lokali. Mieszkania w stanie deweloperskim mają zwykle rozprowadzone wszelkie niezbędne instalacje, otynkowane ściany oraz wylewkę podłogową. Tym, co łączy oba pojęcia, jest fakt, że w lokalach będących na tym etapie nie sposób zamieszkać od zaraz, a wykończenie pod klucz spoczywa na nowych właścicielach.
Jakie elementy najczęściej składają się na stan deweloperski?
Stan deweloperski to zatem – uzgodniony z inwestorem – standard wykończenia kupowanego lokalu, który może obejmować następujące elementy:
- drzwi wejściowe do mieszkania;
- okna;
- otynkowane ściany a czasem również sufity;
- wylewki na podłogach;
- pełen zakres instalacji: wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą i elektryczną;
- w łazience i kuchni: przyłącza kanalizacyjne oraz zimnej i ciepłej wody np. do umywalki, WC, pralki, wanny lub kabiny;
- przyłącze centralnego ogrzewania z zamontowanymi grzejnikami;
- przyłącza świetlne i elektryczne;
- przyłącze RTV, internetowe, i telefoniczne;
- parapety zewnętrzne.
Czego z reguły nie posiada mieszkanie w stanie deweloperskim?
Kupując mieszkania w takim stanie, trzeba liczyć się z tym, że niektórych niezbędnych elementów w nim nie zastaniemy. Na brak jakich detali musimy się przygotować?
- Urządzeń sanitarnych i armatury;
- łączników świateł, opraw gniazdek elektrycznych;
- mebli, np. we wnęce garderoby;
- głowic termostatycznych na grzejnikach.
Co dalej? Ile może kosztować wykończenie mieszkania?
Wszystko zależy od tego, jaki standard chcemy uzyskać i jakich materiałów użyć. Poza tym, o ile drobne prace, jak malowanie jesteśmy w stanie wykonać sami, to w większości przypadków będziemy musieli skorzystać z usług specjalistów – a do kosztu materiałów dojdzie też tzw. robocizna. Obecnie przyjmuje się, że aby mieszkanie ze stanu deweloperskiego zostało wykończone „pod klucz” trzeba wydać ok. 1000 złotych na każdy metr kwadratowy.
[1] JLL, Rynek mieszkaniowy w Polsce Q42020
[2] Morizon, źródło: https://www.morizon.pl/blog/stan-deweloperski-domu-i-mieszkania/
