Służebność mieszkania jest dla służebnika, czyli osoby niebędącej właścicielem nieruchomości, gwarancją dożywotniego prawa do korzystania z lokalu w określonym zakresie. Służebność może dotyczyć całego mieszkania lub jego wybranej części. Na to rozwiązanie najczęściej decydują się osoby spokrewnione. Na czym dokładnie polega służebność mieszkania i jak ją ustanowić? Jakie prawa i obowiązki posiada służebnik?
Jakie są rodzaje służebności mieszkania?
Termin służebności odnosi się do prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, po to, by zwiększyć użyteczność innej nieruchomości bądź zaspokoić potrzeby osoby trzeciej, która nie jest właścicielem danej nieruchomości. Istnieję trzy rodzaje służebności:
- gruntowa – umożliwiająca korzystanie z nieruchomości przez osoby inne niż właściciel w jasno określonym celu, np. w sytuacji, gdy nie mają one drogi dojazdowej do swojej posesji i muszą korzystać z terenu działki należącej do sąsiada;
- przesyłu – odnosząca się do urządzeń przesyłowych, np. światłowodów, urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania gazu czy energii elektrycznej. W sytuacji, gdy tego typu urządzenia stanowią własność przedsiębiorcy przesyłowego lub przedsiębiorca przesyłowy planuje je posadowić na danym gruncie, który nie stanowi jego własności – przysługuje mu żądanie do właściciela danej nieruchomości, na której są lub mają zostać posadowione urządzenia przesyłowe – o ustanowienie służebności przesyłu,
- osobista – czyli ustanawiana na rzecz oznaczonej osoby fizycznej – w tym mieszkania, ciesząca się w naszym kraju największym zainteresowaniem. To właśnie jej poświęcamy uwagę w niniejszym artykule.
Służebność mieszkania – co to jest?
Na umowę służebności mieszkania decydują się najczęściej starsze osoby, które chcą przekazać nieruchomość swoim dzieciom czy wnukom np. w drodze umowy darowizny. By uniknąć w przyszłości nieporozumień oraz zapewnić sobie dożywotnio dach nad głową pomimo utraty tytułu własności do lokalu, mogą one zastrzec na swoją rzecz prawo do korzystania z tego lokalu na określonych wcześniej i zaakceptowanych przez obie strony warunkach. Umowa służebności mieszkania jest swego rodzaju zabezpieczeniem potrzeb mieszkaniowych takiej osoby, bez względu na to, jak będą wyglądały jej relacje z właścicielem nieruchomości.
Służebność mieszkania – prawa i obowiązki
Służebnik, mimo iż nie jest właścicielem mieszkania, ma swoje obowiązki i przysługują mu też prawa, które dokładnie określa kodeks cywilny oraz treść zawieranej umowy. Najważniejszy zakres praw i obowiązków to ten dotyczący użytkowania nieruchomości. Przede wszystkim służebnik ma prawo zamieszkiwać i korzystać z określonych w umowie pomieszczeń czy kondygnacji. Oprócz niezbędnych, takich jak:
- sypialnia,
- łazienka,
- kuchnia (o ile umowa nie kształtuje tej kwestii inaczej),
może korzystać także z przestrzeni wspólnych, pralni bądź piwnicy oraz sprzętów czy urządzeń potrzebnych w codziennym życiu. Co ciekawe, razem ze służebnikiem mogą zamieszkać jego małoletnie dzieci i małżonek, a nawet i inne osoby (lecz tylko w sytuacji, gdy służebnik zapewnia im utrzymanie lub są one potrzebne do opieki lub prowadzenia gospodarstwa domowego). Co jednocześnie istotne, dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w lokalu także po uzyskaniu pełnoletności.
Służebnicy mają też obowiązki. Jednym z nich jest utrzymanie samej nieruchomości. Jeśli strony nie umieszczą w umowie postanowień w przedmiocie nieodpłatnej służebności mieszkania, to służebnik jest zobowiązany do uiszczania stałych opłat (podobnie jak w przypadku najmu lokalu) i ponoszenia bieżących kosztów eksploatacji oraz napraw swojej części nieruchomości. Taka osoba musi też utrzymać mieszkanie w dobrym stanie, dbać o przysługującą mu przestrzeń i korzystać z niej zgodnie z przeznaczeniem oraz w zgodzie z pozostałymi domownikami.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Służebność mieszkania ustanawia się poprzez odpowiednią umowę/oświadczenie woli pomiędzy służebnikiem a właścicielem lokalu, przy czym co najmniej oświadczenie właściciela lokalu musi być złożone w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy umowa będzie miała moc prawną. W praktyce – dla należytego zabezpieczenia interesów stron – zalecane jest zawarcie całej umowy przed notariuszem. Obok taki danych, które składają się na niezbędną treść umowy – jak dane osobowe stron (imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL, numer dowodu) oraz szczegółowe dane lokalu mieszkalnego (powierzchnia, adres, numer księgi wieczystej), w umowie precyzyjnie określone powinny być też prawa i obowiązki służebnika. Po zawarciu umowy – w celu zabezpieczenia interesów służebnika – zalecane jest ujawnienie jej treści w księdze wieczystej lokalu.
Warto pamiętać również o kilku faktach dotyczących służebności mieszkania. Przede wszystkim jest ona niezbywalna, nawet w przypadku sprzedaży przez właściciela danej nieruchomości. Po drugie, służebności nie można przenieść na inne osoby, wygasa ona w dniu śmierci służebnika (choć można w umowie wprowadzić klauzule umowne mówiące o przejęciu służebności przez krewnych służebnika tj. dzieci, rodziców i małżonka). Nie podlega ona jednak dziedziczeniu.
