Sprzedaż mieszkania z darowizny – jak to zrobić?

Czym jest darowizna?

Definicję i założenia darowizny regulują przepisy kodeksu cywilnego. W myśl art. 888 § 1 k.c. darczyńca jest zobowiązany do przekazania bezpłatnego świadczenia ze swojego majątku na rzecz obdarowanego, co oznacza, że umowa darowizny jest dwustronną czynnością prawną, a obdarowany nie jest zobowiązany do zapłaty, co odróżnia tę umowę od umowy sprzedaży.

Do zawarcia umowy darowizny dochodzi w chwili, gdy strony składają oświadczenie woli w formie regulowanej przepisami prawa cywilnego. Oświadczenie powinno przyjąć formę pisemną, jednak jeśli zawarto umowę ustną, a jej założenia zostały spełnione, darowizna również jest ważna. Przedmiotem darowizny mogą być zarówno środki pieniężne, ruchomości oraz nieruchomości.

Przepisy prawa cywilnego przewidują możliwość odwołania darowizny w pewnych okolicznościach.

Pierwszym przypadkiem odwołania darowizny może być odwołanie darowizny niewykonanej. Jest ono możliwe, gdy po zawarciu umowy darowizna byłaby finalnie szkodliwa dla majątku darczyńcy. Przykładem takiej sytuacji może być utrata pracy lub wypadek, które uniemożliwiają darczyńcy utrzymanie się i opłacenie kosztów leczenia.

Drugim przypadkiem jest rażąca niewdzięczność. Umożliwia ona odwołanie darowizny nawet po jej wykonaniu. Przypadek ten odnosi się do zachowania obdarowanego, które naruszają podstawowe obowiązki wobec darczyńcy ustalone w umowie. Przykładem może być wyrządzenie krzywdy lub zagrożenie życia bądź darczyńcy.

Czy można sprzedać mieszkanie z darowizny?

Można sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie, jednakże istnieją obowiązujące przepisy, o które należy zadbać. Przede wszystkim, najpierw trzeba sprawdzić akt darowizny, czy nie zawiera on ograniczeń dotyczących sprzedaży i zbycia nieruchomości. Istnieją przypadki, gdzie np. może być wymagana na to zgoda darczyńcy. Planując sprzedaż mieszkania z darowizny najlepiej umówić się na konsultację z doradcą podatkowym lub prawnikiem.

Warto również wiedzieć, że jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, konieczne może być zapłacenie podatku dochodowego, chyba, że skorzysta się z ulgi mieszkaniowej i środki z przeprowadzonej transakcji zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Jakie są konsekwencje sprzedaży mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat?

Jeśli sprzedaż mieszkania z darowizny nastąpi przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, sprzedający spotka się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego wynoszącego 19% od zysku ze sprzedaży.

Taki podatek będzie liczony od  środków uzyskanych z jego sprzedaży zmniejszony o poniesione koszty, jak opłaty związane z transakcją oraz udokumentowane koszty remontu sprzedawanej nieruchomości z darowizny. Sprzedaż mieszkania z darowizny należy zgłosić do urzędu skarbowego i dokonać zapłaty podatku dochodowego.

W takim przypadku należy pamiętać, że chodzi o lata podatkowe, nie kalendarzowe, co oznacza, że 5 lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto darowiznę. Po upływie tego okresu właściciel nieruchomości z darowizny może bez żadnych przeszkód ją sprzedać, a nieopodatkowany dochód przeznaczyć na dowolny cel.

W niektórych przypadkach można uniknąć konieczności płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania uzyskanego w formie darowizny, nawet gdy jego sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat.

Istnieje możliwość skorzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej, jeżeli w ciągu 3 lat pieniądze z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości, budowa domu, remont istniejącej nieruchomości czy spłata kredytu hipotecznego.

Wydatki, które można zakwalifikować do poniesionych na własne cele mieszkaniowe, zostały określone w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Są to m.in. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Według gov.pl, do możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej uprawniony jest każdy podatnik, który na własne cele mieszkaniowe dokona zakupu i instalacji m.in.:

• kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej,
• piekarnika,
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki,
• oświetlenia, w tym taśm LED i oczek halogenowych,
• okapu, pochłaniacza,
• mebli, które są trwale połączone konstrukcyjnie z elementami budowlanymi, w tym tzw. „mebli pod wymiar”.

Jak uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania z darowizny?

Są dwa sposoby, aby uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania z darowizny.

Pierwszym jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe np. na zakup nieruchomości lub spłatę kredytu hipotecznego itd.

Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej i zwolnienia z podatku dochodowego konieczne jest przedstawienie wszelkich faktur VAT, potwierdzenia przelewów, umowy zakupu nieruchomości lub innych dowodów potwierdzających przeznaczenie środków.

Drugim korzystnym rozwiązaniem jest po prostu cierpliwość i dokonanie sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od darowizny. Po upływie tego czasu można sprzedać mieszkanie z darowizny bez konieczności zapłaty podatku dochodowego, a uzyskaną sumę przeznaczyć na dowolny cel.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z darowizny?

Aby sprzedać mieszkanie uzyskane w drodze darowizny należy tego dokonać w formie aktu notarialnego. W takim przypadku dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości nie różnią się od tych przy procesie sprzedaży każdego innego mieszkania i sama transakcja także przebiega identycznie.

Notariuszowi należy przedstawić akt notarialny darowizny oraz numer księgi wieczystej, w której znajdują się wszelkie informacje o nieruchomości. Potrzebne będzie również zaświadczenie z urzędu skarbowego o wywiązaniu się lub zwolnieniu z obowiązku podatku dochodowego, zwolnieniu podatkowego lub przedawnieniu podatku dochodowego od darowizny oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłacie czynszu i braku osób zameldowanych w danym lokalu.

Jeśli kupujący chce wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie z darowizny, dobrze jest podpisać umowę przedwstępną. W takim przypadku konieczne będzie dostarczenie dodatkowych dokumentów wymaganych przez bank kupującego.