Powierzchnia użytkowa budynku to pojęcie kluczowe w prawie budowlanym i podatkowym. Jej poprawne określenie ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla organów administracji, które na tej podstawie wyznaczają opłaty czy też podatki. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej temu zagadnieniu, omawiając definicję, normy oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej.
Powierzchnia użytkowa — definicja
Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w budynku lub lokalu, które są przeznaczone do użytku przez mieszkańców czy użytkowników. Obejmuje ona powierzchnie, takie jak:
- kuchnia,
- łazienka,
- przedpokój,
- pomieszczenia gospodarcze.
Istnieje jednak subtelna, ale bardzo istotna różnica pomiędzy powierzchnią użytkową a powierzchnią użytkową mieszkalną (PUM).
PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna) oznacza wyłącznie tę część lokalu, która jest przeznaczona do stałego pobytu ludzi, czyli do celów mieszkalnych.
Aby powierzchnia mogła zostać uznana za PUM, musi spełniać określone warunki:
- być przeznaczona na pobyt stały ludzi (np. salon, sypialnia, pokój dziecięcy),
- spełniać wymagania dotyczące wysokości pomieszczeń (zwykle min. 2,5 m w nowych budynkach),
- mieć dostęp do światła dziennego,
- zapewniać odpowiednią wentylację i ogrzewanie,
- spełniać wymogi przepisów techniczno-budowlanych dotyczących pomieszczeń mieszkalnych.
Do PUM nie zalicza się m.in.:
- łazienek,
- kuchni (w niektórych klasyfikacjach inwestorskich),
- korytarzy i przedpokojów,
- pomieszczeń technicznych i gospodarczych.
W praktyce oznacza to, że powierzchnia użytkowa jest pojęciem szerszym niż PUM — obejmuje wszystkie pomieszczenia funkcjonalne, natomiast PUM skupia się wyłącznie na przestrzeni „do życia”.
Powierzchnia użytkowa — jakie normy muszą być spełnione?
Normy dotyczące powierzchni użytkowej są zazwyczaj określane przez przepisy prawa budowlanego lub lokalne plany zagospodarowania przestrzennego. Mogą one różnić się w zależności od kraju, regionu czy rodzaju budynku.
Na przykład. W Polsce, zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię użytkową definiuje się jako „powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe”.
Powierzchnia użytkowa — jak liczyć?
Obliczanie powierzchni użytkowej polega na zsumowaniu powierzchni wszystkich pomieszczeń użytkowych i mieszkalnych, a następnie wyłączeniu elementów, które nie podlegają wliczeniu.
Do powierzchni użytkowej wlicza się m.in.:
- pokoje,
- kuchnie,
- łazienki,
- korytarze,
- pomieszczenia gospodarcze.
Nie wlicza się natomiast:
- klatek schodowych,
- szybów wind,
- balkonów, tarasów i loggii,
- powierzchni o bardzo niskiej wysokości.
W przypadku poddaszy i skosów obowiązują szczególne zasady:
- wysokość poniżej 1,40 m — powierzchnia nie jest liczona,
- od 1,40 m do 2,20 m — liczona w 50%,
- powyżej 2,20 m — liczona w 100%.
Takie zasady mają na celu odzwierciedlenie realnej użyteczności przestrzeni.
Powierzchnia użytkowa — podatek od nieruchomości
Powierzchnia użytkowa może mieć również istotne znaczenie pod względem podatkowym. W niektórych krajach podatek od nieruchomości naliczany jest właśnie na podstawie powierzchni użytkowej budynku. Warto zatem dokładnie sprawdzić, czy informacje o powierzchni użytkowej są poprawnie określone, aby uniknąć nieporozumień z organami skarbowymi.
FAQ
To część mieszkania, którą można faktycznie wykorzystać do codziennego użytku. Nie obejmuje np. ścian działowych, szybów instalacyjnych czy niektórych skosów na poddaszu.
Podstawą są normy PN-ISO 9836 oraz przepisy prawa budowlanego. Określają one, które elementy mieszkania wlicza się do powierzchni użytkowej, a które nie.
Tak, powierzchnia całkowita obejmuje także grubość ścian i inne elementy konstrukcyjne. Powierzchnia użytkowa jest mniejsza i bardziej odpowiada realnej przestrzeni do życia.
Przy wysokości poniżej 1,40 m nie jest wliczana, a przy wysokości od 1,40 do 2,20 m liczy się ją tylko w połowie. Pełne zaliczenie następuje przy wysokości powyżej 2,20 m.
Nie, zgodnie z polskimi normami balkony, tarasy i loggie nie są wliczane do powierzchni użytkowej, ale mogą być osobno podawane w dokumentach sprzedaży.
