Sprzedajesz mieszkanie? Dowiedz się jakich formalności dopełnić

Dokumenty do sprzedaży mieszkania – co trzeba wiedzieć?

Jeszcze przed publikacją ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości warto poznać wszystkie formalności, jakie będą wiązały się z tą transakcją. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania oraz przygotowanie dokumentów, które będą niezbędne do podpisania umowy. Gdy chcemy sprzedać lokal własnościowy, należy posiadać: 

• akt własności nieruchomości w formie: umowy kupna mieszkania zawartej u notariusza, umowy darowizny lub prawomocnego orzeczenia sądu o nabyciu spadku,
• odpis z księgi wieczystej – można go uzyskać w sądzie rejonowym (wydział ksiąg wieczystych) lub pobrać online z serwisu ekw.ms.gov.pl,
• zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów lub oświadczenie zawierające termin ich wymeldowania – wydaje je właściwy urząd gminy lub miasta,
• zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych – takie dokumenty uzyskamy u dostawców mediów, czyli w elektrowni, gazowni, wodociągach itp.,
• zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni – wystawia je zarząd wspólnoty albo administracja spółdzielni,
• oświadczenie wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, warunkach zwolnienia z hipoteki lub zgodzie na jej wykreślenie – w przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym (dokument wydaje bank).

Co więcej, gdy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, niezbędne będzie zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię.

Sprzedaż mieszkania a formalności, jakie są kolejne kroki?

Załatwienie wszystkich dokumentów do sprzedaży własnego mieszkania najczęściej zajmuje kilka dni, co zazwyczaj trwa krócej niż znalezienie kupca i późniejsze negocjacje cenowe. Dlatego nie trzeba się przerażać formalnościami, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się skomplikowane. 

Kolejnymi czynnościami w toku sprzedaży są:

• zawarcie przedwstępnej umowy kupna mieszkania – nie jest ona obowiązkowa w formie aktu notarialnego, jednak warto sporządzić ją u notariusza, zwłaszcza gdy kupujący wpłaca zadatek lub planuje ubiegać się o kredyt hipoteczny. Notarialna forma umowy daje obu stronom większe bezpieczeństwo i ułatwia późniejsze dochodzenie roszczeń,
• podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania w obecności notariusza,
• dokonanie płatności zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie (np. przelewem bankowym lub z wykorzystaniem rachunku powierniczego),
• przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi – w praktyce proces ten może wymagać dwóch wizyt u notariusza: pierwszej przy podpisaniu umowy przedwstępnej (zwłaszcza gdy kupujący czeka na decyzję kredytową) oraz drugiej przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej.

Zawarcie umowy przed notariuszem gwarantuje prawidłowe zapisy w dokumencie sprzedaży. Do tych najważniejszych należą: dane obu stron, opis lokalu i jego cena, sposób i termin płatności strony kupującej oraz klauzula o poddaniu się nabywcy egzekucji w sytuacji niedotrzymania warunków zapłaty.

Gdzie zgłosić informację o sprzedaży mieszkania?

Po udanej transakcji i dopełnieniu wszystkich formalności warto poinformować spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową o zmianie właściciela mieszkania. Taki krok leży w dobrym tonie sprzedającego, natomiast stanowi obowiązkowe działanie dla nabywcy. Ponadto po jego stronie leży zmiana danych u dostawców mediów. O transakcji sprzedaży musi zostać także powiadomiony urząd skarbowy właściwy dla sprzedającego oraz urząd gminy, gdy płaci się podatek od tej nieruchomości.

Podsumowanie: sprzedaż mieszkania krok po kroku

Sprzedaż mieszkania to proces, który można podzielić na kilka prostych etapów. Oto najważniejsze z nich wraz z niezbędnymi dokumentami:

Przygotowanie ogłoszenia

• Sprawdź stan prawny nieruchomości i skompletuj podstawowe dokumenty: akt własności, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenia o braku zaległości i o wymeldowaniu lokatorów.
• Przygotuj zdjęcia i opis lokalu, ustal cenę oraz formę kontaktu.

Umowa przedwstępna sprzedaży

• Nie jest obowiązkowa, ale warto ją zawrzeć (najlepiej u notariusza).
• Potrzebne dokumenty: dowody osobiste stron, akt własności, odpis z księgi wieczystej, ewentualnie zaświadczenie z banku, jeśli lokal ma hipotekę.

Umowa sprzedaży u notariusza

• Obowiązkowa forma aktu notarialnego.
• Dokumenty: dowody osobiste, akt własności, aktualny odpis KW, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenia o braku zaległości (spółdzielnia, wspólnota, media), zaświadczenie z banku w przypadku hipoteki.

Finalizacja sprzedaży i zgłoszenia

• Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o zmianę właściciela w księdze wieczystej.
• Sprzedający powinien zgłosić sprzedaż w urzędzie skarbowym (PIT-39, jeśli dotyczy) oraz rozliczyć opłaty eksploatacyjne.
• Kupujący przejmuje lokal i dokonuje ewentualnego przepisania liczników u dostawców mediów.