Każdy właściciel bądź najemca mieszkania co miesiąc ponosi określone opłaty. Choć to zwykle niebagatelna kwota kilkuset złotych, to wielu z nas nie zdaje sobie sprawy z tego, co wchodzi w skład czynszu. Za co tak naprawdę płacimy i czy zawsze trzeba to robić?
Tylko połowa z nas wie, z jakich opłat składa się czynsz za nasze mieszkanie. Tak wynika z badań przeprowadzonych przez TNS Polska[1]. Może to zaskakiwać, zwłaszcza, iż wielu z nas zwykle utyskuje na wysokość opłat odprowadzanych do zarządcy czy spółdzielni. Choć na wyciągu, który otrzymujemy co miesiąc, znajduje się wiele pozycji, warto dokładnie im się przyjrzeć i dowiedzieć, co wchodzi w skład czynszu?
Czynsz, co to jest?
Co ciekawe, okazuje się, że potoczna nazwa czynszu, różni się od definicji prawnej. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, czynsz to nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości[2]. Potocznie przyjęło się jednak, że właśnie tak nazywane są wszelkie opłaty ponoszone przez członków spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnot, które są związane z użytkowaniem mieszkania.
Co wchodzi w skład opłat czynszowych?
Zakres tego, co zawiera czynsz i jakie opłaty wchodzą w jego skład, zależy od wielu czynników. Często jest tak, że w jednym mieście czynsze za mieszkania o podobnych metrażach różnią się w zależności od tego, do jakiej spółdzielni czy wspólnoty należymy. Wysokość czynszu za mieszkanie własnościowe zależy jednak najczęściej od dwóch rodzajów opłat – zależnych od zarządcy (wynikających z kosztów eksploatacji nieruchomości) i niezależnych od niego (to opłaty administracyjne, np. na rzecz wodociągów czy elektrowni). Są to zatem opłaty umożliwiające zarządzanie i utrzymywanie budynków.
Opłaty niezależne od zarządcy to m.in.:
- opłata za ogrzewanie,
- wywóz śmieci,
- podatek od nieruchomości,
- opłata za energię elektryczną do części wspólnych danego budynku,
- abonament za wodę (gotowość jej dostarczania przez wodociągi) i opłata za zużycie wody.
Opłaty zależne od zarządcy:
- opłata eksploatacyjna (zależna od metrażu mieszkania) – w jej skład wchodzą np. koszty sprzątania, koszenia, odśnieżania, usuwanie usterek, ale również pensje pracowników spółdzielni,
- koszty ubezpieczenia nieruchomości,
- odpis na fundusz remontowy, z którego opłacane są np. malowanie klatek schodowych, ocieplenie budynku, remont dachu czy naprawa kanalizacji,
- konserwacja domofonów, wind,
- opłata za dzierżawę wodomierzy, podzielników ciepła na grzejnikach itp.
Spółdzielnia a wspólnota – czy są różnice w opłatach?
Te dwa pojęcia, choć często traktowane jako synonimy, znacznie od siebie się różnią. Spółdzielnia mieszkaniowa to swego rodzaju podmiot gospodarczy, administrujący wieloma budynkami. Zatrudnia prezesów, pracowników i zrzesza członków posiadających prawo do nieruchomości. Wszelkie decyzje podejmowane są na zebraniach liczących setki uczestników, więc nasz pojedynczy głos nie znaczy zbyt wiele.
Z kolei wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie mieszkańców często jednego bądź kilku bloków. To sami mieszkańcy – właściciele mieszkań – ustalają zasady jej funkcjonowania. Ma to swoje plusy. Przede wszystkim brak konieczności opłacania pensji całemu sztabowi pracowników, ponoszenia kosztów biurowych, administracji itp. Ponadto mieszkańcy w ramach wspólnot zwykle efektywniej zarządzają swoim budynkiem, lepiej gospodarują finansami, np. szukają najbardziej konkurencyjnych ofert usług remontowych czy związanych z utrzymaniem nieruchomości. Dlatego zwykle na pytanie, ile wynosi czynsz we wspólnocie mieszkaniowej, można odpowiedzieć, że mniej niż w spółdzielni.
Czy zawsze trzeba płacić czynsz?
Choć w przypadku nowych budynków często mówi się o „mieszkaniach bezczynszowych”, trzeba pamiętać, że również w nich ponosić będziemy regularne opłaty, związane z użytkowaniem lokalu – przekazywane zarządcy. Oczywiście, w odróżnieniu od mieszkań w starym budownictwie, zaoszczędzimy, chociażby, na braku opłat na tzw. fundusz remontowy. Nowe budynki są też lepiej ocieplone, co pozytywnie wpłynie na niższe koszty ogrzewania.
Niezależnie, czy mowa o czynszu uiszczanym spółdzielni czy wspólnocie, należy pilnować tego, by opłacać go regularnie. Rzecz jasna jeden przypadkowo niezapłacony czynsz nie oznacza od razu, że trafimy na listę dłużników. Ale większość spółdzielni, nawet za niewielką zwłokę, nalicza karne odsetki w wysokości od kilkunastu groszy do kilku złotych za każdy dzień opóźnienia. Inaczej wygląda sprawa, jeśli zaległości sięgają kilku bądź kilkunastu miesięcy. Wtedy spółdzielnia czy zarządca może windykować zadłużenie lub sprzedać nasze wierzytelności firmie windykacyjnej. W takiej sytuacji lepiej nie unikać kontaktu z osobami upominającymi się o uiszczenie opłat, tylko wynegocjować jak najlepsze porozumienie umożliwiające spłatę zadłużenia.
[1] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Co-sklada-sie-na-czynsz-48-Polakow-nie-wie-za-co-placi-3055367.html
[2] Kodeks Cywilny, https://www.arslege.pl/kodeks-cywilny/k9/s2019/
