Umowa najmu okazjonalnego wymaga trochę więcej wysiłku przy jej zawieraniu, ale pozwala zabezpieczyć właściciela przed ewentualnymi problemami z najemcą. Czym różni się od tradycyjnej umowy i kiedy warto ją wybrać?
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego ma takie same skutki, jak zawarcie zwykłej umowy najmu – właściciel mieszkania i najemca ustalają w niej warunki udostępnienia lokalu, obowiązki oraz prawa obu stron i zasady jej wypowiedzenia. W tym ostatnim elemencie wszyta jest jednak istotna różnica, która te umowy dzieli. Jaka?
Co to jest najem okazjonalny?
Wyobraźmy sobie, że – wyglądający na pierwszy rzut oka na uczciwego – lokator, przestaje płacić czynsz, nie odpowiada na monity, utrudnia właścicielowi wejście do mieszkania, w tym ocenę czy jego mienie jest bezpieczne. W takiej sytuacji większość wynajmujących chce się intruza pozbyć, więc rozwiązuje umowę. Jednak ustawa o ochronie lokatorów zabrania mu tzw. wyrzucenia lokatora „na bruk”. Ryzyko wielomiesięcznych bojów z opierającym się przed zwolnieniem lokalu najemcą jest przy klasycznej umowie najmu wysokie.
W przypadku umowy wynajmu okazjonalnego właściciel lokalu zyskuje dodatkową ochronę przed takim scenariuszem, bo jej tryb łagodzi przepisy wspomnianej ustawy. Nakłada on na najemcę obowiązek złożenia u notariusza oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w postaci aktu notarialnego. Właściciel może się na niego powołać, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator nie chce opuścić lokalu.
Jakie dokumenty musimy dostarczyć do notariusza w przypadku umowy najmu okazjonalnego
Do umowy najmu musi być przy tym załączone wskazanie innego mieszkania (tzw. lokalu zastępczego), w którym ten będzie mógł zamieszkać, gdyby doszło do egzekucji komorniczej. Może być nim mieszkanie należące do rodziców, innych członków rodziny czy znajomych. Adres może wskazać również osoba obca - nie spokrewniona z najemcą. Jest jeden warunek - nie może się to odbyć bez pisemnej zgody właściciela wskazanego mieszkania, który wyraża zgodę na ewentualne przyjęcie pod swój dach wyrzuconego lokatora.
Przygotowując się do wizyty u notariusza, należy zgromadzić kilka kluczowych dokumentów i oświadczeń:
- oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu we wskazanym terminie,
- wskazanie innego mieszkania, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu,
- oświadczenie osoby trzeciej - właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu umowy najmu.
Zgłoszenie umowy do US oraz kwestie podatkowe
Wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu maksymalnie 14 dni od przekazania lokalu najemcy. Co ważne, za pierwszy dzień najmu uznaje się dzień oddania lokalu do użytku najemcy, a nie dzień podpisania umowy. Zgłoszenia należy dokonać w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania - nie dla lokalizacji wynajmowanego mieszkania.
Osoba, która wynajmuje mieszkanie zobowiązana jest do rozliczania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, które wynoszą:
- 8,5% od przychodów do 100 tys. zł rocznie,
- 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Umowa najmu okazjonalnego: zalety i ograniczenia
Umowa najmu okazjonalnego (wzory można znaleźć w Internecie) to dodatkowe formalności i koszty, przy czym nie jest ona przeznaczona dla wszystkich. Nie może jej zawrzeć właściciel lokalu użytkowego, czyli np. pokoju w condo hotelu czy akademiku, ani też przedsiębiorca. Należy również pamiętać, że wynajmujący musi być osobą prywatną, a lokale powinien być wynajmowany tylko w celach mieszkaniowych.
Dla potencjalnych najemców, problemem może być również wskazanie alternatywnego miejsca zamieszkania, które jest niezbędne aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego.
Dla wynajmującego mieszkanie najem okazjonalny znacznie ogranicza ryzyko i chroni interesy właściciela. Największą zaletą jest uproszczona forma eksmisji, która pomaga pozbyć się lokatorów zalegających z płatnościami czy korzystających z lokalu niezgodnie z zapisami umowy.
Trzeba zatem przeanalizować wszystkie za i przeciw, bo w konkretnych przypadkach może się okazać, że niewarta skórka wyprawki.
FAQ
To specjalny rodzaj umowy najmu, który lepiej zabezpiecza wynajmującego przed problematycznymi lokatorami.
Tak, konieczne jest notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu w razie rozwiązania umowy.
Tak, daje większą kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością i ułatwia eksmisję lokatora w przypadku zaległości w płatnościach.
Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas określony. Wcześniejsze wypowiedzenie umowy przez wynajmującego jest możliwe w sytuacji, gdy dopuszczono taką możliwość w umowie.
Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu przed czasem na zasadach określonych w umowie, a także na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Nie, najem okazjonalny nie jest możliwy bez wskazania lokalu zastępczego - to fundamentalny wymóg prawny. Najemca musi wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać po eksmisji.
Najemca może zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu, jednak nie daje mu to żadnych dodatkowych uprawnień, tym bardziej nie zapobiega eksmisji z mieszkania. Meldunek ma charakter wyłącznie ewidencyjny - jest potwierdzeniem pobytu.
