Mieszkania to dziś częsty wybór, jeśli chodzi o lokatę zgromadzonych oszczędności, ponieważ wynajem pozwala generować stabilny przychód z miesiąca na miesiąc. Nieważne czy kupiliśmy nowe mieszkanie od dewelopera, czy odziedziczyliśmy lokal z rynku wtórnego, podatek od najmu mieszkania należy regularnie uiszczać do urzędu skarbowego. Jak wysoki jest on w 2026 roku oraz kiedy należy go płacić?
Podatek od wynajmu mieszkania w 2026 – co warto wiedzieć?
W 2026 roku zasady opodatkowania wynajmu mieszkań dotyczą przede wszystkim osób fizycznych, które uzyskują przychody z tzw. najmu prywatnego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. W takim przypadku obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako jedyna dopuszczalna forma opodatkowania. Oznacza to, że osoby fizyczne nie mogą rozliczać najmu na zasadach ogólnych ani według skali podatkowej – podatek naliczany jest wyłącznie od uzyskanego przychodu, bez możliwości pomniejszania go o koszty, takie jak remonty, amortyzacja nieruchomości czy odsetki od kredytu hipotecznego.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku firm oraz osób prowadzących działalność gospodarczą, które wynajmują mieszkania w ramach działalności. W 2026 roku przedsiębiorcy mogą rozliczać przychody z najmu zgodnie z wybraną formą opodatkowania, czyli np. według skali podatkowej, podatku liniowego, ryczałtu lub – w przypadku spółek – podatku CIT. Ostateczna wysokość podatku zależy więc od przyjętej formy rozliczeń, struktury kosztów oraz charakteru prowadzonej działalności.
Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania i ile wynosi on w 2026?
Wynajmujący, opodatkowani ryczałtem, stosują w 2026 roku dwie stawki procentowe, które zależą od rocznej sumy uzyskanego przychodu:
- 8,5% – stawka obowiązuje od przychodów do 100 000 zł rocznie. To oznacza, że do tej kwoty podatnik oblicza podatek mnożąc 8,5 % razy suma wszystkich czynszów uzyskanych w roku podatkowym,
- 12,5% – stawka dla części przychodu powyżej 100 000 zł rocznie – nalicza się ją tylko od tej nadwyżki.
Dla małżonków rozliczających wspólnie wynajem tej samej nieruchomości, limit 100 000 zł może zostać zwiększony do 200 000 zł dla stawki 8,5 %, jeżeli złożono odpowiednie oświadczenia w urzędzie skarbowym i spełniono warunki wspólnego rozliczenia.
W praktyce oznacza to, że każdy wynajmujący musi dokładnie prowadzić ewidencję przychodów, żeby wiedzieć, kiedy przekracza próg i jaką stawkę podatku zastosować do konkretnych przychodów.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?
Podatek ryczałtowy powinien być płacony regularnie w ciągu roku podatkowego, a wynajmujący może wybrać jedną z dwóch metod opłacania zaliczek:
- miesięcznie – podatnik wpłaca zaliczkę do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał przychód (np. za luty – do 20 marca 2026).
- kwartalnie – zaliczki można wpłacać co kwartał, do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału (np. I kwartał do 20 kwietnia 2026).
Płatności należy realizować na mikrorachunek podatkowy przypisany do podatnika, a nie na konto urzędu skarbowego. Każdorazowo w tytule przelewu trzeba wskazać, że jest to zaliczka z ryczałtu od najmu oraz wpisać odpowiednie dane identyfikujące.
Na zakończenie roku podatkowego wynajmujący dokonuje rocznego rozliczenia w deklaracji PIT-28, którą składa do 30 kwietnia 2027 r. Deklaracja zawiera sumaryczne przychody i zapłacone zaliczki na podatek za cały rok 2026.
Gdzie należy zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?
Pełną kwotę podatku w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym należy uiścić na swój indywidualny rachunek podatkowy (tzw. mikrorachunek podatkowy). Taki rachunek jest przypisany każdemu i można go sprawdzić za pośrednictwem dowolnego urzędu skarbowego lub znacznie szybciej na dedykowanej temu rządowej stronie internetowej (podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego). Wystarczy użyć swojego numeru PESEL (lub NIP), żeby taki rachunek wygenerować.
Terminy i obowiązki formalne w 2026 r.
Wynajmujący musi pamiętać o kilku kluczowych formalnościach:
- prowadzenie ewidencji przychodów – to obowiązek dokumentowania każdego wpływu z najmu, który jest podstawą naliczenia podatku;
- terminowe opłacanie zaliczek – niezależnie od tego, czy wybierzesz tryb miesięczny, czy kwartalny, termin płatności to zawsze 20. dzień miesiąca następującego po okresie, za który rozliczasz ryczałt;
- roczne rozliczenie PIT-28 – deklarację za rok 2026 składa się do 30 kwietnia 2027 r.;
- przechowywanie dokumentów – umowy najmu, dowody wpłat od najemców i potwierdzenia przelewów podatkowych powinny być archiwizowane na wypadek ewentualnej kontroli.
Brak terminowej wpłaty podatku może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę lub innych sankcji administracyjnych, dlatego regularność i dokładność rozliczeń jest kluczowa.
FAQ
Osoba fizyczna wynajmująca mieszkanie w ramach tzw. najmu prywatnego nie może rozliczać się według skali podatkowej. Od 2023 roku przychody z takiego najmu są obowiązkowo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.
Rozliczenie według skali podatkowej (12% i 32%) jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy wynajem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.
Podatek należy odprowadzać miesięcznie lub kwartalnie do urzędu skarbowego, a w przypadku ryczałtu konieczne jest złożenie rocznego PIT-28 do końca kwietnia. Przy rozliczeniu według skali stosuje się PIT-36.
Tak, wynajem krótkoterminowy może być traktowany jako działalność gospodarcza, co wiąże się z innymi obowiązkami podatkowymi, w tym ewentualnym VAT.
Skrót PPE oznacza prywatny przychód ewidencjonowany i odnosi się do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosowanego przy najmie prywatnym. Dotyczy osób fizycznych, które rozliczają podatek od wynajmu na podstawie ewidencji uzyskanych przychodów.
