Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali znajdujących się w obrębie budynku, a przynależność do niej jest automatyczna, tzn. powstaje w momencie wykupu mieszkania na własność i nie można się jej zrzec. Celem zawiązania wspólnoty jest wspólne działanie na rzecz zachowania we właściwym stanie gruntu, budynku wraz z urządzeniami oraz jego części wspólnych.

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych i ich rodzaje

Zgodnie z Ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. można wyodrębnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

• małą, gdy lokali jest nie więcej niż 7. Zarządzanie nieruchomością odbywa się na zasadzie przepisów o współwłasności, co oznacza, że do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli. Bez jednomyślnie podjętej decyzji każdy współwłaściciel ma prawo wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu;
• dużą, gdy lokali jest więcej niż 7. Zarządzanie nieruchomością wymaga uchwały właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na dokonanie takich czynności. Decyzja może zapaść większością głosów liczoną według udziałów. Tego typu uchwały mogą być podejmowane na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów wyrażonych na piśmie.

Wspólnota mieszkaniowa – jak wygląda wybór zarządu?

Jedną z najważniejszych decyzji należących do właścicieli jest określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Duże wspólnoty mieszkaniowe zobowiązane są przepisami prawa do wyznaczenia zarządu. W jego skład mogą wchodzić przedstawiciele właścicieli mieszkań, jednak coraz częstszym rozwiązaniem jest powierzenie zarządzania wyspecjalizowanym firmom, posiadającym odpowiednie kompetencje i orientację w obowiązujących przepisach. Pozwala to na profesjonalne zadbanie o budynek, jego otoczenie i interesy wspólnoty. Oczywiście nie oznacza to utraty kontroli nad nieruchomością, bo każdy członek ma prawo współuczestniczyć w zebraniach i czynnościach zarządczych, a także mieć dostęp do wszystkich dokumentów wspólnoty.

Zarządca wspólnoty ma obowiązki, z których musi się wywiązywać. Są to m.in.:

• prowadzenie księgowości;
• składanie właścicielom nieruchomości sprawozdań;
• utrzymanie w należytym porządku części wspólnych;
• uczciwy wybór wykonawców prac konserwacyjnych, remontowych i porządkowych;
• usuwanie awarii w budynku i jego otoczeniu;
• rozliczanie zużycia wody i kosztów centralnego ogrzewania dla poszczególnych lokali.

Obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Podstawowym obowiązkiem właścicieli lokali jest oczywiście ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnego mieszkania w należytym stanie. Są to m.in. opłaty za media, wodę, ścieki, ogrzewanie, telewizję kablową, wywóz śmieci itp. Będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej, właściciel lokalu zobowiązany jest także do uczestniczenia w kosztach związanych z jej utrzymaniem. Na koszty składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody oraz opłaty za antenę zbiorczą i windy, ubezpieczenie i podatki od nieruchomości, sprzątanie części wspólnych, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Każdy właściciel jest także zobowiązany do udostępniania swojego lokalu w celu przeprowadzenia prac konserwacyjnych, remontowych bądź usunięcia awarii w nieruchomości.

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Prawem każdej osoby, która należy do wspólnoty mieszkaniowej jest korzystanie ze swojego własnego mieszkania oraz części wspólnych nieruchomości – oczywiście zgodnie z ich przeznaczeniem. Czym są nieruchomości wspólne? To, np. dojścia i dojazdy do budynku oraz miejsc parkingowych, klatki schodowe i windy, instalacje domofonowe, centralne ogrzewanie, pomieszczenia, takie jak strych, suszarnie czy piwnica. Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej obejmują również podejmowanie kluczowych decyzji, takich jak: ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz jego wynagrodzenia, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej bądź określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów nieruchomości, a także zaliczek na ich pokrycie.

Co ważne, jeśli nieruchomość generuje przychody, np. z tytułu umieszczenia banneru reklamowego na budynku, właściciele mogą przeznaczyć zebrane środki na pokrycie wydatków związanych z jej funkcjonowaniem i utrzymaniem. W przypadku nadwyżki, zgromadzone środki przysługują właścicielom, stosownie do ich udziałów w danej nieruchomości. Mieszkańcy mogą też podjąć decyzję o przeznaczeniu takich pieniędzy na remont lub inwestycję, która przysłuży się wspólnocie, np. budowa placu zabaw czy wiaty rowerowej.

Podsumowując, zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest organizacja i ułatwienie życia wszystkim lokatorom oraz zadbanie o dzielone mienie. Z kolei mieszkańcy powinni tak korzystać z własnego mieszkania i części wspólnych, by nie zakłócać porządku domowego i spokoju swoich sąsiadów.