Inwestowanie w mieszkania na wynajem w ostatnich latach stało się synonimem pewnego i satysfakcjonującego zarobku. Zainteresowanie tą formą pomnażania kapitału nie spadło, nawet mimo rynkowych zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa. W niepewnych czasach warto jednak zadbać o bezpieczeństwo i przygotować umowę najmu mieszkania, chroniącą interesy najemcy i jednocześnie czytelną dla wynajmującego. O czym należy pamiętać?
Umowa najmu mieszkania jest dokumentem, którego zapisy regulowane są przez prawo cywilne. W uproszczeniu jej zadaniem jest określenie kto, komu i na jakich warunkach zobowiązuje się udostępnić do użytkowania lokal mieszkalny – w zamian za określoną kwotę.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co powinna zawierać?
Wzory umowy najmu łatwo można znaleźć w internecie i dostosować samodzielnie do własnych potrzeb. Można również zlecić stworzenie tego typu umowy kancelarii prawnej. Ważne, by została spisana w 2 egzemplarzach – po jednym dla każdej ze stron.
Co powinno znaleźć się w umowie:
- data oraz miejsce jej zawarcia;
- określenie stron – danych wynajmującego i najemcy wraz z numerami PESEL, seriami i numerami dowodów tożsamości;
- dane i opis lokalu – stan mieszkania, powierzchnia (zgodna z wpisem w Księdze Wieczystej) oraz jego wyposażenie (np. meble, sprzęt AGD i RTV);
- czas trwania – umowa może być zawarta na czas nieokreślony lub wskazywać termin, w którym jej ważność dobiega końca;
- wysokości czynszu i sposób uiszczania opłat (wraz z wyszczególnieniem kosztów mediów oraz określeniem, która ze stron dokonuje ich płatności);
- prawa i obowiązki każdej ze stron, np. wskazanie okresu wypowiedzenia, jaki przysługuje najemcy, określenie kwestii podnajmu lokalu osobom trzecim, określenie czy i w jakim zakresie najemca może przeprowadzać ewentualne zmiany/remonty w mieszkaniu;
- podpisy stron.
Co z wypowiedzeniem umowy najmu?
Każda ze stron ma prawo do tego, by na określonych zasadach wypowiedzieć umowę najmu. Należy pamiętać przy tym, że ta zawarta na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w każdej chwili – przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w kodeksie prawa cywilnego. Daty te są zależne od sposobu płatności czynszu:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
W przypadku umowy terminowej trzeba przewidzieć taką możliwość w zapisach. Należy jednak pamiętać, że umowa na czas określony ma charakter stały i co do zasady powinna trwać od początku do końca określonego okresu najmu. Dlatego na etapie konstruowania umowy, warto określić kiedy i na jakich warunkach może wypowiedzieć ją zarówno najemca, jak i wynajmujący. Co ważne, kwestie wypowiedzenia przez wynajmującego reguluje też ustawa o ochronie praw lokatorów.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?
Może to nastąpić z uwagi na jedną z poniższych przesłanek:
- lokalu używany jest w sposób sprzeczny z umową, np. jest wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej;
- najemca dopuszcza się szkód w lokalu – doprowadza do powstawania zniszczeń w mieszkaniu lub w częściach wspólnych budynku;
- zachowanie najemcy jest uciążliwe dla lokatorów – np. częste naruszanie ciszy nocnej;
- najemca zalega z opłatami, nie dokonuje wpłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
- najemca podnajmuje lokal osobom trzecim – jeśli nie otrzymał na to pozwolenia od właściciela mieszkania
Wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać wręczone na piśmie. Przepisy określają, że powinno ono zawierać:
- miejscowość i datę sporządzenia;
- dane strony wypowiadającej umowę oraz strony, której umowa jest wypowiadana;
- adres lokalu mieszkalnego objętego umową;
- powód wypowiedzenia umowy wraz z uzasadnieniem;
- określenie terminu wypowiedzenia;
- podpis strony wypowiadającej umowę.
FAQ
Podstawą wynajmu mieszkania jest dobrze sporządzona umowa, która określa prawa i obowiązki obu stron. Warto zawrzeć w niej wysokość czynszu, termin płatności, czas trwania najmu oraz zasady dotyczące ewentualnych napraw i kaucji.
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić stan techniczny mieszkania oraz dokładnie przeanalizować zapisy dotyczące wypowiedzenia najmu, kaucji i ewentualnych podwyżek czynszu. Zaleca się również potwierdzenie, czy wynajmujący ma prawo do wynajmu nieruchomości.
Najem okazjonalny zapewnia większą ochronę wynajmującemu, ponieważ wymaga notarialnego oświadczenia lokatora o dobrowolnym opuszczeniu lokalu w razie zakończenia umowy. Zwykła umowa najmu nie daje takiej pewności i może wymagać dłuższego procesu eksmisji w przypadku problemów z najemcą.
