Sprzedaż mieszkania, domu lub działki często przynosi znaczący dochód, który w większości przypadków należy rozliczyć z fiskusem. Wiele osób zastanawia się, jak obliczyć podatek od sprzedaży, do kiedy trzeba go uregulować, a także, czy istnieją legalne sposoby, aby płacenia takiego podatku uniknąć. W tym artykule omówimy najważniejsze kwestie.
Jaki podatek od sprzedaży mieszkania obowiązuje w 2025 roku
Stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w 2025 wynosi 19%. Obowiązuje bez względu na lokalizację i dotyczy zarówno mieszkań, jak wszelkiego rodzaju lokali i gruntów.
Podatek od sprzedaży mieszkania – podstawowe zasady
Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek fiskalny nakładany na osoby fizyczne, które uzyskały określony dochód w wyniku sprzedaży nieruchomości. Obowiązuje osoby, które sprzedały mieszkanie, dom lub działkę przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego od nabycia.
Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat – co musisz wiedzieć
Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości liczy się od dochodu ze sprzedaży, czyli nie od całej wartości nieruchomości, ale zarobionej kwoty. Dokładnie jest to różnica między przychodem ze sprzedaży, a kosztami uzyskania przychodu. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Należy mieć na uwadze, że jeśli cena sprzedaży bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej, w takiej sytuacji, pod uwagę bierze się przychód określony przez Urząd Skarbowy.
Podatek od sprzedaży mieszkania po 5 latach – kiedy nie trzeba płacić
Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5-letniego okresu, podatek nie obowiązuje i transakcja jest zwolniona z PIT. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył nieruchomość. Jeśli została zakupiona w marcu 2019 roku, to 5 lat liczymy od stycznia następnego roku. Zatem 5 lat upłynie po 31 grudnia 2024. Jeśli nieruchomość kupiona w 2019 roku, zostanie sprzedana w 2025 nie trzeba będzie składać zeznania PIT ani płacić podatku.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości i jak go obliczyć
Aby obliczyć podatek, należy ustalić przychód oraz koszty uzyskania przychodu. Mogą być to koszty związane z nabyciem, np. opłaty notarialne i koszty dla pośredników, a także inne udokumentowane koszty, które mogły zwiększyć wartość nieruchomości, np. remonty.
Następnie należy obliczyć dochód – od przychodów od sprzedaży należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Przykładowo, jeśli dochód wyniósł 90 000 zł, to podatek = 90 000 x 19% = 17 100 zł. Więc jeśli np. mieszkanie zostało sprzedane za taką samą kwotę, jak zostało kupione – nie uzyskano dochodu, więc nie zapłaci się podatku. Należy pamiętać, że nawet jeśli podatek wynosi 0 zł, wciąż trzeba złożyć PIT-39.
Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania – jak go rozliczyć w PIT
W celu rozliczenia dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat należy złożyć PIT-39. To formularz zeznania rocznego przeznaczony dla podatników, którzy w danym roku podatkowym uzyskali przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. W formularzu wykazuje się przychód ze sprzedaży, koszty jego uzyskania i dochód ze zbycia nieruchomości. PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż. PIT-39 składa się także wtedy, gdy dochód wynosi 0 zł (czyli nie występuje podatek), ale sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.
Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku – szczególne zasady i wyjątki
Zasadniczo spadkobierca musi odprowadzić podatek od spadków i darowizn - obowiązek ten obejmuje zarówno dziedziczenie ustawowe, jak i testamentowe. W przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku obowiązuje taka sama zasada 5-letnia jak przy zwykłym nabyciu, jednak z ważnym wyjątkiem - okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie spadkobierca. Ustawa przewiduje jednak liczne zwolnienia, które pozwalają uniknąć opodatkowania. Najbliższa rodzina, np. mąż, żona lub dzieci, może być zwolniona od tego podatku, jeśli zgłosi nabycie spadku do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od nabycia.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania zgodnie z prawem
Istnieją legalne sposoby, które pozwalają uniknąć płacenia podatku dochodowego, nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia. Jeśli właściciel mieszkania sprzedaje za cenę równą lub niższą od kwoty zakupu, nie musi płacić podatku w urzędzie skarbowym. W przypadku wzrostu ceny mieszkania po przeprowadzonym remoncie, podatnik może sprzedać je w wyższej cenie – proporcjonalnie do poniesionych kosztów modernizacji. W takim przypadku nie zapłaci się podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, ponieważ nie jest to dodatkowy zysk, a koszt związany z remontem.
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, środki ze sprzedaży należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, a nie od samej daty transakcji. Może być to np. zakup innego mieszkania, domu lub działki. Pieniądze można też przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że w sytuacji, gdzie nie wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, ze zwolnienia można skorzystać częściowo. Oznacza to, że od kwoty wydanej na własne cele mieszkaniowe nie płacimy podatku, a pozostały dochód podlega opodatkowaniu stawką 19%.
FAQ
Zgodnie z prawem, podatek należy zapłacić w terminie do 30 kwietnia następnego roku, po następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży.
Obowiązek zapłaty podatku dochodowego spoczywa na sprzedającym. Nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), jeśli kupuje mieszkanie na rynku wtórnym. Przepisy przewidują sytuację, w których sprzedający lub kupujący mogą być zwolnieniu z podatku.
Nie, podatek od sprzedaży mieszkania (PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości) nie jest podatkiem PCC.
